美国廉租房危机：30年承诺到期，22万套房源恐将消失？
2024年10月6日，拜登政府宣布将不再延长低收入住房税收抵免计划，这一决定对数百万美国人来说无疑是一个沉重打击。该计划最初旨在通过税收优惠，帮助低收入家庭获得可负担的住房，然而随着政策的调整，许多家庭面临失去这一重要支持的风险。
美国廉租房消失
尽管美国人仍在承受高昂租金的压力，但仅在未来五年内，美国就有高达223,000套廉租房单位可能消失。这使得低收入租户面临旷日持久的驱逐战、支付两倍或更多的租金上涨，或被迫回到一个房价很容易吃掉半个月工资的住房市场。
这些廉租房单位是通过低收入住房税收抵免（LIHTC）计划建造的，该计划于1987年推出，向开发商提供税收抵免以换取保持租金低廉。该计划已在全国范围内建造了360万套住房，其扩大规模现在是民主党总统候选人卡玛拉·哈里斯的住房计划的核心，该计划旨在建造300万套新住房。
但问题在于，这些建筑通常只需要保持负担能力至少30年。对于20世纪90年代的LIHTC建设浪潮来说，这些期限现在正在到来，威胁到在美国家人最需要的时候廉租房供应的减少。
未来几十年可能损失多少廉租房单位？
关于全国范围内将失去负担能力的LIHTC单位的数据仍然是一个粗略的估计。
根据国家住房保护数据库，最好的全国性分析估计，到2030年，大约35万个LIHTC单位面临失去负担能力的风险。到2040年，这一数字将达到100万个单位。
并非所有失去LIHTC负担能力保护的单位都会变成市场价。有些通过其他政府补贴、仁慈的房东或州政府（包括加利福尼亚州、科罗拉多州和纽约州）的努力而保持负担能力。
尽管如此，对于已经迫切需要新住房的住房市场来说，这是一个相当大的损失。
国家低收入住房联盟公共政策副总裁莎拉·萨迪安说：“如果我们正在失去目前负担得起且可供家庭使用的房屋，那么我们在应对危机方面就正在失去阵地。”
她说：“这就像有一艘底部有洞的船。”
如何阻止廉租房的损失？
地方政府和非营利组织可以购买即将到期的公寓，可以申请新的税收抵免或其他补贴来延长负担能力，或者租户可以组织起来试图迫使房东和城市官员采取行动。
加利福尼亚州现在要求所有新的LIHTC房产保持负担能力55年。在该规则之前建造的即将到期的开发项目也优先获得新的税收抵免，该州基本上要求所有LIHTC申请人都有拥有和管理廉租房的经验。
加利福尼亚州和科罗拉多州要求房东在建筑物到期之前通知地方政府和租户。然后，城市和非营利组织可以首先购买该房产以保持其负担能力。
然而，与加利福尼亚州不同的是，许多州没有将LIHTC协议延长到30年以上，更没有采取其他措施来保持即将到期的住房负担得起。
尽管如此，地方政府或非营利组织筹集资金购买公寓楼远非保证。虽然新的税收抵免可以续签过期的LIHTC负担能力，但它们是有限的，由美国国税局根据人口分配给各州。
当廉租房单位失去负担能力时，租户会发生什么？
二十多年来，洛杉矶唐人街Marina Maalouf的LIHTC公寓的低租金是她家的一大恩惠，其中包括一个患有自闭症的孙女。
当这份恩典到期时，房东不再有法律义务保持建筑物负担得起，于2021年将租金从1,100美元提高到2,660美元——对Maalouf和她的家人来说遥不可及。随后，租户进行了抗议、罢租和驱逐诉讼。
驱逐案仍在进行中，让Maalouf晚上担心她的家人最终会睡在朋友地板上的睡袋里，甚至更糟。早上，她重复着咒语：“我们还在。我们还在。”但日复一日地为实现这一目标而奋斗是令人筋疲力尽的。
尽管如此，Maalouf的租户行动帮助推动了这一进程。洛杉矶市向房东提供了1500万美元，以通过2034年保持她的建筑物负担得起，但这笔交易不会消除超过30个仍在进行中的驱逐案件，包括Maalouf的案件，或她欠下的2.5万美元的欠租。
最近一天，在Maalouf公寓的庭院里，她的孙女端着一杯水走过来。她5岁了，但由于有特殊需求，她的说话更像是断断续续的单词而不是句子。
Maalouf的声音颤抖着，带着感情说：“这就是为什么我一直希望一切恢复正常，她可以安全。”她敦促她的儿子开始为最坏的情况存钱。
她说：“我们会继续战斗，但一天又一天，这很难……我已经累了。”
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