上海房产新政下，因限购等问题导致合同解除及赔偿的六项处理意见

文/赫少华、奚正辉律师

远闻（上海）律师事务所合伙人

阅读提示：

2016年3月25日，上海市房产新政出台，最大的直观冲击莫过于限购，尤其是对非上海户籍者。

条文：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

新政即日起执行，已经在进行交易的，以网签时间为准。据了解，所谓5年，不得中断，不得补交，外地人单身依旧不得在沪购房。

限购政策的紧急着陆，交易市场中出现一种尴尬的情形，就接受到的咨询及承办案件，梳理出如下状况：

1、网签时，买受人已符合满2年的购房资格，在新政（满5年）实施时，尚未过户，双方现存有争议；

2、网签时，买受人并不具备满2年的购房资格，新政实施前已具备购房资格，但目前尚未办理过户手续；

3、网签时，买受人并不具备满2年的购房资格，但合同约定的过户日期届满前（在新政实施前）已符合购房资格,现新政实施，交易出现僵局；

4、网签时，买受人并不具备满2年的购房资格，但约定的过户日期前（新政实施后）才具备该资格，现交易直接陷入僵局。

5、其他。

注：此处的网签，主要是指经中介打印且买卖双方签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》。

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基于因限购存在的相关问题，本律师结合相关法律规定、上海法院审判部分意见，归纳梳理下列问题：

一、网签时，购房资格对合同效力的影响

倾向性意见：

依据京高法发[2011]400号，北京高院认为，当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。

上海法院审判实践中，仅仅因买受人限购一事，对双方所签署的《上海市房地产买卖合同》的有效性认定一般并不存有争议。在买受人限购问题上无法补正的话，双方焦点往往集中在：“解除”合同及相应的违约责任认定。

二、买受人网签时不具有购房资格，导致买卖合同无法继续履行，买受人是否要承担违约责任？

倾向性意见：

此处所称的“合同”，不仅仅是指示范文本《上海市房地产买卖合同》，还包括在中介处所签署的房地产买卖居间协议或房地产买卖协议。

一般情况下，若买受人自始自终都不具备购房资格，最终导致合同交易无法继续履行，则应承担违约责任。

但如何界定违约责任及违约金金额，在审判实务中，还需结合考量以下几种因素：

1、一般要先界定限购政策的实施时间点是在合同签署前或后；

2、买受人在新政实施前是否已经具备了满2年的购房资格；

3、买受人是否存在怠于履行合同约定的其他义务，是否存在“多种违约情形并存”的现象；

4、合同中，买卖双方对购房资格一事是否作出特殊约定，如免责规定或补正措施（另行确定备买受人等，此环节系纠纷多发区域）。

5、购房资格的具备，一般是买受人单方义务，但不判除个案中，出售人同样存有过错。

6、其他。

三、签署《上海市房地产买卖合同》时不具备购房资格，约定的过户日期届满前已具备相应资格，买受人可否主张继续履行合同？

倾向性意见：

基于购房资格的确认界线是网签时，若买受人签署买卖合同时尚处于限购之列，则无法依照原合同办理过户，除非双方重新网签合同。

但对于“重新签署”的性质常常存有争议，意味着双方将再次坐在谈判桌前，交易受阻的风险明显加大。

若确实无法协商，买受人多以“继续履行”诉请法院，但该环节涉及到购房款资金等因素，故需做好诉前策略可行性分析。

四、出售人置换房屋时可能面临限购问题，即新政实施后，原已网签房屋买卖合同的出售方因不满5年资格等，短期内无法再行购房，可否主张解除合同？

倾向性意见：

该问题从情理而言，有些忧伤。

但从合同约定或法律规定角度，出售人置换房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的无法实现的客观基础，故出售人一般无法享有合同约定或法定的解除权。

五、出售人在合同约定过户日期届满前，能否以买受人不具备购房资格为由，拒绝配合履行合同相关义务？

倾向性意见：

买受人是否属于限购之列，系房地产交易中心审核为准，若确实存有无法过户事由，可能出具《不予办理房地产交易、过户通知》或其他答复。

个案审判中，关于买受人限购一事，法院有时也会以征询函形式向房产交易中心询问买受人的购房资格问题。

故即使买受人在合同履行中，不提供其向有关部门查询购房资格的相关文件，出售人应应继续履行合同，在产权过户时如确因买受人属于限购之列，届时以相关部门的决定为准，再依照合同约定确定是否履行。

建议出售人在此情况下，应参考专业人士的指导意见，以免由守约方突变成违约方。

六、因限购问题，买卖交易无法继续，买受人可否要求居间方承担赔偿责任？

倾向性意见：

居间方应严格执行上海市住房限购政策，不得违反限售规定从事房地产经纪业务。

在实务中，存有个别中介人员以“包装”为由，为促成双方签约，非但未审慎核查买受人的购房资格，而且在其不具备购房资格的情况下，承诺其可以购买。

在买受人向出售方承担违约责任时，买受人向居间方主张赔偿损失，获得法院支持，依买受人、居间方过错程度，法院酌情判决居间方赔偿额度，个案中，几万甚至几十万等。

延伸一下，在交易中若确因居间方不当行为，致使房屋出售人因政策调整而多支付营业税等，根据上海高院意见，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

故，在房屋买卖交易中，各方均应加强善意、谨慎义务，一旦出现交易风险，应及时委托专业律师处理，在适当时机作出恰当救济行为，避免损失扩大化，同时有利于交易进程的推进。

律师建议：

鉴于上海市房屋交易环节纠纷的复杂性及多样性，个案差异化较大，各方在合同订立、履行过程中，不要仅凭生活常识、周边人购房经验等处理突发状况，而应依据专业意见作出恰当的措施维护权益，以免不慎搬起石头却砸了自己的脚，考虑现在房价金额，那样，是真疼。

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