碎片空间，如何重整？经济大镇“沥”破新局→
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推进“百千万工程”，需要破立并举、精准把脉。南海大沥作为广佛都市圈重镇，正加快打造“中心大沥”“千亿大镇”，同时也面临发展空间、动能转换等一系列长期困局。
龙年伊始，在大沥镇委、镇政府的支持下，南海大沥推出《大沥破局——南海大沥推进“百千万工程”》系列报道，聚焦镇域高质量发展的关键领域，访谈镇内部门、村居的“一把手”和企业家，谈痛点、讲思路、促实干。敬请关注。
土地，是工业发展不可替代的要素。
作为佛山工业大镇的代表，改革开放以来大沥形成了有色金属、铝型材、内衣服饰等众多支柱产业，拥有多张“国字号”名片。
但经过几十年来的高速发展，大沥工业不连片、产业不成带、土地碎片化等一系列问题日益明显。按照国际惯例，一个地区土地开发强度达到30%已经是警戒线，但大沥的土地开发强度已经达到80%左右，这为大沥工业发展带来了巨大挑战。
空间效能提升，是大沥推进“百千万工程”、推动高质量发展的必然使命。大沥土地碎片化、高强度开发的历史成因是什么？解决土地对产业带来的负面影响，有哪些难点和抓手？近两年，大沥出现了哪些新的动向？
围绕以上重点问题，我们与大沥镇城市更新办、经济发展办、河东社区、太平社区等部门、社区一把手进行了深入探讨。
空间之问
土地碎片化的三种表现
夏炳金
大沥镇城市更新办负责人
早期没有规划好，就会导致无序发展。目前，大沥土地开发强度达到80%，远高于珠三角地区平均土地开发强度，在推动全域土地综合整治过程中也遇到了“工改工”难以推进、剩余土地开发难度大的尴尬局面。大沥土地的碎片化第一表现为开发的碎片化，工业用地图斑有1465个，平均面积仅有19亩。第二表现为建筑的碎片化，大量低矮甚至单层的厂房、仓库充斥，141个村级工业园平均容积率仅约为0.7。第三表现为权属的碎片化，大沥的土地除了国有土地外，还有大量在集体手中。集体土地多数又由社区经联社、经济社两级管理，有的经济社下面还有一级甚至两级村小组、生产队等，形成四级权属主体。
朱少姬
大沥镇经济发展办主任
因为很多历史原因，大沥村级工业园的建筑形态落后、进驻产业低端、配套设施不完善、环境污染等问题日益突出，对工业发展带来很大制约。目前大沥“工业跛脚”的现象明显，总体上表现为企业规模不大、产值不高、结构单一。大沥的规上工业企业共285家，数量和质量与我们经济大镇的地位不匹配。
郭景钊
大沥镇太平社区党委书记
太平社区是土地碎片化影响工业发展的典型。我们有个很尴尬的称号，叫“孵化器”。因为我们的区位、成本有优势，所以很多制造业企业选择在这里起步；但是发展壮大之后，因为没有土地而不得不迁出。中国门窗行业的新兴龙头之一亿合门窗就是这样，后来搬去了隔壁镇街。我们做过调研，太平社区工业用地约1500亩左右，但当时登记的企业就有800多家，其中占地面积最大的是10多亩，最小的不到2亩地。
历史之痛
原因可追溯至十多年前
夏炳金
大沥镇城市更新办负责人
主要还是早期大沥缺乏科学有效的土地利用规划，导致土地的开发和利用出现混乱和无序的状态，进而导致土地的碎片化。金沙洲片区就是典型的例子，由于城镇和农村没有进行科学规划，导致“村屋围城”的现状。
朱少姬
大沥镇经济发展办主任
造成大沥土地资源碎片化的原因，可能有两个。第一，大沥在行政区域划分的历史过程中，将原本连片开发的工业用地划出去了，导致工业“坡脚”；第二，2010年后的十年时间里，房地产和商业发展火速，大沥没有将主要精力、土地资源投入工业发展中，制造业产业类型单一，村级工业园发展过程中缺乏统一管理。从2005年并镇开始，一直到2022年太平社区深国际项目落户，这十年间大沥挂牌出让的国有工业用地面积为0。
陈志铭
大沥镇河东社区党委书记
一个很重要的原因是，早期我们镇里的政策缺乏延续性，村里也缺乏自己的小规划。其实，早在30年前，河东社区就实现了土地集约利用，我们根据1000多亩工业用地分别成立了13个项目公司来运营，将经济社与经联社的土地进行集约连片开发。具体来说就是，河东社区由各经济社根据各自土地的比重入股组建新的公司，并由经联社牵头组成董事会运作，对整个公司的开发进行投入，共担风险、共负盈亏，其分成比例则为村(居)40%，村小组10%，生产队50%。
但是到2010年左右，由于镇政府层面没有给出明确的指引，村集体缺乏长远发展的理念，在村级工业园陆续租约到期后，村民改“租地”为“租铺位”，任由市场发展，就形成了后来的困难。
破局重整
五年内规划建设
产业载体超500万平方米
