深圳为什么有这么多小产权房？

作者：田玲玲2016

本文来自“房产观澜”版块
原标题：闲聊一下深圳的小产权房

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引言

深圳常住人口达2100万，据官方统计，民房有507万套，商品房189万套。大量的民房储量为1400万左右人口提供了住处。

在天涯上潜水多年，经常看那些大牛们发的各种帖子。简单的说我的很多思维逻辑的改变都是那些好的帖子的启示，也学习了很多有用的东西。非常感谢天涯，发自内心的。

深圳小产权10年从业者，想说一下小产权的各种情况。先从什么是小产权说起吧

小产权房是指在集体土地上建设的房屋，未向国家缴纳土地出让金等费用，其产权证也不是由房管部门颁发的，而是由乡政府或村颁发，购房合同在国土房管局不会给予备案。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。宏观来说，小产权房主要有以下几方面特点：

①建设用地的性质不是国有土地，而是集体土地或宅基地。

②没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案

③不能办理独立红本。

其实没有独立红本的都可以称为小产权。农民房，村委统建楼，军产房，绿本房还有大红本，这些都是没有独立红本的，也属于小产权类别。

深圳的小产权房的发展吧，深圳政府公开说深圳没有小产权，只有国有土地上的违法建筑。这跟深圳的飞速发展有关系。

深圳的发展是全国独一无二的，急速的发展壮大也产生了与其他大城市不一样的规划问题。20世纪90年代，深圳大量外来人口涌入，这个时候商品房的供应比例是远远不够了。为了解决日益增长的人口住房问题，政府鼓励村民、个人、开发商建小产权。由于没有规划和规范管理，导致大量建设不合理，直到1999年深圳出台停止建设的政策，颁发历史遗留证书。但没有太多实质性作用，又分别在2004、2009年出台相应政策，停止小产权建设和交易，但由于巨大的利益面前很多村民开发商还是继续抢建，但到2014年出台严厉措施，从此以后小产权不再有新建。

2014年后这批开发商有的去东莞惠州开发小产权，有一部分留在深圳，收购旧楼翻新改造再出售，目前市面上都是这样的比较多，因为收购成本越来越高，改造房子越来越小

这就是深圳小产权发展逐步历程，很多细节就不说了，涉及太多内幕，小产权为什么可以建，为什么出了这么多政策还是可以建，你不要以为是偷偷可以建起来的，你就是搭个棚子街道办都马上知道，何况一栋楼建起来他们会不知道。

很多人会说小产权有风险，我不能完全否认，是有过风险的案例。量多了基数大了什么事什么人都会出一些，但只要我们不贪小便宜，注意土地性质，找靠谱的人买这个风险是完全可以避免掉的。如果我们自己不规避，大产权也出过很多风险的事。

小产权给大家的感觉是冷门，很少，不是主流。其实在深圳小产权的占有量是所有房子的60%以上，在关外有些地方甚至达到90%。我们来深工作者住的城中村都是小产权，数量上一点都不少。交易量上也就这两年少了，这是因为小产权不让建了，市场存量少了很多。

深圳常住人口达2100万，据官方统计，民房有507万套，商品房189万套。大量的民房储量为1400万左右人口提供了住处。

在深圳大家都知道，不是核心地产的商品房也要5万一平起步，随随便便一套3房大几百万，大部分人只能望楼兴叹。还有日益上涨的租金要花去很大一部分收入，在这种情况下，小产权的交易水到渠成，是建立在强大的需求上的。

现在小产权的律师见证可以作为小孩申请公立学位的住房认证，可以落户，拆迁一样的赔偿就说明政府已默认了。

楼上有网友问怎么避坑，我忽然想到外行对安全的认识跟本行业人对安全的认识是不一样的。很多买房的问最多的是小产权安全不？拆了怎么办？会不会拆了不配？这些问题听多了，有时感觉好笑。但真正的风险他们却没有意识，容易被忽悠。

买房小产权风险的规避，首先说绿本房。什么是绿本房？深圳绿本房定义：绿本房和商品房共同点在于都有在国土局备案，而商品房可以上市交易，绿本房是中国开发最初给本地居民颁发的个人房屋归属权证，所属本地村民私有产权证，不能作为商品上市交易。

绿本房产证是非市场商品房，不得转移，抵押受限制。简单地说就是深圳1998年之前在村集体土地上经过正规报建手续建起来的房子，国土局颁发绿本，有备案。是不可以上市交易的。大家看明白了吧！看起来啥问题都没有，但市面上纠纷最多的就是这种。

