这轮城市抢人大战会影响房价吗？

文 | 林桔

来源 | 投中网

新一轮城市抢年轻人在继续。 

5 月 6 日，在发改委的新闻会议上，针对媒体对放宽落户门槛是否房价走势的提问，国家发展改革委一如既往地用“房子是用来住的，不是用来炒的”口号予以答复，并表示不会放松对房地产市场的调控，延续去年年末开始的一城一策、因城施策的管控措施。 

放宽落户门槛指的是，今年 4 月 10 日发改委发布的新一年度城镇化任务。发改委提出进一步放宽城市落户限制，包括城区常住人口 100 万以下的中小城市和建制镇，升级到城区常住人口 100 万—300 万的 Ⅱ 型大城市；更高级别的城区常住人口300-500 万的 Ⅰ 型大城市。同时，发改委继续要求各地城镇和户籍常住人口占总人口的比例至少按年增长 1%——也即是常见的“城镇化率”。 

城镇化率高低通常被认为与经济总量规模呈正相关，也即是城镇化通常是经济发展的结果。《好奇心日报》援引经济学家的观点认为，经济增长推动社会分工进一步分化，工业化水平提高也推高了生产效率，带来了收入增长。当非农行业收入超过农业，就会吸引劳动力从农村向城镇转移。按照以往的经历，城镇化率的推进过程中——也即是人口流入当地，往往会推高当地的房价。华创证券估计至少 75 座城市处在新落户政策覆盖范围内。 

而即便不是这轮要求提高城镇化率的任务，西安、天津、成都等二线城市从去年开始已经通过降低落户门槛争夺人口——尤其是大学毕业的年轻人。 

仅4月接近20个城市发布了各种人才吸引政策 

人口是经济增长的关键要素。不同年龄结构的人群有不同的经济行为，对区域经济增长有不同的影响。而年轻人是其中最重要的生产者，也是消费者。 

《21 世纪经济报道》称，仅 4 月以来，有接近 20 个城市发布了各种人才吸引政策，其中有半数以上都有购房相关补贴内容，其中包括： 

4 月 18 日，呼和浩特发布新政，提出本科毕业生可在当地试点区域以 50% 的优惠力度购买住宅。 

4 月 21 日浙江宁波发布最新人才政策，对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过 8 万元的补贴，而高层次人才最高可获得 60 万元的住房补贴。 

4 月 22 日广州调整引进人才政策，包括取消硕士研究生、博士研究生的留学人员入户社保参保满 6 个月以上，只需要在广州市现引进单位有参保记录即可，以及本科连续半年社保可以入户。 

4 月 23 日，苏州吴中区发布了相似的政策，向人才定向出售“优购房”，最高给予 3 成折扣。 

这是继 2018 年天津、西安、成都等数十个二线城市通过放宽大学生落户政策、提供住房补贴等方式抢夺年轻人后，新一轮城市抢人“大战”，而呼和浩特成为了第一个以半价买房吸引人才的城市。 

一般而言，各城市按其各自实际情况而出台不同的“抢人”政策。投中网以呼和浩特为例，通过分析当地近年的经济、人口和房价变化，发现它的“人才”政策可能没有那么吸引人。

呼和浩特半价购买的是保障性住房，相对来说竞争性不大 

呼和浩特虽为内蒙古的省会城市，但 2018 年其经济体量在省内排名第三，低于鄂尔多斯和包头，且它 312.6 万的常住人口也低于赤峰和通辽。另一方面，2018 年呼和浩特的生产总值（GDP）增速为 3.9%、为 2010 年以来最低增速。关注西部经济发展的自媒体“西部城事”称，这在省会城市并不多见。 

按呼和浩特新政的说法，“半价买房”是为了吸引和留住青年人才。但这背后折射出来的，其实是呼和浩特经济发展和人口增速双双下滑的焦虑。 

住房通常被普通投资者视为最快、最安全的致富方式——过去 20 年中房价飙升了 315%。西南财经大学做的中国金融调查（CHFS）显示，2013 年中国居民把六成以上的家庭储蓄用户住房，这一数字到了 2017 年已经提高到 73.6%，几乎是美国的 2 倍。 

仅从房价上来说，呼和浩特的优势可能低于西安、成都等其他省会城市。据安居客数据显示，呼和浩特今年 4 月住宅商品房均价约为 11002 元/平方米，自 2014 年 1 月上涨 64.2%。同一时期中西安的为 12508 元/平方米、上涨 83.08%，成都的则为 13626 元/平方米、上涨 58.5%。 

另一个数字，房价收入比——住房价格与城市居民家庭年收入比例——可能也能侧面反映出住房在一个城市的价值。根据 Wind 数据显示，2017 年呼和浩特的房价收入比为 5.52。这意味着，普通家庭不吃不喝不纳税，需要超过 5 年可以在呼和浩特买一套房。而这一数字 2017 年在西安为 7.18、成都为 7.88。 

