入住率两极分化，是长三角养老地产之殇？还是“通病”？

来源：中国经营报 张玉 付魁 上海报道

目前，中国养老局面一方面是人口老龄化带来的养老产业需求，另一方面，中国养老产业的运营者们目前似乎仍未找到一条清晰的产业运营路径。更有甚者，一些开发商以养老产业为名方便拿地、卖房，一些险资企业捆绑保险进行销售。

本期，永爱君与您分享《中国经营报》记者走访了位于上海市的亲和源迎丰老年公寓、梧桐人家、金色阳光颐养院等多个养老社区进行实地走访，及致电致函龙湖集团、亲和源、上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司及中国太平保险集团有限责任公司等多家企业的采访分享。

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入住两极分化

日前，龙湖集团旗下养老品牌——椿山万树对外宣布，正式布局上海养老市场，首个长者公寓项目落址上海市闵行区。这是继其2018年在重庆运营养老项目之后，龙湖椿山万树首次进入一线城市。

除了日前对外开放的龙湖椿山万树·上海闵行颐年公寓项目，龙湖集团相关负责人向记者透露，目前，龙湖已经在四城布局养老机构，其中成都梵城颐年公寓和上海宝山养老项目均将在2020年开业运营。

事实上，龙湖集团并非养老产业的“排头兵”。然而早在七年前甚至更早之前，包括万科、绿城在内开发商和部分险资机构已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。

不过，尽管入局者众，日前，记者在实地走访中了解到，各个养老社区的入住率分化明显，部分养老项目依然面临着入住率不高、收支难平衡的尴尬局面。

一

“入住火爆已回本”

12月10日，在位于上海市浦东新区康桥秀沿路1670弄6号的亲和源迎丰老年公寓，记者了解到，该养老社区共有126套房间，入住率大约为90%。“我们这里是租用整栋楼，然后改造成养老社区，租赁时间是20年，具体的租赁费用为多少尚不清楚，不过目前已经把本收回来了。”该社区工作人员向记者表示。

二

入住偏低，竟是为何？

但位于上海市浦东新区忘忧路133号的梧桐人家却呈现出入住率偏低的状况。据了解，梧桐人家是中国太平耗资40亿元打造，于今年11月19日正式开园入住，目前在售三栋楼大约在300套左右。工作人员对记者表示，目前入住了十几户，春节过后可能会达到60户左右。

入住率不高的还有金色阳光颐养院，该项目位于上海市浦东新区东环龙路299号。在该项目处，相关知情人向记者透露，这里仅开售一栋楼，另一栋目前还没开放，还有很多空余房源。该项目工作人员向记者表示，该公寓共有120套房间，目前入住率大约为30%。

中国林业与环境促进会副秘书长、中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫在接受记者采访时表示，虽然入住率和盈收平衡有关系，但因为每家的投入不同，盈收平衡点也会不一样。“一般情况下，新建的项目，投入巨大，仅靠服务来实现盈收平衡是比较困难的，这也是为什么险资养老服务项目要和保险产品挂勾，地产商的养老服务项目要实现会员制的根本原因。因为只有采用这些方面，才有可能快速回笼资金，降低资金成本，同时通过服务实现运营收支平衡。”

在布晚科技联合创始人、布晚研究院院长岳军看来，盈亏平衡要看每个项目的模式和运营商背景等。比如，通过改造后的养老社区项目，改造和运营政府都会给补贴，资产估值也就不同。“如果运营两年被其他企业收购，即使运营期间入住率不高，这期间是赚是亏也很难说”。此外，纯正的养老院有些可以接入医保，能接入医保的，老年人花钱少，不能接入的，老年人花钱就多，这也是影响入住率的重要原因。

