静安大融城开业 | 一个以家庭为核心客群项目的标准打开方式
6月29日，静安大融城正式对外开业，有很多朋友竟然留言给我说想看测评，所以献上此文。我聊项目，大多情况下不会只看一个时间点，从开业至今，已先后三次前往，收集不同感受，与大家分享。
如果用一句话来概括，那就是标题所述，静安大融城一个是极其典型的以区域家庭客群为核心目标消费者的大型综合体。
再说得接地气一点——一个有望闷声发财的典范。
我平时分享商业内容，主要会挖掘最前沿的亮点或者案例，他们往往存在于优质开发商，或者核心商圈商业体；但我也常和同行聊到，如今上海的商业更多只是表面繁荣，商业地产开发商会竭尽所能去挖掘自身价值并通过宣传渠道展现出来，但只有与消费者直接发生交易往来的品牌经营得好，我们的商业才是真正好。
因此，身边一些在行业中浸淫多年的老资格品牌开发，如果你问他们若自己做品牌（一般会定位大众消费市场），会选择怎样的项目，我相信本文的主角静安大融城可能会成为一个多数人乐意的选择。
不吹不黑，这家店的开业场景，是我做内容以来，继七宝万科广场后看到的最火爆案例，这与项目前期一波宣传投入并且连续三天请明星前来表演不无关系，但只要你对商业稍微有所理解，就能看出这情形理应不会只是打强心针般的一时人来疯，该项目有自己独有的优势，并且在内容打造层面做得够务实。
开业首周末三天项目请来林宥嘉、戴佩妮和齐秦助阵，我没在现场，上图来自朋友圈，大家可以脑补一下当时的场景。
商业项目的成功，天时地利因素不可或缺，这就是为什么某些人气高的项目未必有太多的商业逻辑可挖，而有些我分享的前沿亮点案例未必实际作用明显。因此，本文就根据开业后的效果来倒推一下，这样一个标准的以区域家庭为核心消费群体的项目，具备了哪些关键条件。
1、周边不乏刚需消费群体
可能你们会认为，这不是废话吗？
我确实赞同每一个商业项目在开发时都是经过精心研策的，几公里范围内有多少居民、办公、学校、医院、竞品，即使没有，政府也会给予一个对于未来的美好预期蓝图，这些数据及理论基础都成立，项目才有立足根本。
那么悖论就来了，按照逻辑，有客群和项目人气高之间存在着必然联系吗？显然不是。
这牵涉到周边潜在消费群体的生活状态、活力以及对一个商业体抱有期望值的动因，这是比人口基数更值得观察的部分。
静安大融城开业前，我只有一次驱车经过而已，大致看到了项目所在区位以及建筑风格，之后有朋友问我如何看待，回答大致就是：有望闷声发财吧。这里的发财，不是指开发商，因为我不是研究资产回报的，这是主要针对品牌而言，因为如今要在上海开一家赚钱的店，其实很难。
从开业这个周末至今的情形来看，至少有希望朝这个目标推进。
2、体量需足够大
静安大融城19万方，虽然上海也不乏超40万方的项目，但前者的空间绝对不显局促，足以完成一个辐射到周边三公里家庭客群的基本诉求。
这里说的体量大，并非说需要在业态组合上做到一味的大而全，因为其实对如今的商业大环境而言，不同品类的发展现状和趋势都会有起伏，对招商来说绝对意义上的“大”未必是好事。
“足够大”在于该有的刚需业态不能少，我们会对很多优质项目有这样的评价：如果这里多一个影院那该有多好。静安大融城在这方面不存在问题，关于业态组合，下文会详述。
“足够大”的另一方面在于能够有充裕的空间来为目标消费者量身定制。我曾说百货商场的核心是产品，购物中心的核心是空间，有的项目拿空间来作为活动场地，制造话题，有的项目将空间打造街区，营造行走于城市的感受，静安大融城从目前来看，重点在于将商业空间做得相对纯粹，满足周边消费者的基本诉求，将公共空间做得亲民，极具弱化距离感。
3、能为核心客群营造出他们所需的“舒适感”
