杭州土地千亿新高背后：地价上涨七成 供应仍短缺
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
记者 魏盼 李成
千亿新高背后—— 地价上涨七成 量仍处低位
2016年前三季度，杭州土地出让总金额高达1120亿，为历史同期最高值，甚至超过除2013年以外任意一年全年的土地出让成交总金额。
从平均建面单价来看，12912元/平方米的价格也是历年最高，较2015年大涨74%，较之前几年更是直接翻倍。
虽然2016年前三季度成交金额早已突破千亿，但成交额的暴涨，并不是缘于面积的增长。事实上，杭州市区前三季度推地量仅867万方，还不足1000万方，仅略高于2015年的推地量。
加之，杭州市区前三季度(截至2016年9月28日)新建商品房成交量高达1550万方，远高于同期成交土地的可建面积，两者差值达683万方。因此，从供求平衡的角度来看，杭州市区前三季度土地供应也是相对短缺的。
土地供应的相对短缺，也反向推动了土地建面单价的走高，为保持土地市场健康发展，杭州在近期出台的杭州土地新政里，也公布了主城区年内具备土地出让条件的地块35宗2289亩土地，预计未来将在土地市场形成持续供应。
从成交土地的结构来看，涉宅用地成交可建面积占比在80%左右，考虑涉宅用地中商住用地会有部分商业比例，基本上和不同物业类型商品房成交结构大致吻合。
17个板块刷新楼面价——
热度蔓延至边缘板块
2016年前三季度，杭州市区多个板块的土地已经突破原有的价格体系，据统计，共有17个板块刷新了之前的建面单价，多个板块甚至于数倍之前的成交建面单价。
与新房市场类似，土地市场的热度也是从热点板块逐步向边缘板块蔓延。
从2016年初信达南星高价拿下南星地块，到绿城潮鸣地块刷新杭州土地单价纪录，之后热度蔓延至申花、奥体、钱江世纪城等热点板块，再到近期，原本不太受到关注的大江东、新街、崇贤等边缘板块也溢价率过百，新街、崇贤甚至地价破万。
板块地王分布图(大江东未在图上体现)
可以明确的是，随着各项基建配套的跟进完善，杭州的整个城市架构正在进一步扩张，目前楼市行情依旧火热，原本作为价值洼地的区域，在普涨之下仍会有较大预期。
不过，随着杭州楼市新政打出组合拳，后续楼市如何发展还有待观察。而在此行情下，如果地价仍继续走高，那么风险也将随之加大。
大鳄池继续壮大——
全国30强仅剩四家未入杭
经历过2013年土地热之后，杭州早已是大鳄云集。相比前两年，2016年新进入房企数量也有所回升，和昌、江苏中南、重庆东原、禹洲、鲁能、中骏、中梁、军安恒基等八家品牌房企新进杭州市场。
至此，2016年上半年全国房企销售金额30强中，仅剩华夏幸福、华发、正荣、荣盛发展4家企业未入杭。其余房企均已进入杭州，且多个房企将杭州作为战略发展的重点城市。
据浙报传媒地产研究院了解，华夏幸福、华发、正荣等未入杭的品牌房企也对杭州虎视眈眈，后续或将在招拍挂及二手土地市场持续发力。
也正是由于杭州土地市场已经是一个充分竞争的市场，大致相当于缩小版的全国市场，房企拿地难度越来越大，特别是杭州本土房企。
浙报传媒地产研究院数据统计显示， 2016年前三季度杭州房企拿地金额前十榜单中，本土房企仅滨江、绿城榜上有名。甚至将榜单扩大至前二十名，也未有名额增加。
2016年前三季度杭州房企拿地金额前十榜单
翻看土地出让过程，我们不难发现，杭州本土房企和发展多年的房企在土地市场的出价普遍不高，对于后市更加谨慎。
资产荒时代—— 优质商业、加油站地块引发争抢
与以往不同的是，2016年前三季度不少商业、加油站地块也偶尔在土地出让现场“喧宾夺主”。
6月3日，备受瞩目的庆隆宅地争夺战还未开始，编号靠前的留下商地却抢先刷屏：整整1小时44轮竞价，留下商地最终由钱江房产以42153万元总价竞得，折合楼面价16610元/平米，溢价高达99.28%。
8月18日，钱江新城核心区最后一宗商地经过94轮竞价，最终由鲁能集团以总价63.5亿元拔得头筹，楼面价高达21073元/平米，溢价率112.5%，刷新了杭州单宗商业地块成交总价新高，同时也创下钱江新城板块商业楼面价新高。
9月20日，余杭未来科技城的一宗加油站用地也整整经历了两个小时的竞价，建面地价近十万。
事实上，在“资产荒”的年代，这些优质的商地、加油站用地早已是优质的可证券化资产，因此其在市场上引发一些企业的争抢也实属正常。
附表：
杭州市区前三季度房企拿地总价TOP10
杭州市区前三季度房企拿地单价TOP10
杭州市区前三季度房企拿地溢价率TOP10