行业观察丨房地产行业2017年信用风险展望（下）

2017-02-14 大公

预计2017年，随着国庆期间政策效果的逐步显现，房地产企业销售增速将持续放缓，部分二线城市将出现萎缩，且随着地王入市，房企利润率仍面临下行压力。

行业市场环境分析及展望

1、房地产销售增速将继续回落，三线及以下城市销售天花板或现，城市分化加剧

2013年1～2月，商品房销售额同比增速达到80%，呈现爆发性增长，全年维持增速40%以上，面对房地产市场的过热情况，2014年出台相关限制政策给房地产市场降温，对销售效果影响明显，2014年商品房销售面积和销售额均出现下滑，增速为负。

2015年起，一系列政策的回暖带动房地产市场的升温。

2015年5月，累计商品房销售面积同比增速由负转正，全年同比增速为6.9%。延续2015年回暖势态，2016年1～8月，商品房销售面积87,451万平方米，同比增长25.5%，增速比1～7月回落0.9个百分点;商品房销售额66,623亿元，同比增长38.7%，增速回落1.1个百分点。

价格方面，一线城市价格指数始终处于高位，2012年6月起，城市价格出现分化，且差距在2014年初达到小高峰，之后房地产市场陷入萎靡期，价格差距开始收窄，而随着2015年下半年政策效果开始显现，一线城市价格强势回升，同比增幅超过20%，二线城市也开始回暖，而三线城市始终表现不佳。

2016年1～8月，全国商品住宅销售价格呈现较快增长，8月百城住宅价格指数同比增速转正，为2014年10月以来首次转正。商品房价格与销售呈正相关，且均具有政策敏感性及周期性的特点。预计2017年，房地产销售增速将继续回落，三线及以下城市销售天花板或现，城市分化加剧。

2、新开工指标将维持低位，同比增速将回归零线左右

2013年，房企开工意愿较弱，开工指标呈下滑趋势，2014年，在政策的限制以及去库存的号召下，房企加快销售步伐，减少新开工面积，以达到降库存的效果。

2015年，房地产企业开工意愿仍不高，全年全国商品房新开工面积15.5亿平方米，同比下降14.0%，新开工增速已经连续22个月下滑;房地产开发投资9.6万亿元，同比增长仅1.0%，投资增速降至历史新低。

2016年1～8月，全国房地产开发投资64,387亿元，同比增长5.4%，增速比1～7月份提高0.1个百分点。但此种回升很难持续，由于土地购置面积下滑、拿地成本高企等长期不利因素仍难以避免。

预计2017年，全年开发投资增速将再度回落。

同期，房屋新开工面积10.7亿平方米，同比增长12.2%，增速回落1.5个百分点，时至8月，房屋新开工累积同比增速已经是连续第4个月同比回落，新开工指标仍然维持在相对低位。过快上涨的地价让不少企业有意识地放慢了土地开发进程，因此，预计2017年新开工面积仍将维持低位，同比增速将回归零线左右。

3、去存量仍是核心目标

2013年，商品房待售面积达到峰值，2015年处跌倒谷底，增速为负，销售面积出现负增长，在2015年多次调控政策的施展下，销售市场开始回暖，销售面积开始回升。

截至2016年8月末，商品房待售面积70,870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住宅待售面积减少639万平方米，一方面是“促去化”持续发力;另一方面是得益于新开工指标的萎缩。

2015年末，国内一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为8.8个月、11.6个月和19.0个月，一线城市已经连续9个月存销比低于12个月;但由于前期基数较大，且三线及以下城市去库存较为困难，国内商品房库存仍处于高位。

此外，城市区域持续呈现分化，一线城市由于其独特的经济地位，市场需求旺盛，本身库存和去化周期并不大;二、三线仍呈现分化格局，一类是经济较发达、具有区域优势的热门城市，如南京、杭州、合肥等，在整体政策宽松下，市场供不应求局面不会发生实质改变，整体库存风险较低。

另一类则是库存较高的城市，如沈阳、长春、青岛等，高库存仍将伴随较长一段时间。预计2017年去存量仍是核心目标，各地政策效果逐步显现，且增量不大，库存压力将降得到进一步释放。

结语

2016年以来，房地产行业在持续的政策宽松背景下，销售势头迅猛，但由此带来的城市热度分布不平衡、土拍市场过热等现象激发因城施策调控趋严。

企业开工意愿增强，但新开工指标增速继续下滑，增量的减少，加上存量的加速销售，行业库存压力有所减弱。企业盈利方面，销售的增长为收入奠定了基础，上市房企收入大幅攀升，但受三、四线城市降价去库存及土地成本上涨影响，毛利率及净利率持续下滑。

偿债能力方面，房企有息债务规模持续扩大，且结构趋于长期化，但随着公司债审核政策的收紧，部分房企债务融资能力将受到不利影响，中小型房企影响较大。

（完）