最高法：符合两个条件之一的以物抵债的商品房可排除执行(附详细说明)
编辑整理｜魏大勇，辽宁瀛沈律师事务所律师
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阅读提示：
今天推送的最高法院的一则裁定书，非常有实践价值。
裁判规则
1.三方抹账也应视为交付房款;
2.《执行异议和复议规定》第28条与第29条只要符合其中一条的规定，即可以排除强制执行。
裁判实例
案件索引：再审申请人王丽华因与被申请人杨雪勤、被申请人鸡西市坚实房地产开发有限公司、被申请人房靖申请执行人执行异议之诉一案
裁判案号：(2019)最高法民申1560号
最高人民法院认为：
本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，闫国防与坚实公司签订了《房屋预售合同》，虽然因合同中记载了于2013年11月28日取得的房屋预售许可证号，而无法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房屋管理部门办理备案，但根据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，以及闫国防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事实，原审法院认定闫国防与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并无不当。
关于二审法院认定闫国防支付案涉房屋购房款是否有事实依据的问题。根据二审查明的事实，2013年10月4日，坚实公司、黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）及闫国防签订三方抹账协议，该协议约定坚实公司将案涉房屋抵顶给黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）与坚实公司协商同意以房票形式直接转开给闫国防。同日，坚实公司为闫国防出具收到885600元的收据，收款方式为抹账（防水）。苏某某出具收到885600元“上款系苏某某工地抹账给闫国防房款”的收据。2013年11月14日，坚实公司为闫国防出具案涉房屋收据，收据载明：收款方式现金，人民币404991.6元。坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫国防）。以上证据能够相互印证，二审法院据此认定闫国防给付坚实公司案涉房屋全部购房款并无不当。此外，案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非闫国防的过错。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫国防对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。二审判决虽然在论述中引用司法解释条文存在笔误，但不影响判决结果。
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