NEWoMan——小而精美食物链顶端的项目
上一篇——GINZA SIX，这是去东京休假唯一带着考察学习心态看的项目，因此，做一篇内容，以示敬意。
朋友那公子问我要不要来个东京商业项目专题，我个人是不会再出相关单篇项目介绍了，但那公子有——3/18刚写了一篇关于NEWoMan的专题，而这个项目，也恰恰是我此次东京行最大的惊喜收获来源。
如果说第一次去东京，看了14个商场，印象最深的是三越、高岛屋、伊势丹。
那此次带着休假心态去，看了18个项目，印象最深的是GINZA SIX、NEWoMan、调整后的伊势丹。
由此可见，伊势丹多么嗲。
回到本文主角，关于NEWoMan，我只发过两张票圈👇
配的文字就是本文的标题——小而精美食物链顶端的商场。
我常会形容一些商场，小而精，但多一个“美”字，是我对NEWoMan最大的膜拜，这是一家女性主题的商场，你们知道发生了什么吗？我竟然逼着老婆买东西——实在太美太有消费欲。
当然这家店也是很多朋友推荐我一定要逛的项目，既然受到如此推崇，既然那公子做了一篇全面报道，下面就给大家带来那公子的全文：
New Woman の NEWoMan
文/ Scarlet 那公子
NEWoMan（ニュウマン），2016年3月25日在东京都新宿区开业，当时铺天盖地的参观学习加公号红文，时隔两年渡过开业期再看到会更真实。
区位及背景:
隶属LUMINE集团，想错过都不会错过——本家的三座百货LUMINE1、LUMINE2、LUMINE EST就在东西新宿交互最大路口的高架桥相隔的对面，霸占了新宿最重要的交通地铁换乘楼（下图中紫红色部分貌似都是地铁出站口），NEWoMan则在路口南连通了高速大巴和机场大巴换乘站，加上更靠南部的高岛屋百货简直是新宿4雄：
区位概况：(百度地图已全面覆盖了东京区域，但还未开通在国内mall已应用的商业内楼层品牌导视）
北面的LUMINE1，2和远处的EST
新宿地铁换乘楼内部架构（不少旅客都面对此楼恐惧，其实拿着西瓜卡细心点盲坐地铁的我没丢。）
路南的NEWoMan
一般时尚号和地产号会写此为止并开始介绍品牌——咱始商业地产号多八卦几句：NEWoMan的开发商LUMINE背后是JR东日本，建巴士总站等于：有能力把 把新宿站周边散乱的巴士停靠点都集中起来，重新规划报批，改善了东西新宿的商业流通，最后再建了融合高速巴士集运中心和商业中心/写字楼的综合体，从而带旺了路南沉寂已久的新宿南：甲州街道。
这等于是说：没有因为身在作为东京西交通枢纽新宿的交干道路口400万客流/天得天独厚的位置条件copy个类似的商业，也不惧怕对面地铁换乘的超超超强大的威力，还搞定了政府将道路和巴士停靠站允许企业规划（这不是捐钱多少的事，国内的公交换乘站连接商业就几乎难有动线完美并惠泽周边真正改善交通的），另外高架旁项目一直是商业的死穴之一，虽然周边办公逐渐增加，但商气差几百米截然不同是经常有的事（案例：几经易手的中信目前最终接盘又又又延迟开业的著名项目——美罗城），更难的是一边开发一边把蛋糕做大的落地：举个栗子就像京港地铁4号线西单路口北盖了自己3个楼，并每造个新楼都契合了周边的发展和人口特点变迁做了有明显区别的定位，并能执行落地，几乎难有重复品牌，即使有少量同质化也会发现同品牌不同货，最后还要在谁做谁死的西单路口南做一个号称全面向女性的楼。有个笑话说某老板在批发市场租3个摊卖类似货品互相叫价让顾客感觉货比三家，最后买的不如卖的精一个兜赚钱，三个摊只是起到价格锚定的效用，但真正能长期生存的商业一定是给消费者带来了实实在在的便捷，而不是一个模子的mall如雨后春笋横亘般诞生，装类似的品牌、卖标准的货品、稀释客流、恶性竞争（PS：采用类比法用区域内旧mall租金及销售来看新商业的valuation其实有点自欺欺人，不能创造出新吸引增长点就不用类比而是稀释，除非预计有大批人口导入长期规划。）
（kaga旁白一下：上文这段那公子的“长镜头”信息量有点大，为了更方便大家理解，稍微归纳一下——
1、该区域先天位置周边环境放在国内来看由于政策等各种因素其实很难做商业项目，少有成功案例；
2、日本人不仅利用优势做了项目，而且做了多个项目，且各有定位，有不同的精准消费客群。）
动线：
NEWoMan垂直看，整体分两栋楼——单层平面简单狭窄，扶梯只容下南北2组：
汽车总站楼：4F是巴士换乘，3F Taxi，2F贯通办公楼做了美食广场，M2是地铁层，5-7F用作目的性的保育园、餐厅、及空中花园，并有天桥和对面的地铁换乘楼链接；
Office楼：1-4F做零售商业，7F做了诊所，8-33F是办公，其中2F和公交总站楼联通；
2F Bus站通道入口：
整体商业面积只有7200平NLA，是下图这样挤（左侧即扶梯），通道宽度窄处看起来不足三米，但店铺连接开放并自然形成了过渡（看高层客流引导是观察日本和香港商业很有意思的地方，纯百货的感觉只是更精致，类似NEWoMan的偏mall型商业其实更有看头）。
图：kaga
定位、规划及品牌：
刚才说这样的便捷来自精准的定位和落地，100家店铺算来平均也就50-70平/店，但开业80%的店铺是新宿第一家。定位为——新时代的所有新潮女性（尤其是30-40岁职业女性）保持美好状态和提高生活价值而创造的生活方式空间（我编的...），官网解释如下：
