北京首次集中土拍上限价格公布，8折打新共有产权豪宅？

4月16日深夜，北京市规划和自然资源委员会发布重磅公告，正式明确首批供地的合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”的上限等。

除了房山共有产权房地块招标出让以外，剩余29宗地块上限价格全部透露，北京第一批地价上限总计1125.18亿元，最高溢价率平均9.8%。

以前土地的合理上限价格，是机密文件，竞拍现场的主持人及公证人员当场拆封确认价格，只有举牌价触及到上限，大家才能知道。

而这一次，在竞拍前就公开价格及相关配建条件，开发商经济测算更有针对性。楼面价也有了大致的范围，可预估未来新房价格，稳定了购房者预期。

另外，补充公告明确了竞拍房企必须签订关于房屋价格、建设标准、操盘要求等内容的房屋售价承诺书。

历史上首次，北京集中公布土地合理上限价格，价格高点确定。同时公布政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限及竞报“国际人才社区住房”上限面积， 之后的房屋售卖方式、持有成本、运营方式等也做到了心中有数。

29宗土地的平均溢价率上限为9.8%，土地价格被严格管控。除了副中心FZX-0302-6004、6002地块溢价率为25%外，其余都在20%以内。

热门地块溢价率更低，例如海淀树村地块只有2.5%的溢价空间，最高楼面价6.88万/平米，也就是几轮竞价后，就将进入竞政府持有产权比例环节了。

纵观近5年的北京住宅用地成交溢价率，2016年为30%，2017年北京升级调控溢价率下降到了26%，2018年、2019年继续下滑，2020年在限竞房逐渐淡出，纯商品住宅用地回归的形势下，溢价率有所上行，但仍旧维持在了较低水平。

2021年在集中供地的模式下，北京贯彻了政策设立的初衷，9.8%的平均溢价率上限，也是近些年的低点，与热门城市的土拍溢价率相比更显低落。第二阶段的竞公租房、政府持有面积等也将是土拍重头戏。

《房屋售价承诺书》规定了未来的售价，从土地价格到新房销售价格，整个链条都被管控，这批商品房也属于“隐形限竞房”，只不过价格的弹性应该比之前的限竞房要大。

承诺书中规定了“新型共有产权房”售价的算法：价格*（1-政府持有商品房产权份额）

政府持有比例上限为20%。举个例子，热门的海淀树村地块，拍卖价格只能溢价2.5%，那么很可能竞到政府持有20%的比例上限。

假设原来可以单价12万卖，现在政府持有20%，只卖9.6万。

未来房价无论涨跌，五年后再次出售时，买房人需付全款，原买房人得到80%的权益，政府部门则拿走其持有的20%产权收益，同时房屋产权转为100%。

一个潜在的问题是，8折价格买入，那开发商是按照9.6万的标准来建设，还是按照12万的标准来建设？虽有担忧，但价格优势明显，未来预计还是会很抢手。

新盘项目如果低于市价，打折买豪宅也不会那么容易。过去北京低于市价的新房，要么捆绑精装修、地下室、车库，要么靠关系内部消化。

此次在《房屋售价承诺书》也明确，房屋价格可有部分浮动空间，但不可采取捆绑销售等变相加价手段，这对买房人来说，也是一大利好。

此外，承诺中要求，如竞配建公共租赁住房，将确保公租房与商品房在规划设计及建筑品质均好性、物业管理一致性等要求，拒绝区别对待。