丁建刚年终特别评论：惊心动魄后的迷茫与风险
年终特别评论
惊心动魄后的迷茫与风险
评/浙报传媒地产研究院院长
浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
2016年，中国房地产市场经历了惊心动魄的一年。
中国一线城市和部分二线城市房地产市场出现了量价史无前例的暴涨。市场呈现出高度金融和投资属性，恐慌情绪弥漫，局势几近失控。
杭州楼市前所未有的仅用八个月的时间，商品房成交套数、面积、金额均刷新了历史所有年份的全年成交纪录。商品房价格迎来2010年以后的第一次明确大幅度的上涨。全年商品房显性库存和隐性库存（潜在供应量）均大幅度下降。
【详细数据和结论见浙报传媒地产研究院即将发布的《2016杭州楼市研究分析报告》】
9月30日，中央政府紧急出手，以最严厉的调控措施急刹车。
急刹车后，市场走势迷茫。
进入2017年，中国经济面临的风险急剧加大。
官方前所未有的默认存在着全局性系统性风险的可能性，并发出了最严厉的警告。同时，把“防风险”提高到了前所未有的高度。
对于房地产行业的参与者，每一家企业，每一个公民家庭，在2017年这样一个特殊的历史时期，确保安全，防控风险，同样毫无疑问也应该是最重要的原则。
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2016年回顾
惊人动魄、恐慌、急刹车
2015年年底，中国经济在经历了2015年严重股灾，经济下行压力持续加大的背景下，官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场，稳经济增长的策略。
2015年12月21日，中央经济工作会议罕见的用325个字长篇阐述了房地产去库存的重要性和政策选择：
“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”“要取消过时的限制性措施。”
由此,确定了2016年中国房地产市场的政策主导方向——去库存。
2016年2月2日，距春节仅有五天时间，前所未有的急切的出台了降低首付政策。（在不限购的城市，购买首套普通住房首付比例降至最低20%。）
2016年2月19日，春节后上班还不到一周，罕见的急切的出台降低契税和二手房营业税年限的政策。
3月1日，央行再次降准0.5个百分点。
一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。
官方这些大力度的急切的救市政策叠加，迅速改变了市场预期。嗅觉敏锐的投资资本果断选择在一线城市和部分二线城市入市。
由于一线城市仍然限购，且价格基数较高，2016年，投资资本首先选择二线城市,那些供需关系较为健康，甚至已经供不应求的城市。南京、苏州、厦门、合肥几个城市被首先选中，成为二线城市中的“四小龙”。
杭州，由于年初商品房库存仍然较高（高达17.8万套），加之杭州楼市在2011年至2014年受到过重创，拉出了一根长达四年的阴跌下行线（甚至在2014年12月，创下了国家统计局70个大中城市同比跌幅第一，达10.3%。）
因此，在2016年，杭州楼市并没有成为二线城市中上涨的急先锋，而呈现出温和的恢复性的上涨。
一线城市和部分优质二线城市上半年的暴涨引起了官方的注意和警告。
5月9日，《人民日报》权威人士文章，首提“房地产泡沫”、“高杠杆是原罪”。但蹊跷的是，文章发表之后的几个月内，中央政府并未出台任何调控措施，使公众预期政府为了保经济增长会放任房价上涨。
没有中央政府的压力，所谓分城施策原则下的各地方政府没有任何打压楼市的原动力。
宽松的货币政策又为公众和企业的投资提供了足够的弹药。
2016年上半年，信贷增加额达到7.53万亿，超过了强力救市的2009年。
房地产企业通过银行和资本市场，特别是企业债券，以极低的成本获取了大量资金。
2016年全国房地产企业发债超过千只，规模超过万亿（甚至超过全国开发商拿地资金的1/3）。
进入下半年之后，市场没有任何减速的迹象，暴涨的势头迅速由二线城市“四小龙”向杭州、天津、郑州、武汉等城市蔓延。
此时，恰逢杭州在筹备G20峰会，城市面貌焕然一新，并受到全球瞩目。以一线城市上海溢出的投资者为代表的外来投资性需求杀入杭州。
资产恐慌情绪的迅速蔓延和传导，导致大量刚性需求、改善性需求以及资产保值性的投资性需求被迅速激活。
房价上涨、库存下降、地价暴涨、以及对城市发展未来的乐观预期等多重正向反馈效应刺激公众，整个市场弥漫着资产恐慌的情绪，局势几近失控。
