大锤落下，学区房这次终于稳了！

来 源 | 大胡子说房（dahuzishuofang）

学区房是生是死，昨日落锤！

4月1日，教育部印发最新“关于进一步做好普通中小学招生入学工作的通知”。

这份文件对学区划分原则进行纠偏，重新对“就近入学”和“多校划片”做出界定。

可以说，一把将悬崖边上的学区房，拉了回来。

这次文件之所以重磅，主要是因为下面这段话：

这段话字数很多，实际上归纳起来回答了三大问题：

第一，学区房划分的大原则是什么？

去年，打击学区房的政策非常之多。

当然，影响最大的还是西城区“多校划片”以及教师轮岗，将北京顶级学区房市场搅得天翻地覆。

当时，上海、深圳、杭州都有跟进学区房调控举措。所以去年下半年，大家都在担心多校划片是否会出现在自己的城市，学区房还有没有买的必要性。

现在答案终于来了：

——“就近入学”是学区房划分的大方向，学校划片招生，学生免试就近入学是大原则。

这次依旧强调“免试”，实际上还是强调，学校不能通过成绩掐尖，这实际上也是为学生和家长减负，与去年的“双减”政策并不违背。

第二，那还要不要“多校划片”？“多校划片”与“就近入学”范围应该如何界定？

文件也给出解答，那就是：

教育资源均衡的地方，坚持“就近入学”的方针，稳定大家对学区房的预期；

教育资源不够均衡的地方，推行“多校划片”，将热点学校打散，均衡地划入相应的片区。

——教育均衡还是要做的，只是在少部分教育资源不够均衡的地方推进“多校划片”。

什么地方是教育资源不够均衡的地方呢？

以已经施行“多校划片”的西城区来看，西城区的优质学区不算少，但是因为顶级学区太过牛逼，导致学区房价格出现天价，这也是教育资源不够均衡。

所以越是顶级名校多，越是天价学区房出得多的片区，越可能跟进“多校划片”。比如南京的鼓楼区、天津的和平区，这些优质学区扎堆的地方，还是有可能推行多校划片。

第三，那么政策会如何变化？

——学区政策不会大起大落，会保持稳定性，变更时会提前宣传和沟通。

换言之，已经买了学区房和近期有购买学区刚需的家长，不必过于惶恐，现在学区房政策整体是“稳”。

这三点，可谓是学区房市场的定海神针。

除此之外，这份通知还提到坚持公民同招等等，几乎将去年年底到现在，大家对于学区房市场的疑虑统统打消了。

至此，学区房业主悬了半年的心，彻底可以放下了。

每年三四月份，都是学区房成交的高峰期。

因为大多数城市新生摸底信息采集是在5月进行的，所以为了让孩子能够顺利入校，一般4月就要完成过户，所以3-4月往往是学区房成交的旺季。

但是今年3月已经结束，各大城市学区房都没有出现火热的趋势。

一方面，学区房价格在大幅跳水。

比如深圳百花的核电花园，市场好的时候，一度卖到1700多万，而近期1100多万就有成交，直降600多万。

南京树人、金陵汇文、29中、科利华这些一线初中学区房以及拉小 29中、力小 29中这样的双学区房，目前的价格与去年同期相比普遍下降了10—15%。

杭州西湖一套老破小学区房，去年楼市最火的时候可以卖到420万，结果最近一套的成交同户型同面积的只卖了290万。顶级学区房文鼎苑，去年成交还在10万/平，今年中介告诉我，7万 就能成交，业主诚意很足。

顶级学区房，直接从神坛跌落，摔得四脚朝天！

尽管价格跌得如此惨，但是成交量还是没有起色。

一方面因为去年年底迅猛的学区打击政策，很多家长选择等待观望。另一方面由于疫情的反复，部分城市学区成交被生生打断。

比如南京，2月中旬学区房成交有小幅回暖，但很快就被3月疫情倒春寒给杀回。

杭州也是，2月以来带看虽然多了起来，但许多中介表示跟往年的成交都没法比。

学区市场已经足够冷淡，现在确实没有打击的必要性了。

所以这份文件，可以说是解决了学区市场的最大难题——预期问题。

只有学区政策稳了，生育预期才会稳。保证就近免试入学，也有利于3胎政策的推进。

这份文件的推进，4月份的学区市场还是很有可能回暖的。

基于现在的政策，学区房到底能不能买？

我有3点建议：

1、顶级学区房投资，依旧要慎重。

当然，像北京东西城区这样优质学区扎堆的区域，还是值得买。

因为哪怕多校划片，根据新的文件意思，各大片区也会有1-2个优质学校，只要不推进学区跨行政区共享，这些区学区的优势还是很大。

只是买这样的区域，不要追求顶级，多校划片下跌价最狠的往往都是顶级学区房，中部偏下的学区房往往因为有机会入读名校还会上涨。

所以尽量选择中等偏上的学区房，政策不变，学区不算太差，政策变动，对学区的价格影响也不会过大。

2、有学区刚需，即孩子在未来3年内有学区需求的，可以放心买了！

现在政策很明了，学区房也要稳预期，政策不能随意改变。

除非入学的孩子突然暴增，90%的城市可能都不会出现“多校划片”，有学区房刚需的朋友，可以放心买入。

就算政策要变也需要提前宣传，会留出足够的过渡期。按照政策惯例，对于已经买房的朋友往往还是按照之前政策施行，孩子上学的问题是可以解决的。

3、纯投资不要选择学区房，三四线学区房可能将逐渐成为历史。

学区房实在是太受政策影响了，因此还是坚持过往的观点：纯投资不要选择学区房。

再加上近年来，不断走低的新生人口。2021年，全国新生儿人口1062万，相比2017年已经少了700万人，2020年吉林省全省新生人口仅仅11.66万人。

可以预见，5-10年内，大多数三四线城市学区资源大概率会出现过剩。

三四线城市的学区房，可能将逐渐成为历史。

这一天，已经越来越近。

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