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同质化呼唤产业思维

尽管养老产业发展前景无限，不容忽视的是，从目前行业的发展现状来看，养老配套的相关产业模式普遍面临着种类相似、同质化竞争和标准不完善的困境。

记者在走访中了解到，亲和源迎丰老年公寓主要实行会员制+年费的收费模式。会员制分为熟年卡、A卡和B卡三种模式。其中，熟年卡费用为186万元，可永久使用，可以继承和转让，可按90%的费用进行退费。熟年卡需缴纳的年费为A卡年费的9折。A卡费用为168万元，另外根据户型和朝向的不同需缴纳6.08万元～10.68万元/年不等的年费。目前A卡已经停售。B卡在用户使用15年内可退，根据户型和朝向的不同卡费为78万元～128万元不等，另需缴纳8.18万元/年的年费。此外，熟年卡、A卡、B卡用户均需缴纳一定的护理费用。价格为年费+6万（人/年），或年费+10万（2人/年）。

此外，如果用户需要照护服务还需要缴纳一定的费用。除了熟年卡免床位费，每个月四人间A级、B级、C级护理费用分别为5000元、6000元、8000元，单人间的A级、B级、C级护理费用为7000元、9000元、10000元，两人间的A级、B级、C级护理费用为7000元、9000元、10000元。B卡床位费四人间为4800元/人/月，单间为6800元/人/月，两人间为4400元/人/月，护理费用和熟年卡相同。

梧桐人家的运营模式分为会员制和买保险两种形式。会员制的价格根据所对应的房型价格不同而有所不同，其中，户型为29㎡项目的价格为100万元-105万元，39㎡的价格为115万元，59㎡的价格为170万元-180万元，65㎡的价格为220万元-230万元，83㎡的价格为240万元-250万元，120㎡的价格为400万元～420万元。退卡时不满三年的按80%退费，超过三年的按90%退费。

此外，不同房型所收取的服务费用也有所不同。比如，29平方米房型的服务费4600~6600元/月/人；39平方米的服务费6000～8000元/月/人；83平方米的服务费9600-11600元/月/人；120平方米的服务费15000～17000元/月/人。梧桐人家相关工作人员向记者表示，护理专区预计明年开放，届时的床位费不会低于1万元。

而在金色阳光颐养院，记者了解到，入住该社区需要交纳的费用为月费、护理费和押金。月费为1.8万元人/月，两个人入住的月费为2.7万元/月，押金为6万元/人，护理费为每个房间每个月9000元左右。

在拾尔诺（上海）养老服务有限公司总经理万承锐看来，所有针对老年人的养老社区基本上包括颐康养等方面，即文化娱乐、学习、健康、饮食等这几种类型，这些是根据老人的需求来提供的。只不过不同的项目根据业主的资源以及项目本身的资源有一些微调。

“比如，如果有的项目带了三甲医院，其肯定会把‘医’作为其重要卖点。宋卫平之前的乌镇雅园，就是把服务体系中的学院这一块做大了。所以，基本上大家都差不多，只是把其中的某个点做大做强，作为其运营的一个特色。”万承锐说。

而绿城中国在日前回复本报记者采访时也曾提及，绿城运营模式上做了医养结合及居家日间照料的模式探索。蓝庭护理院是国内较早尝试医养结合的养老项目之一。绿城暖君作为绿城居家日间照料示范点，探索、创新日间照料与小微养老机构结合的模式。在现阶段的日间照料机构普遍没有盈利能力的情况下，尝试与小微养老机构结合，寻找持续经营发展的路径。

在岳军看来，养老产业链非常长，入局养老产业要看准切入点。“养老产业、大健康产业、医养产业等都是产业，有其产业本身的发展痛点。企业入局还是要根据自身资源以及产业研究情况选好切入的点。”

他进一步举例表示，社区居家养老可以分为健康管理、文化娱乐、衣食住行、医疗护理、康复和临终关怀等不同的模块，每个部分又需要不同的模块运营团队。

“一句话，没有好的产业链思维，单纯做养老赚钱很难。”岳军总结道。

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