转需｜商品房预售合同纠纷10大法律问题+裁判观点+应诉策略
投稿作者：刘海律师，法律业务电话：15250363176，执业于江苏润众律师事务所。领域为民商事经济纠纷、知识产权、刑事代理辩护及常年法律顾问业务，尤其擅长房地产领域合同纠纷的诉讼业务。受权发布，转载请与作者联系。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。考虑到商品房预售的是尚未建成的房屋，因此国家规定商品房预售必须满足下列条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
持有建设工程规划许可证和施工许可证；
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
为帮助各位梳理商品房预售合同纠纷本律师通过检索商品房预售合同纠纷相关司法裁判案例，对商品房预售合同纠纷的类型以及裁判规则进行了归纳整理，供各位参考借鉴：
问题1：开发商逾期办证承担违约金。
应诉策略：买受人追究出卖人的违约责任，有约定按照约定；无约定，可以参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。
【裁判规则】原、被告签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证，被告违约责任没有约定明确的计算方式，但依据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金计算标准酌定为按年息4.75%计算。
问题2：开发商逾期交房承担违约金
应诉策略：出卖人未能按照约定按期交房的，应当按照约定向买受人支付逾期交房违约金。违约金起算日期有约定从约定，无约定则按照应当交付房屋日期次日至实际交房日期计算违约金。
【裁判规则】按照合同约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。又据补充协议约定，房屋延期交付违约金部分，核算至综合验收合格止。被告于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书，故原告要求被告支付自2017年10月1日至2019年9月23日期间逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。
注意：如果开发商不仅逾期交房，而且逾期办理权属登记的，房屋购买者可以依据合同约定同时主张逾期交房违约金以及逾期办证违约金。
问题3：购房者逾期还贷导致合同解除。
应诉策略：因出卖人对一手房按揭贷款承担担保责任，故买受人逾期偿还按揭贷款造成违约的，出卖人在履行担保责任后，可以依约定解除合同，并且要求买受人返还房屋及办理相应退房手续。
【裁判规则】购房者对按揭银行构成违约，开发商履行担保责任后，有权解除合同。故依据双方的合同约定，合同解除的条件已经成立，开发商可以行使相应的解除权。本院对其该项诉求予以支持。合同解除后，返还房屋及协助办理《商品房买卖合同》备案、房屋预告登记、预抵押登记注销手续是商品房预售合同y解除的附随义务，因此购房者应协助办理《商品房买卖合同》备案、房屋预告登记、预抵押登记注销等手续并向开发商返还房屋。
问题4：开发商以补充协议躲避自身责任。
应诉策略：鉴于商品房买卖合同一般采用标准格式合同拟定，对违约责任的约定较为清晰明了。出卖人为了规避自己的违约责任，可能会另行与买受人签订所谓的补充协议，对违约责任进行更改。对此，买受人需要格外注意这样的补充协议。
【裁判规则】对于涉案房屋逾期交房的处理应当按照双方以补充协议中的约定进行，在该补充协议中，对于因出卖人原因超过双方约定的交房期限60日的，原告可以要求被告继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
问题5：售楼人员的口头承诺不作数！
应诉策略：鉴于口头承诺并未订立在书面的合同内，因此无论销售人员的承诺多么具有诱惑力，在未写进合同之前都是无效的。买受人也不能事后以销售人员的承诺未能兑现而要求解除合同。
【裁判规则】即便售楼处的工作人员曾口头提及楼间距有15米，但《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出与本合同及补充协议不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准”，原告对该内容并未提出异议，本院认定被告并未向原告作出楼间距至少有15米的承诺。
问题6：超过诉讼时效而主张违约责任不被支持。
应诉策略：超过诉讼时效去主张出卖人违约责任的，一旦对方提出诉讼时效抗辩，该违约金的诉讼请求即无法得到法院支持。
【裁判规则】被告于房屋交付使用后，则应根据合同约定于2012年7月19日前取得房地产权属证书，被告并未在约定期限内完成自己的义务，则从2012年7月19日开始向原告计付逾期办证的违约金。结合合同约定，被告应于2012年7月19日向原告支付逾期办证违约金。原告应于2012年7月19日至2015年7月19日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告（反诉被告）于2020年9月30日向本院提交诉讼材料，已超过诉讼时效，故其逾期办证违约金诉请，本院不予支持。
问题7：购房者预约合同违约的，承担预约合同的违约责任。
应诉策略：未明确商品房买卖合同的主要内容的，如房屋交付日期、办理产证时间等内容，一般认定为预约合同；对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。
【裁判规则】双方签订的商品房认购书仅对房屋的总价款、房号及付款方式及期限进行了约定，而未对房屋买卖合同中应当明确的房屋交付使用的条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺及有关权益、办理产权登记的有关事宜等重要内容进行约定，故该合同应为预约合同。订立预约合同的目的是为后续磋商其他条款，最终订立正式的、条款完全的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、正义、诚实信用原则，或否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。
问题8：开发商援引不可抗力对抗逾期交房难度大。
应诉策略：不可抗力是指不能遇见、不能避免以及不能克服的客观事件。出卖人援引不可抗力来免责的，一般需要有其他权威部门出具的文件证明，同时还需要证明违约事件的发生与该不可抗力事件是具有直接的因果关系的。
【裁判规则】关于开发商提出因政府部门应对大气污染、环保管控、疫情防控导致其停工造成逾期交房。政府对大气污染、环保管控所出的通知，是政府对各施工工地提出的关于大气污染、环保管控的要求，并非一定导致停工，也非不可抗力。新冠疫情发生在2020年1月中旬，2020年1月24日，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应。该事件不在合同约定的交付期间内。开发商关于交房顺延至2020年6月30日的主张，本院不予以支持。
问题9：因违约导致购房者可得利益丧失可以主张赔偿。
应诉策略：因出卖人违约而导致合同解除的，一方所受到的损失是另一方在订立合同时应该预见到的，为此，对于守约方因对方违约而产生的可得利益损失，对方应当予以赔偿。
【裁判规则】由于开发商未能交付房屋导致双方合同解除，购房人未能获得合同履行后应获得的房屋价格上涨的利益，该损失是开发商在订约时应当预见到的。根据《合同法》第一百一十三条规定，开发商因不能履行合同给购房者造成的损失，实际上为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价款，该房屋差价款应当确定为购房者的实际损失。该损失应当在开发商的可预见范围内，开发商依法应当予以赔偿。
问题10：仅以房屋瑕疵为由拒绝交房不被法院支持。
应诉策略：在交房时，业主如对房屋质量有异议的，应当在验收单中写明对房屋质量的异议内容。在无第三方证据的前提下，业主单方以房屋存在质量问题为由不接受交房的，法院不予支持。
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