杭州市场于9月G20峰会之后，量价出现了井喷式爆发。
9月30日，中央政府紧急出手调控。刚刚进入新一轮暴涨的杭州楼市被紧急刹车在了加速阶段。
由于市场惯性，10月杭州未能完成环比零增长的调控目标，11月又被迫紧急加码调控（外地人购买住房全面限购，二套房首付比例提高至六成，暂停第三套及以上住房贷款）。
市场从10月开始，逐渐降温，公众的投资资金逐步离场。但公众和开发企业对市场未来走势的预判仍有重大分歧。
普通公众的投资热情大大降低，绝大部分本土（包括进入杭州较长时间的）开发商趋于谨慎。而刚刚进入或尚未进入杭州的开发商对杭州市场未来普遍极为乐观。
因此，在“9·30”新政之后，土地市场没有丝毫降温迹象，并且继续创造了多个地王。
2016年年底，中央经济工作会议与上一年的定调发生了重大变化。
虽然仍提三四线城市继续去库存。但“房子是用来住的，不是用来炒的”、“着力防控资产泡沫”等表述，以及“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”等提法，表明未来一年政策取向的重大变化，且短期内没有，也不可能有任何松动。
但中国经济仍面临着严峻的形势。2017年，官方将对房地产市场采取何种政策取向，尤其是金融货币的政策取向；以及所谓的建立房地产市场“长效机制”，包括要建立哪些可行可操作的机制，建立这些机制需要的时间等等。长效机制的建立将是复杂艰巨漫长的。至少在今天，还没有明确的方向和答案。
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2017年展望
复杂、迷茫、防风险
2017年的杭州楼市面临各种复杂影响因素。
杭州城市地位进一步提升，轨道交通网络建设速度加快，新的城市格局形成加速。
杭州产业结构和经济增速等方面，与同类城市相比，均有较大的优势。
杭州楼市经过2015年和2016年两年的巨量消化，已经从2014年的高库存城市，甚至是高危库存城市，转变成供需健康，甚至商品住宅已经供不应求的城市。与南京、苏州、厦门、合肥二线城市“四小龙”相比，由于这一轮暴涨起步较晚，并被急刹在了加速阶段，没有完成这一轮全部暴涨过程。因此，杭州房价也相对较为合理。
但是，库存是动态的，2016年所供应的土地，以及2017年8500亩的巨量供地计划如果实现，隐形库存的潜在供应量将迅速增加，显性库存随时可能迅速反弹。如去化速度减缓，则去化周期也将迅速拉长。这些因素都不能不引起高度警觉。
甚至如果预期大幅度逆转，2016年大量购入的投资性购房者，其中部分将转化为市场的供应者。
尽管杭州有较大的城市优势，但这些优势都不能离开中国社会和经济大背景。
2016年的杭州楼市和中国一线城市及部分二线城市同步，经历了惊心动魄的市场波动，并于9·30急刹车。
这一轮暴涨引发了诸多社会、经济矛盾和风险。理论上，是一次非经济学意义的严重通胀。
9·30急刹车，再次动用了限购甚至限价等行政手段，重蹈2009年覆辙，显示了管理当局的无奈和尴尬。2016年与七年前的2009年相比，市场波动更大，风险更大，行政干预的后遗症更大，也使市场预期趋于更加迷茫和复杂。
官方提出的“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，涉及中国房地产市场的整个顶层设计，路径复杂，道路漫长，几乎可以肯定不可能在2017年有突破性进展。
但官方会选取其中“房地产税”立法为突破口。虽然同样没有可能在短时间内完成房地产税的立法，但会将这把剑高高悬起，对市场预期的杀伤力甚至比剑真的落下更大。
官方提出，2017年“既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。”
杭州楼市2017年走势虽大概率事件是量缩价稳，但由于多重复杂的影响因素，理论上，一切皆有可能。但唯独重蹈2016年覆辙，再次暴涨的可能性几乎为零。
2017年，中国经济所面临的形势空前复杂和严峻。国际政治和国际贸易的风险、汇率风险、地方政府债务风险等等一系列因素，错综复杂交织在一起。
官方前所未有的默认存在着全局性系统性风险的可能性，并发出了最严厉的警告。同时，把“防风险”提高到了前所未有的高度。
对于房地产行业的参与者，每一家企业，每一个公民家庭，在2017年这样一个特殊的历史时期，确保安全，防控风险，同样毫无疑问也应该是最重要的原则。
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