地块解读 | 良渚、临平、未来科技城三大成熟区域持续放量
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
记者 章嵘嵘
近日，余杭国土发布土地预公告，共有15宗经营性用地亮相。
据浙报传媒地产研究院统计，此次预公告推出8宗住宅用地，7宗商业用地，共计466000平米(约699亩)。较以往相比供应地块总量偏小，且地块主要集中在良渚新城、未来科技城以及临平新城三大成熟区域。
其中，良渚新城为宅地“供应大户”，共计4宗，土地面积合计144667平米(约217亩)。随着区域配套成熟度提高，区域关注度将不断增加。尤其是良渚新城核心区宅地最新挂牌起价达16000元/平米，成功出让后将提升区域准入门槛，重塑板块价值定位。
未来科技城今年已成功出让8宗地块，宅地尤为抢眼，一度遭受大鳄“哄抢”。而此次预公告均以小体量商地为主，区域热度将逐步降温。
临平新城推出一宅两商，宅地位于新城核心区，商地均位于艺尚小镇。其余区域如余杭经济开发区、径山、中泰、闲林和余杭街道各有一宗地块。
浙报传媒地产研究院对预公告中8宗住宅用地进行全面的地块解读，仅供业内参考。
良渚新城共推出4宗宅地，其中3宗宅地并不陌生，即为此前挂牌后因故撤销的的余政储出36、37、38地块，地块起始价最高为7500元/平米。
三宗宅地体量均不大，但得益于其并排组合、相互紧邻，合计体量达15万方。从地块指标条件看，地块容积率均在1.8以下，一方面适宜良渚文化村稀缺的自然环境，另一方面也给开发商更多想象空间，项目可打造花园洋房、排屋、别墅等高端住宅项目。
而良渚大道西古墩路商住地块与地铁2号线良渚站零距离对接，地铁优势十分明显。且地块形状规整，体量较大，适宜打造规模项目。
今年以来，良渚新城核心区已成功出让4宗宅地，较往年相比板块土地供应节奏加快，宅地入市活跃度明显提升。尤其是近日区域宅地最新挂牌，起价达16000元/平米，已位于市场“意向价”上限，地块成功出让后将提升区域准入门槛，重塑板块价值定位。
目前地块周边竞品众多，昆仑华府近一个月成交均价为11180元/平米，万科·未来城、万科·郡西澜山等中端项目成交均价在23000元/平米左右；朗诗·美丽洲、赞成·良著壹号院、三盛·颐景御园等高端项目成家均价在400-500万元/套左右。
良渚新城宅地区位图
临平新城核心区A28地块，土地出让面积42667平米(64亩)，为纯住宅用地。
经过2016年以来“井喷式”去化，临平新城库存量下降明显。据统计，截止10月18日，临平新城今年已去化商品住宅共86.4万方(7630套)，可售存量仅38.9万方(2707套)。
目前，地块周边项目大多呈尾盘状态。华元·花涧堂、景瑞·御华府已处于尾盘销售，赞成·首府、万泰·城章、康城一品、康城国际等项目均在售，近一个月成交均价在12500-14000元/平米。其中90-140㎡左右的三房、四房户型成交占比较大，改善需求增加。
随着艺尚小镇的打造，区域活跃度逐步提升，各项配套日益完善。银泰城、欢乐城、余之城三大商业综合体辐射，北京外国语大学附属杭州外国语学校启动建设，天长教育集团入驻，浙二医院余杭分院挂牌，时尚电商产业导入以及水汀东湖一期开挖建设等，新城建设正在提速。
临平新城宅地区位图
闲林街道赛陶地块，位于闲林路与闲富路交汇处以西，出让面积22000平方米(约33亩)，容积率2.0-2.6，可建面积约57200平方米。
地块紧邻闲林街道中心区域，周边有多家生活超市，此外华元欢乐城、嘉凯城·城市客厅相继落户，为闲林街道带来极大得商业利好；地块南面有闲林中心小学、闲林第一中学，教育设施完善。
近期，未来科技城地价、房价不断高企，作为价值洼地的闲林逐渐受到青睐，也承接部分未来科技城板块的外溢需求。
今年7月5日未来科技城地价破新高以来，闲林板块的成交数量明显增加。据统计，7月至今闲林板块商品住宅成交共计21.7万方(2110套)，月均成交达700套。而1-6月板块内商品住宅成交16.6万方(1547套)，月均成交仅257套。
此外，区域内房价也有大幅上涨。雅居乐·国际花园涨幅最大，6月项目成交均价仅8132元/平米，9月以来成交均价已达13758元/平米，上涨69%。与地块一路之隔的新时代城市家园，成交均价也从7月的7184元/平米上涨至9月的8949元/平米。
闲林街道宅地区位图
余杭经济开发区宅地，位于北沙路与荷禹路交汇西北处，出让面积55333平方米(约83亩)。值得一提的是，地块与规划地铁9号线北沙路站零距离对接，未来轨道交通十分便捷。
地块所处的临平山北，由于此前一直是库存重镇，近年来鲜少出地。但是趁着上半年的楼市热潮，区域去化速度明显加快，库存下降明显。
数据显示，截止目前区域商品住宅成交面积达54.9万方(4681套)，可售存量下降至12.7万方(785套)。按照近三个月的去化速度，在售存量去化周期已缩减至1.5个月。
而且今年7月以来，临平以北商品住宅成交均价不断上涨。7月均价7974元/平米，环比6月的7088元/平米已经上涨了12.5%。而9月以来成交均价更是攀升至8326元/平米，也是近一年来成交均价首次越过8000大关。
余杭经济开发区宅地区位图
余杭街道凤凰张家组地块，位于禹航路以西，景瑞·御蓝湾已北，出让面积43333平方米(约65亩)。
地块周边小区林立，住宅氛围日益浓厚。景瑞·御蓝湾、海派风范等项目已接近尾盘，在售楼盘有恒厚阳光城、英特学府等，近一个月成交均价分别为7349元/平米、14497元/平米。
目前，区域内各项配套不断升级。商业配套除江南时代广场、望洲城商业体，还有大型综合体万达广场落址；教育配套除太炎小学、大禹小学、太炎中学、余杭中学外，未来周边还将有学军中学海创园校区、杭师大附属实验学校(小学+中学)，教育资源十分优越。