很多买了这种房的买家，当初并没有留意或看到这种绿本产权证，看了其他证件直接签了买卖协议。当初买的时候便宜，平安住着没啥问题，后来房价大涨，原业主反悔又要原价收回房子，依据的理由就是绿本房不能买卖，这种打官司的很多。还有拆迁，房子卖了10几年了原业主大把反悔，这种打官司最多了。放在人性的角度想想，当初30几万卖出去的100多平的3房，现在拆迁补偿比例1:1.2的商品房，价格翻了几十倍，巨大的利益面前，不要考验人性。

买小产权第一步就是避开绿本房。土地性质，这个也很重要。其实也不用我多说，网上搜一下或想一想也明白了。小产权二手房要规避的是一房多卖，这个比较简单，找靠谱的中介，房子的情况打听清楚就可以了。

说到土地性质问题，不好多说，我就提个简单的比喻。你住宅的房子的土地性质是工业用地，那就是打的擦边球，暂时不管没什么，管的时候这就是依据。

继续更新，3年疫情，困惑，惆怅，迷茫。对于我们这种收入不稳定的人群内心的不安全感和对于未来的不确定性的恐慌时时刻刻伴随着。上有老，下有小的今年大家肯定都深有体会吧。

从去年年初政策对房地产的强力打压到现在一年多了，同行走了很多人，整个市场的成交率也非常的低，说是严冬也不为过，这是我从业以来经历最淡的行情。特别是今年疫情的到处封控，大家好像都变了，明显感觉客户不敢乱出门了，一说哪里出一例就怕，怕转一圈回来变黄码影响小孩上学。也不敢大胆地消费了，个个非常的谨慎。

今年的租房市场的突然火爆，一下子多出来好多租房的，我想可能是因为疫情，当一线大城市不景气的时候，小城市更难找工作吧！

今天的依然是下一天雨，在房地产人的朋友圈，刷了一个重要消息，今天东莞楼市出了新政，解除限购。

也就是除了城区和松山湖，你想买几套就买几套。还降了首付，力度之大前所未有。去年的莞八条，严苛程度赶上深圳了，怎么不到一年就改回来了。真的是去年有多严，今年就有多松。只能说明去年的莞八条后，东莞楼市非常的差，去年的新政之后，一个1000多万的城市二手房一个月只卖400套左右，有点惨不忍睹。今年也有两波放松，效果不咋滴，才有这次的大放松。

当然东莞不是首例，全国已经很多城市在各种放松和促销了，比如最近新闻的大蒜抵房价，水蜜桃抵房价，还有各专家的发言挺楼市等。想想挺魔幻，去年的打压楼市一个比一个严，今年开始各种政策支持了。疫情，最重要的是政策的不稳定，大家好像对市场没信心了，不敢花钱了，也没钱了。以前动不动就是杠杆，现在劝客户钱不够贷点款，都不敢，怕一不小心失业了还不了，都小心翼翼的。

其实投资不用管其他的，看这个地方有没有产业，有没有很多人愿意去，房子供应多不多。这样筛选一遍心里就有底了。

已经习惯了晚睡，晚睡确实不好，还是禁不住地熬夜。忙碌的一天，睡前的宁静却是自己的。继续更新了，刚入行的时候是2013年初，在一个小产权房楼盘做售楼员。那时连微信还没普及，手机上网的人都还很少，当时流量也贵。那时小产权房还可以建，龙华很多小产权楼盘，都是规模比较大的村委楼或开发商集资房，当然也有一大部分独栋的楼盘。当时找客户的途径是每个楼盘都是招一批发单业务员，到处发单，就是印着楼盘信息的彩页到人流多的地方发，上面有业务员个人的电话。当时管得不严，像地铁口，公园，市内的各个人流聚集的地方到处都是发单页的业务员。2013年很便宜，龙华有花园大规模的楼盘，2房30多万，3房50万左右。独栋的30多万就可以买个3房。而且都是面积大比较好的户型，不像现在面积都比较小。比起以前，现在价格已经翻了好多倍了，租金也水涨船高了。

当时虽然找客户渠道单一靠发单，很多人都对小产权不了解，排斥，但销售量却很好，很多罗湖福田过来的客户都是几套几套的买，也很多香港人过来买小产权。当时的客户想法没那么复杂也没想过后面会大涨，就是觉得房子这么便宜，租10多年房子的租金也差不多这么多钱了，管它小产权大产权能住就行，至于安全这么多人怕什么。就是这批干脆直接的人现在都赚到了。当然也有一些犹犹豫豫到处看，看了两三年都没买的人，他们也彻底买不了，因为价格贵了，可选择的更少了，以前够买的钱现在不够了。很多东西没那么复杂，不要人为的弄复杂，遵循自己的内心即可。

