昆明的房子都被谁买了，缘何成为全国购房重要阵地？

最近几年

房价几乎成为最热门话题

只要谈起买房

就不会出现无话可讲的尬聊

今天

我们就好好探讨关于房子的那些事

1月18日，国家统计局发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示昆明市新建商品住宅价格指数环比上涨2.6%。

近日召开的云南省两会上，《政府工作报告》再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索住房制度改革和长效机制，不断满足人民群众住房需求。”

据相关报告，2017年云南全省商品房存量总体可控，消化周期处于合理区间，重点城市房价基本保持稳定。

在这篇文章里，我们就从房价成本构成、涨价因素等方面，探讨下关于房子的事。

成本剖析：影响房价因素有哪些？

从构成因素角度分析，一套新房的价格主要包含地价、建安成本和企业利润等因素。当然，影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，这些因素会随着经济形势和市场环境的发展而变化。

1地价：去年土地成交额增加

去年各大开发商在昆明疯狂抢地的热闹还没过，今年1月，龙泉路板机厂地块被地产商以24.61亿元的价格拿下，地块溢价率为86%。这样一算，该地块的平均楼面地价每平方已经超过6000元。

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研称，2017年是昆明楼市值得关注、研究的一年，从土地价格成交量上便可窥见一斑，2017年共成交430亿元，而2016年只有180亿元，可想而知去年昆明房地产市场的热度有多高。

2建安成本：水泥钢材价格大幅上涨

建安成本包括房屋的材料和人工等成本，此外开发商在水、电、燃气、绿化、卫生等方面花费的投入也属于建安成本。

建材方面，据中国水泥网行情数据中心统计，2017年尤其是下半年，国内水泥价格大幅上涨，部分地区涨幅达200元/吨。

国内钢价在2015年末跌至近20年低点后，2016年开始“绝地反击”。截至去年9月8日，国内钢材价格为4360元/吨，较年初的3390元/吨上涨了近1000元。

而人工成本的逐年提升也在推高房屋的建安成本。去年，某知名招聘网站统计一省会城市建筑工人平均工资8300元/月，此事还在网络引起广泛关注。

3开发商利润：多家房企业绩预喜

以利润比例比较清晰的上市房企来分析，截至2017年12月25日，沪深两市共计21家上市房企披露当年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。

剔除数据不全的房企后，从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有14家，占比接近七成，而出现亏损的仅有两家。

房价样本

  呈贡房价直逼老城  

随着地铁高铁开通、教学资源迁移、云南各医院分院入驻，曾经被笑称为“鬼城”的呈贡区，可以说是配套齐全带动房价上涨最典型的案例。2017年1-7月,呈贡新建住宅销售单价为5318元/平方米,比去年同期增长32.09%。但到了下半年，平均单价直接冲破8000元/平方米，有些项目的单价甚至逼近昆明老城区。

优质资源带动房价的案例比比皆是。经过多年发展，交通、商业、医疗、教育等城市生活配套已经成熟的北市区，楼盘价值也早已凸显，一些优质楼盘单价已超15000元/平方米。

南亚风情·第壹城这个滇池路地标，虽然没有配套优质学校，但却以其多样、便利的商业服务吸引了眼球，房屋单价从曾经的4000多元/平方米跃至16000元/平方米左右。

专家解读昆明购房群体发生根本变化

周大研梳理发现，全国房地产公司销售前20名中，碧桂园、恒大、万科等17家已进入昆明市场，昆明也成了全国人民购房的主阵地之一。

他分析认为，2015年至2016年在二三线热点城市出现一波涨势，多地政府出台系列限售、限购、限贷政策，这引来全国大批有实力的房地产公司“杀入”昆明。“昆明房价对本地人来说并不低，但对于其他房价猛涨的热点城市来说太低了、太有诱惑力了，于是整个购房群体发生根本性变化。”

最近几年是国人财富大增值的快速增长期，几乎只要买了房，财富就直线上升。对于居民买房投资的行为，中国银行云南省分行东风支行营业部理财经理陈姝含首先建议，个人住房贷款占收入比最高不应超过50%。

“声音”

近年来昆明住宅大多是刚需房，改善性住房份额不大，因此本地炒房的人不多，但随着外来人口在昆购房增多，这当中确有部分人是炒房的，必然会助推昆明房价上涨，应引起重视。

——省人大代表、云南汇和集团董事长莫非

主城区的房价上涨空间不会太大，相反一些新开发地区的房价之前上涨得很厉害。坚决拥护房子是用来住的，不是用来炒的定位以及国家严控房价上涨出台的一些宏观调控政策。

——省政协委员、银鹏集团董事长耿聪

相关数据

2017年云南楼市概况

预计完成房地产开发投资2700亿元

预计商品房销售面积4100万平方米

同比增长12.6%

预计已竣工商品房待售面积1580万平方米

同比下降18.7%

预计已竣工商品住宅待售面积820万平方米

同比下降28.2%

2018年云南楼市预期

预计完成房地产开发投资2400亿元

预计商品房销售面积3600万平方米

昆明购房人群变化走势

2015年

昆明人65%

省内州市和省外客户35%

2016年

昆明人50%

省内州市25%

省外客户25%

2017年

昆明人40%

省内州市24%

省外客户36%

（数据来源于锐理数据）

2018

你准备好买房了吗？

来源：春城晚报

编辑：郭晨泽