律师实务：如何购买已被查封的房屋

文/奚正辉、赫少华|律师

远闻（上海）律师事务所

阅读提示：

当今社会，房屋被司法机关查封的情况很多，购房者经常会遇到一些查封的房屋，想购买该查封房屋，因为该房屋往往比市场价便宜，有时候还非常适合购房者，难免会心动。那么如何购买查封房屋？如何规避风险？本律师介绍一个真实的案例，供广大购房者参考注意。

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真实案例：

2015年6月，康先生找到奚正辉律师，想请律师代理其购买房屋。奚律师问了其想购买房屋的情况：房屋位于上海市杨浦区，房屋登记在夫妻双方名下（王男、李女名下），但是王男与李女已经通过杨浦法院调解离婚，调解书约定：该房屋归王男所有，王男补偿李女130万，于2015年9月30日前支付。

该房屋已经抵押给了工商银行，剩余贷款约110万元，由于没有按时归还银行贷款，工商银行已经起诉并判决了，该房屋也已经被工商银行查封。由于王男欠胡某25万元，故该房屋也被胡某起诉查封。有法院的调解书与交易中心的产权调查为凭。

由于王男急着抛售该房屋，以524万元出售，市场价约600万。康先生看过房屋后，觉得该房屋非常适合自己，于是决定要购买，但是又担心风险，不知道如何处理，于是找到奚律师代理购买。

奚律师详细讲解了法律依据与操作步骤，并制定了几套方案，觉得风险是可控的。康先生听后觉得可以按照奚律师的意见操作购买。

奚律师于是陪同康先生通过房天下中介与王男见面协商，律师给王男做了见面访谈，完成了初步的尽职调查，发现其外面债务很多。双方最后协商一致，按照奚律师起草的买卖合同签署了合约，并让有资信的第三方保证。

交易的步骤如下：

1、王男先将该房屋交付给康先生。2、王男公证委托奚律师出售该房屋。3、康先生将工商银行的抵押贷款110万元直接归还给了银行，将王男欠胡某的25万元直接支付给执行法院，王男出具定金收条。4、法院解封。5、银行注销其抵押登记。

6、凭离婚调解书办理强制转移登记，将该房屋登记到王男一人名下，审税（减免税费），李女无需过来办理，要出示身份证。7、网签《上海市房地产买卖合同》及补充协议。8、签署资金监管协议，委托律师资金监管，将130万支付到律师事务所账户，待新产证办妥后将130万支付给李女。若产证无法办理，则退还该房款。9、办理预告登记。

双方网签后，由于王男另外拖欠二家公司货款，故被该二家公司起诉法院诉讼保全查封，起诉金额分别为30万与20万。奚律师与二家公司协商，一次性付款40万，二家公司撤诉解封。

法院解封后，双方办理了产权过户，康先生已经顺利取得产权证，房屋也已经装修入住，过着幸福的生活。

在本次交易中，解封、过户等登记都办理了加急，尽量减少交易的风险。

法律依据：

最高院的司法解释规定：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

关于类似的规定，法院前后出台过很多规定，甚至地方法院也出台过规定。作为购房者一定要分析判断哪些规定是过时作废的，哪些规定是有效并适用的。

延伸分析：

一、购买查封房屋的买卖合同是否有效？本律师之前也详细撰文分析过，买卖合同是有效的，只是不能办理物权登记。

二、购买的房屋被查封，如何提异议要求司法机关解封?购房者已经支付大部分房款并占有了房屋，房屋还未过户之前，由于出售方自己的债务导致该房屋被查封。本律师处理过多起类似案件，代理购房者提出查封异议，后来法院解封了，购房者顺利取得了产权证。

三、出售方一房几卖，几个购房者都要主张该房屋的产权，并查封该房屋如何处理？本律师代理其中的一位购房者成功取得该查封房屋的产权。

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