商业的魅力在于千姿百态，所以我不喜欢被问及“最喜欢哪个项目”这类问题，因为不同的定位风格，各有各的精彩。
比如精致办公室白领，需要优雅下午茶氛围；年龄层较大的祖父辈，需要更多休息座椅设施；对于小孩，给ta一个游乐场可以玩半天。不同客群有不同需求，项目端，也不存在覆盖全客层的商场，因此在环境营造方面就要因地制宜。
静安大融城主要为周边众多家庭提供了更偏向邻里生活的自然感受，这点集中表现在该项目中间的露天广场部分。
迎合上文提到的儿童诉求，项目在外场公区特设了“KIDS ZONE”，以期获得孩子们的青睐。
周末场景，人满为患，作为成人可能感觉不到乐趣何在，但孩子自然会乐在其中，最终导致画面中不乏成人，客流就是这样被带起的。
从上文的照片中，相信你已经留意到了健身步道画面，它串联着整个项目的五栋楼体，很显然这就是为周边家庭客群量身定制，即使未必产生购物消费，但能让客人有目的性地前来也是如今商业项目的打造方向。
景观亭的设置则为整个户外空间提供了“节奏感”，不论是步行还是玩耍，到某个节点拥有一处小憩空间是家庭型消费群体的刚需。
下沉式广场一方面具有通往B1层的功能性，同时也是外场区域在纵向空间上的延伸。
最终，我们能看到的是有别于单体建筑和街区式商业项目的较为少见的特殊形式，它有主体商业部分，1号楼足以自成一场，同时又有室外体验空间，给予消费者不同的环境选择，也不会过分受制于气候因素的影响，这也是我个人认为静安大融城今后长期维持客流需要着重利用好的优势。
4、业态务实
这里重申一下，静安大融城定位家庭亲子、大众消费。
有时我们会过分强调创新，但实际上这些核心客群对商业项目的基本诉求显而易见——餐饮、早教、影院、超市都是刚需，如今还可以配上一个书店，零售方面如果只让你选择一个快时尚品牌与静安大融城合作，我相信绝大多数同行都会钦点优衣库，事实也是如此。
相信过不了多久优衣库就会开业。
因此，从招商规划专业层面，个人认为同样是以家庭为核心客群项目的代表案例，下文结合其五栋楼来稍作介绍。
之所以上一趴会呈现一个室外区域，是因为静安大融城实际上由五栋独立但又相互连接的建筑构成，类似五角场万达广场，但比后者更有统一感，这主要得益于建筑形态及流线型的动线连接。
在命名方面，项目对五栋楼分别以“尚生活”、“乐运动”、“品滋味”、“聚魅力”、“汇乐学”为主题进行细分，在实际呈现方面，主要还是通过不同业态的功能性来体现。
主楼包括地下一层地上四层，较为常规的规划方式。
B1层除了永辉作为主力商超品牌外，主要以年轻时尚配饰及杂货作为零售主打，同时配以小餐饮美食，其中的“遇见里”打造了一个主题街区型美食区域。
主力店之一永辉超市
遇见里在内外场均有出入口
话题生活方式品牌NOME是B1层的大店
潮玩杂货类业态是这类楼层定位的常客
定位于潮流年轻的各类饰品是大多数项目B1层的主力品类。
西侧则是以餐饮美食为主，没有档口形式的中岛区域。
结构方面，从东侧下沉式广场进入到内部，可以到达唯一贯穿全楼层的中庭，每个中庭在开业首周末都有各类演出，上图是周中摄录的画面，能大致看到全貌，下图则是取自朋友圈的开业首周末内场活动场景。
1层以做定位的零售品牌占据各个主入口位，主力快时尚品牌优衣库以及旗下GU也均拿下该楼层主要位置，后者甚至位于客流量最集中入口；而钟书阁则是作为话题性体验业态亮相，虽然尚未开业，但能够想象拥有众多亲子客群，之后该品牌理应不乏人气。
GU是作为主推品牌的身份登场，开业期间能看到日本品牌严格运营培训所带来的全身心投入，远处是场内坐镇的网红品牌乐乐茶，目前围挡中，开业后势必会迎来排队人潮。