近几年来，特别是2023年“中心大沥”战略启动以来，大沥围绕解决土地碎片化，以及缺乏连片产业用地、缺乏大型工业载体等问题，采取了哪些措施、成效如何？
夏炳金
大沥镇城市更新办负责人
我们当前土地整备力度是空前的。大沥采取的措施是：通过“拆、治、兴”相结合的方式，全力盘活存量土地。近2年，大沥一直在进行产业用地的储备，特别是“工改工”产业用地，对产业用地整备和转型升级的主基调毫不动摇，全力推动产业升级、工业上楼；同时全力推进城市更新，大沥铁军重点在南海城市中轴片区和广佛湾片区进行土地整理。2023年，大沥近1000亩村级工业园成功拆除，超2000亩产业用地连片整备，超3000亩改造项目挂网摘牌，预计五年内建设的产业载体超过500万平方米，优质产业空间不断释放。
陈志铭
大沥镇河东社区党委书记
集体经济转型，是大沥“百千万工程”的一项着力点，也是当前南海乃至佛山关注的一项重要课题。1994年开始，自从河东社区与各经济社签订《权益转移协议》，将各经济社的发展用地集中起来，社区和经济社都要积极转变观念，摆脱靠传统物业收租的思维惯性，把目光放长远、懂得取舍、注重大局。
我们身处盐步片区，就可以结合自身文化、生态、区位等资源，推动土地空间格局再造。目前，社区内“青云桥”“龙船洛”等地块已有捷报，专业市场化升级改造步伐加快，还打造国内第一个“区块链+粮食产业”项目——“河东粮通链”平台。
郭景钊
大沥镇太平社区党委书记
太平社区有25个经济社，总收入的80%都在经济社产生，要集约经济社的土地来发展就要统一思想。过去的发展模式已经行不通了，那现在就要顺势而为、把握机遇，在社区内容形成共识，各经济社的利益要已大局为重，社区跟党员代表、村民代表和经济社社长一起来规划发展，如果有好的项目可以招商，必须要多赢，集体要赢、政府要赢、企业要赢才行，作为集体土地权属人要舍得让利，齐心协力把土地整理出来。经过2年多的全域土地综合整治，太平社区接连完成了北海工业区、隔海塱工业区产业提升和九潭南工业园升级改造等项目土地整理工作，加快大沥西部产业集聚区连片产业改造步伐。
如今，社区内已有多个摘牌拿地的重点项目，例如深国际现代智慧物流产业园、全铝智能家居、德欣湾区制造等项目。其中，建发星中创产业园是大沥镇已落地“工改工”项目中面积最大的项目，相比原来的村级工业园，这个项目改造后给村里的租金收益实现近4倍的增长。
项目为王
推动“工业上楼”
打造“工贸大沥”
夏炳金
大沥镇城市更新办负责人
去年我们有了全新开局，今年的力度要更大。2024年，我们要力促产业项目动工按照“快招商、快土整、快建设”的工作指示，全面加快已摘牌产业项目土地办证、规划调整、租约解除、建筑拆除、规划报建等工作，为项目落地建设保驾护航。计划启动10个三旧产业项目，约260万平方米产业载体动工建设，力争完成1500亩产业用地挂网。
朱少姬
大沥镇经济发展办主任
大沥44个专业市场总占地近6000亩，但单位面积税收仅为桂城的1/4，要创造“亩产英雄”还是要大力发展制造业，工业载体。今年，要加快村级工业园向主题产业社区转型升级，推动传统铝材、内衣等产业向数字化、智能化转型，坚持以亩产、效益、规模、成长空间论英雄，在工业用地流转、引入商业项目和市场改造时，重点要求企业的投资强度、贡献度、成长性和带动性，为优质项目和优秀企业提供优质资源。比如以内衣为核心的时尚产业，未来就是大沥工业上楼要重点培育的方向，除了时尚产业之外还有全铝、铝门窗，更要积极引入三高四新企业丰富本地产业结构。
把握当下
更需要勇气与毅力
土地是制造业发展最基本的要素，提高“亩均效益”实现工业升级，才能有效破解制造业用地难题，这也是珠三角面临的共性问题，只有更集约的工业空间才能留住更优质的制造业企业，实现城市高质量发展。对于工业“坡脚”的大沥，这尤为关键。
然则每一块土地都承载着无数的故事与期待，每一片土地都孕育着未来的希望与梦想，这些曾经为大沥城市发展作出重要贡献的村级工业园，应该以一个什么样的姿态重新出发？多权属方的土地能不能统一思想、齐步向前？经济下行压力下，新的载体能不能引入更好的企业？
问题仍需边做边答。可以看到，大沥上下已经“拧成一股发展的绳”，继续一场轰轰烈烈的“土地盘活更新术”，通过整合土地资源、提高土地利用效率等方式，让每一块土地都焕发出新的生机与活力，不仅为制造业发展创造了良好的环境，更为大沥的经济繁荣注入了新的动力。
未来的大沥
一定能在南海制造业的
版图上书写新的辉煌！
💪💪💪
2023年度南海区
群众文艺作品（音乐类）金奖
大沥城市主题曲《你好大沥》
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