楼面起价12000元/平米，身价暴涨的良渚、乔司宅地到底贵不贵?
十一黄金周前，地产圈的小伙伴还未等到长假，却等到了乔司、良渚宅地高价挂牌的消息，瞬间在朋友圈炸开了锅。 9月29日，已经三次“露面”的乔司商贸城7号宅地再次“出嫁”，地块起价跳涨至12000元/平米，身价直接翻三倍。紧接着后一日，良渚新城158亩低密度纯宅地16000元/平米起入市，地价同样高企不下。 可见11月初，随着两宗地块的入市，板块价格体系的突破，杭州市区人居板块的定义和划分将产生重大的变革。
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
记者 章嵘嵘
乔司、良渚出让地块指标表
不难发现，“挂牌即破地价纪录”的现象始于9月26日杭州土地公开出让新政之后。
9月26日，杭州市出台最新土地政策，一方面加大土地供应，另一方面调整土地公开出让竞价方式，提高了开发商的拿地门槛。
而乔司、良渚宅地作为新政后首块“试金石”，起价到底贵不贵？
我们先看一张图，从图中可以看出体现乔司、良渚宅地身价“暴涨”的两个共同特征：
乔司、良渚出让地块周边项目对比图
乔司宅地12000元/平米，良渚宅地16000元/平米，起价较现有区域宅地楼面价均有较大幅度提升，重树区域地价标杆。
据统计，乔司商贸城至今已出让5宗涉宅用地，地价均保持在6000元/平米上下。而目前成交宅地楼面价保持者为2014年1月出让的昆盛肖邦项目，成交价6734元/平米。
良渚新城核心区，由于今年上半年推地节奏加快，多宗宅地入市，地价一直维持在4000-6000元/平米。仅和昌以6.4亿元高价，折合楼面价7559元/平米，问鼎区域地价榜首。
乔司、良渚宅地起价不仅超越了现有地价，甚至与区域在售商品房成交均价相持平。
据近半年数据统计，乔司商贸城区域商品房成交均价为13028元/平米，与地块起价仅相差1000元/平米。从单个在售项目来看，佳兆业·君汇上品成交均价11539元/平米；昆盛肖邦成交均价15477元/平米。
而良渚新城核心区商品房成交均价为15202元/平米，较出让地块起价而言还低了近800元/平米。区域内昆仑华府成交均价9763元/平米；万科·未来城公寓16451元/平米，别墅、排屋27952元/平米。
事实上，乔司、良渚宅地身价暴涨的背后，并不仅仅受新政影响，也有其各自涨价的“底气”。
良渚宅地位于文化村与核心区中间，容积率仅1.0-1.5，体量较具规模约15.8万方，是核心区域至今密度最低、体量最大的地块，这对于开发商而言想象空间巨大。
有业内资深投资人士表示，两宗地块提升了准入门栏，起拍价定位在市场“意向价”上限区域，将有利引入高品质的规模开发商，有利板块整体人居环境的提升，而产品定位上，未来项目可结合花园洋房与排屋别墅，溢价能力可期。
目前，万科·未来城（桂语里）近半年成交均价27952元/平米，三期梦溪里价格待定，咨询售楼处称价格或与二期相近。而地块东面的融信·澜天，咨询售楼处称项目排屋首开价格预计3.3-3.5万元/平米之间。若地块底价成交，其保本价格在26000万元/平米左右，目前市场来看利润可期，若未来市场行情小幅增长，则更将打开项目盈利空间。
乔司商贸城7号宅地位于余杭区与江干区交界处，地块南面更是紧邻国际商贸城南部成熟片区，不仅在主城辐射圈内，更拥有发展商贸流通的“黄金区位”。
随着地铁1号线的开通，中润中心、宜家等大型商业综合体的“加盟”，居住氛围愈加浓厚，加之区域供应减少，房价上涨，更多开发商对板块预期有所提高。
从供应角度来看，区域已有近三年未有宅地供应。目前除了佳兆业·君汇上品和昆盛肖邦两个楼盘有13万方供应量外，其余楼盘均已接近售罄。随着市场需求端的加大，板块土地供应恢复正常，区域价值重估可期，先入项目或能得到板块”定价权”。
随着上半年的楼市热潮，乔司商贸城商品住宅价格也稳步上涨，从年初的12000元/平米左右上涨至14000元/平米，个别楼盘成交均价已达到17000元/平米。