稍显意外，目前零售方面较为健康也是比较适合家庭消费的品类——运动，静安大融城并未设定主题楼层，而是与滔博进行合作开出大店，并在楼层选址上给到了极大支持。
GANT、CHAPS、GUESS、FILA等国际服装品牌，主要起到为1层及整个商场树立定位的作用。
类似wagas、LEGO授权店、Retro Tomorrow、PALLADIUM以及尚未开业的钟书阁则共同形成另一种更为年轻活力的生活方式基调，说明项目在几个主入口的规划方面是有意识在营造氛围的。
这些品牌同时拥有对内外场两侧的出入口，当然外街更多以形象展示为主，主力客流理应来自商场内部。
2层以时尚鞋服零售为主，并几乎以对半切分的形式来分别规划男女装区域，品牌方面主要以PEACEBIRD、美邦、马克华菲、绫致集团旗下众品牌主导，彰显大众主流定位。
以上出镜的均为市场上的大众男装熟牌
女装方面异曲同工，两者泾渭分明，可以感受到类似静安大融城这样直面家庭型消费群体的商业项目，还是能够受到传统服饰品牌的认可。
值得一提的是2层女装部分有个相对低层高、宽动线区域，开业期间有鹦鹉螺集市在此举办，是场内除了几个中庭外少有的能用于举办大型敞开式活动的空间。
MeLand这类儿童游乐体验业态，一方面不适合放置在另外几栋楼，切断了成人小孩间的关联，另一方面可能是由于影院位于3层挤占了空间，因此被安排在了2层。
3层除了全国首家兼备IMAX和杜比影院双技术的寰映影城外，其他部分则是一半餐饮一半儿童零售，两者均是该商圈刚需，因此该楼层客流无需担心。
不止一位朋友向我推荐过这家影院，相信硬件方面确实有硬实力，属于该区域客群的福利。
COSTA和太平洋两家咖啡在影院两侧左右护法也是非常有趣的场景。
由于早教等体验型业态集中在另几栋楼，因此3层的儿童业态主要以主流鞋服零售品类为主。
餐饮则占据另一半楼层面积，从目前招商的饱和度以及客群分布来看，似乎尚未显得冗余。
4层继续主打餐饮业态，我个人很喜欢的集成餐饮品牌店城市集市在该楼层有选址，目前尚未正式开业，但也奉献了该品牌最具特色的主题场景美陈，即使如此已引得关注。
这样的装饰，很城市集市，之后将会担负起该楼层小型餐饮品牌的整合工作。
整个4层均以大餐饮为主，也是主流购物中心最高楼层的常规操作。
因此主楼的布局规划可以说不能更务实，楼层不多，必要业态一个不少，加大餐饮等优势品类，以获取客群为核心目的。开业第一个周末，几乎每个餐厅都排长队，这也是相对少见的场景。
而由主楼辐射的另外四栋建筑，则更多体现功能性职能，它们面积有限，没有内场空间。每栋楼的沿街部分均尽可能以适合放置外摆的餐饮美食品牌为主，与中部的开放式休闲区域形成业态以及体验上的联动。
1层沿内街品牌更趋向街区型项目的打造方式，以咖啡、甜品、西餐厅等偏休闲餐饮为主。
目的性越明确的业态则被安置在稍远离核心区域的位置，类似威尔士健身、亲子游泳等均属于此列。
2层及以上部分则配以早教、美颜、餐厅等同样具有目的性消费特征的业态，毕竟这几栋楼正常情况是不存在自然客流条件的。
综上所述，不论从布局规划还是业态组合，静安大融城所体现出来的只有“务实”两字，为周边家庭亲子主力客群做好服务，带给他们想要的内容，就是项目开业初期的核心工作。毕竟上文提到的区位等天时地利优势客观存在，所有的商业项目都是在不断调整的，相信之后静安大融城也一定会有所改变，比如开辟一块展览空间亦或是增加更多零售业态，这些都是后话。
但如果一个项目要向好，前提是让那些现在排队就餐的消费者们，能满意而归，因为他们才是核心种子群体。
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