当时市场的火热，有一点得说一下，当时的开发商因为有大把的机会投资，为了早点资金回笼去另一个地方建房子，房子卖得多好都不刻意涨价，价格差不多就卖了，只想早点卖完资金回笼。当时的市场是一片红火，早年来深圳的就知道地铁附近到处都是背着单页发单的业务员。是后面房子彻底不让建，各种严控。房子开始越来越贵，房子越来越少，很多开发商都留着房子不卖了。大家都知道量就这么多，需求在增加，价值只会越来越贵，开发商套现又没有其他投资渠道，只能留着房子等升值。

提到业务员发单页，当时的惠州大亚湾也是这种模式，招很多业务员在深圳各处发单找客户，当时的大亚湾炒的火热，很多客户被忽悠过去买了几年后才建好的期房，有些刚拿了地就开始拿着图纸卖，房子没开始建，就已经卖完了。当时大亚湾商品房4000多到5000多一平的价格，龙华幸福城开盘18000左右的价格。现在想想真的是选择决定命运，大亚湾二手房市场的价格就不用我说了大家都明白，等于这些年一点没涨还到处是坑。

作为有10年从业经历的人，很多规则，真相，和所谓的风险和坑肯定是有所接触过和经历过看过。但我不能一条条的列出来告诉你，这样根本帮不了你，可能还会错失机会。那是因为世界万物是流动的，时间空间也是变化的。所谓具体的风险，地方不一样，时间不一样，人不一样，风险也不一样，产生的后果也不一样。可能不太好明白，举个例子吧，上面我说的绿本房因为产权的性质买了很大风险，拆迁赔给原业主。但换个思路想假如你碰到一个急卖的绿本产权的房子，价格也就是10几年租金的价格，周边的房子密度和政府规划看得出没有拆迁的可能，业主人厚道还愿意给你签个附加协议。那么这是不是一个难得的机会，一附加协议是不是把风险降到最低了，跟收益比起来不值得一提？如果你思路里只要一提绿本立马排除掉，这是不是失去了一个机会？

在dy，公号等平台我也看了很多这种什么小产权避坑几要点，什么小产权有哪些风险等等这些媒体号。他们发这些真的为客户好的吗？不是的，为了引流，我虽然不是做账号的也看得出来这种以偏概全，哗众取宠的方式是最容易引流了。他们说的听起来都很有道理，有理有据也更让人信服，也没有半点好处，真正的坑没人说出来。

他们只是以一个点当成一个面，把复杂的事简单说，把几个因素的原因说成一个。当我们不了解这个行业情况，听了他们说的这些就会产生印记，无法全面了解就排除在外了。

可能我说得不够明白，只想告诉大家，风险是多个因素的结果，也不是一成不变的，一样的房子在A地合法合规，在B地就有拆的风险。一样的房子今天没问题，以后怎么样谁知道。

刚才聊风险，现在说避坑，既然是坑那么就是别人精心挖的，既然坑是专门挖的，那么就一定伪装成你看不出来这个坑，还要在你前面放个东西诱惑你跳。如果你跳了这个坑他们可以得到很多，那么一定会下大功夫伪装这个坑。我说了这些大家应该明白了营销里的道道，有些话不能太明说，这毕竟是公开平台，不是几个人喝茶聊天。

还是说个真实的小事大家意会吧！2017年，有个老板去某地某大项目买了个一楼商铺，差不多1000W。这个项目占地很大，住宅有大几千套，商铺也很多，几条长街都是商铺。他是被别人带去买的，当时开盘氛围很好，第一次去就定了。

现在这个商铺租7000左右一个月，还经常空很久，确实进坑了，这是真事。现在想想问题很多，比如这个楼盘开发商规划的商铺严重过多，所说的商业街根本就是起不来，周边的交通人口机构压根就没有形成商业氛围的条件。简单地说除了这个大项目周边还是挺荒凉。

既然这么多问题当时他看不出来吗？当时的情况肯定不是这样了，他看到的情况是很多人在抢购，当时人山人海，有很多家国内外大型连锁的餐饮挂了招牌准备进驻装修，大型影院，超市已经发出了招牌。而且人家告诉他这个铺面月租3万多，还返1年，他当然觉得划算了。

这种铺面销售都是开发商承包给别人的，佣金出的很大，虽然成交率很低，只要客户量大终有一些人会买。我说的不够全面，文字功底还描画不出刻意营造的宏大氛围。只是告诉大家只靠最本质的东西，附加的花里胡哨不要理。

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编辑/青红萝卜粉丝

审核/心一

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