近日，在第五届广东省养老服务高峰论坛暨第三届养老产业实战论坛上广州越秀养老产业投资控股有限公司总经理张博则从旧物业改造成养老院分享了“如何打造一个优质的养老项目——海颐苑旧改物业实践”。本期永爱君与您分享，如何打造一个优质的养老项目——海頤苑旧改物业实践，以下是部分图文实录：
广州越秀养老产业投资控股有限公司总经理张博
什么是高品质的养老项目？
规模大、档次高、配套多？NO , 广州越秀养老 张博从运营的角度总结了五个关键点也是本期我们分享到的重点
我们找了一个传统的养老机构的图片：脏、乱、基础设施落后、服务质量差、床位密集无隐私。这是16年以来先后看到100多家机构，95%以上的类似画面。
那么，我们所说的高品质的养老机构是不是要有高大上的设计，或者像酒店一样装修呢，或者需要很大的空间呢？
经过思考和实践我们发现，是要从客户的角度出发，首先要了解客群和产品是否符合高品质养老机构的定义，当中包括：
社会层次（文化素养、识礼仪、注重隐私、圈子意识重），产品：如单人间+特色公共空间；
审美品位（对美感有追求、起点高、注重人文），产品：注重居住环境的品质感、创意感、体验感；
生活情怀（小资生活方式配套特色空间），产品：如自助厨房、烘培、沐浴疗法室、多感官/音乐疗法室、舞蹈形体室、康复花园。
接下来，我们从运营者的角度出发总结了五方面，
1、居住、餐饮、设施的品质感；
2、服务懂得尊重、重细节、有温度；
3、医疗的专业化、及时性；
4、运营管理有序、高效；
5、娱乐的丰富性、人文关怀。
项目位于典型的老城区（如下图所示），我们能看到社区成熟、医疗资源充足、交通便利，并且老龄化程度高。
利用项目具备位置优越、低密度、历史文化传承等优势，但与由于旧有建筑状态差，改造难度大，前期非常纠结。
但是当时广州与法国签署穗法跨境养老服务战略合作协议，提供政策上的优势。它也是越秀养老第一个项目树立高品质形象的诉求。最终，我们的项目定位是中法合作示范性养老项目，占地21,471㎡，床位数356。并找来了两个合作机构，一个是法国爱德福护理机构集团，另外与南方医科大学珠江医院成为医疗合作伙伴。
项目整体设计上，我们汲取法国设计中心思想，强调社会性（强化与周边社区的融入性和机构内部社会建设）、注重人文关怀（历史沉淀、去机构化、保护隐私、舒适性、品质感）。
开放式布局，项目有机融入成熟社区，保持老人与周边社区紧密连接。首层引入特色社区商业向社区开放，引入儿童中心，实现老少同乐。
当中最难的就是“打掉围墙”，开了不少于3次研讨会，大家分歧非常大，为什么呢？打围墙意味着走丢风险大，家属不可能接受这种重大失误，但是不打掉又如何体现社会性呢？
最终，还是把围墙打掉，把底层做成为老年人服务的课程商业，连接社区，也让外面的人主动走进来。这是第一个冒险的行动。
第二个，整个项目进行垂直供应管理，将老年人的生活区域和商业区域是上下层关系，到楼下逛逛也是非常方便的事情。
功能布局上，我们做到单床建筑面积60㎡/床、23%公共活动区占比，符合高品质养老社区的基本需求，也为老人提供充足的公共配套，也为提供高品质的服务奠定基础。
项目背景是广纸，是近现代中国工业崛起者和参与者，而50年代的红砖墙和瓦屋顶是广纸的历史记忆，融合法式现代简约和广纸红砖青瓦的中式风格，实现自然混搭，通过连廊设计引入岭南坡屋顶和骑楼设计元素。
底层是4000㎡商业街区，融合式街区，打破传统养老机构的“围墙”，减少长者入住机构产生的离群感和封闭感。商业区对外开放，引入茶楼餐饮等高品质商业配套，让长者享受家门口的便利。
二层是3000㎡公共区域是多功能区域。配套功能室涵盖了护士站、手工棋牌室、书画浏览室、影音室、休闲空间等基础功能；并引入了法式沐浴、多感官、音乐、厨艺、园艺、动物疗法等创新治疗空间，满足个性化需求。
房间坐北朝南，采光非常好，室内设计打造成家的感觉。
公共走廊是特别设计，2.3-3米的宽走廊，不仅仅方便通行，更是把走廊创造了一个社交空间。老年人特别喜欢坐在窗边和护理员聊天，或者停驻在前看着下面活动的人群。
花园设计：园林设计尽量简洁、大方，多用硬铺装，让整个社区显得通透，拉近周边居民与老人的距离，尽量做到去机构化。（尚在构建中）
我们去掉了围墙老人走失风险高，因此引入很多智能化管理技术，例如人脸识别安防系统、三级呼叫系统、呼叫手环、IPAD、安全检测、智能床垫......
智能化科技还是很有必要的，提升管理的品质，也保留了照护的温度。如何使用智能化，我觉得是业内需要考究的课题。
既有物业特点：旧有建筑，房间狭小，梁柱太粗，影响层高，改造难度大，怎么办？所以我们基本上在原有格局全部打破重塑。
利用五部委于2016年11月9日发布的《设计利用既有房屋举办养老机构许可手续指引》的通知并结合项目定位，对每栋楼的建筑平面进行最大20%的加建设计。对于旧有物业，既要满足消防疏散、电梯要求又要满足房间功能布局及使用，规划难度较大。
最终效果呈现：11号楼（鸢尾楼）这是改造前后的对比。
我们的改变不单单是自己本身，对街道和社区都是非常友好的，得到的街道人员的认可。
接下来张博分享软实力部分包括服务、医养结合餐饮等服务。
最后，张博共勉道，养老绝对不是低级、没有人愿意干的、其实是门槛非常高的的行业，是集合照护、医养、心理治疗、社会关系等等，大家要坚持，养老行业虽然现在很难，未来养老行业可能比其他行业利润都要高，因为技术难度大门槛高，希望我们都能活到那个时候。
本期分享到此结束，那么您认为怎样的养老项目才能称得上优质呢？欢迎在评论区留言。
注：以上是文章永爱君对越秀养老张博总经理分享整理所得，分享内容版权归属张博，如需转载请在文章开头注明来源，谢谢！