一般而言，房价收入比越高也代表着当地的房价越高，比如 2016 年的北京、上海、深圳的房价收入比分别为 15.68、16.07 和 26.64。 

另一方面，呼和浩特“半价买房”，限人且限制购房区域，可能无法达到上述影响。具体来看，呼和浩特分别在对人、户籍、区域和住房属性等四个方面的限制： 

1、全日制本科以及以上学历的毕业 3 年内的大学生，也即是 2016 年起毕业的大学生； 

2、已婚、有呼和浩特户籍； 

3、购买的住宅在呼和浩特科技城范围内，而非全市范围； 

4、住宅为试点区的大学生安居住房，而不是市场上流通的商品住宅房。 

满足以上的条件的大学生所购得的住房 5 年内不能在市场自由买卖，而如未婚、无户籍、且在往届 3 年内毕业的大学生，则可申请大学生公寓，前 2 年免租金。 

被指定购房的区域——呼和浩特科学城，是去年 8 月才举行揭牌仪式的以科技为核心的产业园区，占地面积 800 亩。它和各个城市出现的科技新区一样，承载了该市产业升级的任务。 

按照规划，当前大学生安居住房主要分为两个类别：住宅规划建筑面积 100 平方米左右，主要是用来半价出售；以及 50 平方米左右的公寓，用于符合条件的大学生出租。 

而大学生安居住房，和共有产权房一样，是地方政府提供的保障性住房。它对购房者以及自身的流通性有一定的限制，与市场上的住宅商品房有所区别。 

以北京为例，够得共有产房者需满 5 年后才可以按市场价转让，而其转让的对象也是符合共有产权住房购买条件的家庭。也即是，共有产权房一般在其体系内交易。这样的性质决定它的房价无法像普通商品住宅房那样上涨。《每日经济新闻》近期报道称，北京从 2018 年 8 月推出的共有产权房，但在当年年底开始出现非常高的弃购率，2019 年以来弃购率在房山、大兴等地已高于 80%，部分地区已高达 98.5%。 

从呼和浩特的规定来看，它的主要目的在于留住年轻人。按照要求，符合条件是 2016 年以及以后毕业的大学生，按三年研究生计算，2016 年的毕业生生中最大年龄可能在于 1990 年前后出生的群体，也即是 30 岁以下的年轻群体。 

我们根据呼和浩特平均房价和居民储蓄余额简单计算发现，如果买入 100 平方米、首付 30% 的房子，2017 年呼和浩特 0.97 户家庭储蓄就足够覆盖这笔支出，而 2016 年为 0.98 户家庭储蓄。也即是 2017 年在当地不需要一户人家的存款就足够支付一套 100 米的房子三成首付。这种情况下，购买房价涨幅有限的保障性住房，对毕业三年的大学生可能并没有太大的吸引力。 

但年轻人的确“抢手” 

随着生育率下降，中国人口增速放缓。2018 年中国出生人口 1523 万人，同比下降 200 万人。1 月时中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书》进一步提醒人们，还有 10 年，中国人口总量可能开始减少。

从宏观经济的角度来看，人口减少会对中国未来的经济社会发展带来不利的影响。而过去 40 年以来，人口红利一直是带动中国经济发展的主要因素——新生儿在改革开放后逐渐成为劳动力主要来源。 

在人口增速变缓的同时，老龄化加速。2018 年 60 岁以上的老年人口达 2.48 亿人，占总人口比例 17.9%，比去年同期增加 0.6%。 

这直接导致了 16-59 岁劳动人口的减少。2018 年年末该年龄段人口约为 8.97 亿人，比 2017 年年末减少 470 万人。这也是中国劳动人口首次跌破 9 亿，盘古智库老龄社会研究中心主任梁春晓称该数据比预期早了 5 年。 

这样的人口结构意味着，分摊到社会每个成员上的老龄化社会压力更大了。社科院去年发布的《中国养老金精算报告》认为赡养老龄化压力会更高，根据它的测算，2018 年全国超过 2 名缴费者赡养 1 名退休者，而到 2022 年则不到 2 名缴费者赡养1名退休者。 

按照光大证券首席经济学家彭文生的观点，劳动人口即为生产者，其余儿童、老龄化人口被称作消费者，随着人口红利渐行渐远，生产者/消费者比例下降时，提供服务和劳动的人数下降，消费人口则逐渐增多，那么商品和服务供给可能愈发供不应求，从而导致上涨价格，形成通货膨胀。而中国的的确确感受到了通货膨胀，3月消费价格总指数（ CPI ）同比上涨 2.3%，创下过去 5 个月以来新高。

《好奇心日报》曾统计，在整体人口结构变化来看，未来十年中国的年轻人可能会少 36%。也即是在这样的背景下，去年开始，天津、西安、呼和浩特、南京、武汉等二线城市开始降低落户门槛抢夺年轻人。 

即使广州——2018 年常住人口增加了约 40.6 万人、仅次于深圳增加的 49.8 万人，是全国净流入人口最多的城市之一——也出手抢夺年轻人，以作人才储备。 

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