好像日文版更信达雅一些：假装看懂……
就像MUJI可能是你不知买哪个品牌时，它是稍微贵点保证基础品质和节约时间的最佳选择。生活方式不是一句口号，或者可能是你渴望的生活场景和想要变成的人生的集中竞演。如一个女性，类似《东京女子图鉴》的“绫”，当欲望和生活经历成正比的发展， “从三茶、吉祥寺、下北泽、惠比寿、银座、到代代木上原”的居住地更换之旅也正是生活方式的选择，一个一个消费场所承载得是青春流逝中，期待自我价值提升和健康美丽的身心保持的诉求——（新女性成功学：变强变富变美）。这也是以“歌舞伎厅”区域著称，外来及外国人口庞杂的新宿，从乱、杂的街区不断发展为办公购物区后，顺应消费者变化、消费升级和日本经济发展的规划产物。
所以：
如：Kidsharmony・NEWoMan经政府认证的商业保育园
开处方药365营业AIN药房
在上午专业妇科、下午儿科及综合门诊的帝京大学医学部附属新宿诊所
与其说是商业人口中的目的性Mini Anchor，其实更是符合目的客群阶级消费需求的社会资源基石。
在需求满足之上，才是精心挑选的优质（冲动型）消费型品牌，没有超市、没有化妆品集中区，每家店铺都精致到令人流连忘返，随便贴几间漂亮的店铺回味一下买买买的享受和吃土的辛酸：
blue bottle：比中国早开启精品咖啡浪潮的东京，蓝瓶子各种人满为患，唯一遗憾是和mall一起11点开门，而起太早、睡太晚、过午不喝咖啡因完美错过。
Aesop：在全球各地每店不一的设计是极大的看点，此店是超级体验店，有些货品独此一家，洗手台的美貌程度让我差点流泪不过没好意思拍，坐在中岛店里精油味道超舒爽
Three：小小的店护肤彩妆服务齐全，店员很专业，很多女性慢悠悠的做完面膜试彩妆连带被培训，体验感比blue bottle更像苹果。
AKOMEYA TOKYO——以“米”为核心概念的米和食器严选生活方式品牌。
美好的鲜花酒铺@Bus大厅入口
生活方式+轻食 S SALON adam et ropé
其他网红店尤其是餐饮就不写了~~~没来得及（没……钱……吃……）
设计及精细运营：
每层局促的面积完全不会打扰购物兴致，反而加强了高楼层客流引导，并完全体现了紧凑精致的清新美学范例，每次逛都会感觉像在室内花园中享受。应该说：建立在需求被满足基础上的美学规划，递延补充了需求的边角，让其更便捷和舒适，而不是反之用个噱头装修起来引来一片标准化的品牌换汤不换药~
木质+金属 简洁的标识导引：
图：kaga
配合随处可见的绿植（全部是真的，多肉组合非常多）：
干净整洁的直梯厅：
左侧靠墙轻巧的休憩区电子指引台：超级好用，反应超级快，并且神奇的是日本所有的彩屏清晰度和色彩都特别好，差点被一个理发店的真能互动的小机器人骗去剪了头发（那一定贵得我回不来了）。
轻巧的扶梯墙面广告及楼层导视
日本几乎每个高层的楼顶都配合空中花园，NEWoMan的特别之处是做了立体化的处理（不放弃一点可以变绿的地方），于是有了餐厅景观区、一个外租的儿童种植园地（和保育园是完美的配合）。
和一片休息区连接景观区（下图夜色视角所示）@下下图左下角区域；如果去了任何一栋超高层商业更是不可错过，比如GINZA SIX：天晴据说可以看到富士山~
走道梯拐角的装饰干花
配合动线图看看运营时间，很有意思。
http://www.newoman.jp/
网页审美很ok，Window Display版块简直比打折海报高级出三条街。
最后放上入口图及美丽的新宿街景作为结尾：
以始为终—— 之前见过好几处商业case（新的和再改造的）让顾问和员工讨论：一栋不知做什么的楼做面向女性的购物中心（女性花钱主力嘛），男性会来吗？会不会死掉更快？其实，这个问题，在前面的N张照片里已有答案（虽然我们还是工作时间去逛），对于商业骨架已造好，面对填什么肉的问题时不如扪心自问：场子里的牌子有多少是目标消费群真正想买的，如果连员工对于零售品牌尤其是服饰、配饰和彩妆等容易出高坪效/高利润的业态都海淘/代购/旅行解决，那这些肉不管偏肥偏瘦显然是缺乏吸引力，要知道非同质化的NEWoMan的很多品牌也是他们的招商人员从南青山等街区各种挖掘网红商铺一点一点努力来的，同时要满足以超小体量开业超级有挑战的营业额及收益，最终形成了正向循环。
回到更以始为终的出发点——就像基汇的老大说“比起一个好的位置做了个不完美的楼还有机会修补改造，不好的位置做个完美的作品简直就是各种资源浪费，越做越不得出手之日（大概这意思）”，好的位置和完美的楼都是出于“利”和“求”的平衡，在选择出生地和造商业骨架的时候，NEWoMan和整个新宿片区的打造细节看来也有类似六本木新城史诗般的赞叹，尤其是日本这样土地私有度高的国家，读读新宿从幕府时代到现代的商业变迁历史会更有感触，但碎片化习得就不多嘚瑟了~
再去日本还会逛逛新宿，还去再看看NEWoMan可以新多久——对日本交通、区域、商业史肯定不如国内熟，说得不到位的地方，大家多指正学习~
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