三个因素看懂“风向标”：湖墅地价跌了？上塘和之江为何涨？
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位于中心城区的湖墅单元没有自持，溢价仅24%，不如次中心的申花，意外吗？上塘的宅地不仅溢价封顶刷新区域单价且需自持，意外吗？之江宅地继德信的自持43%之后本次自持比例上升到了50%，意外吗？
都不意外。然而说“地价大跌”的声音已经一片，感慨“之江疯狂”的声音又一大片。今天，被寄予“杭州2018土地风向标”的主城区首战结束后，可以说“一半海水一半火焰”。如何看懂这场出让，不外乎三个因素：地块属性和板块特征、市场供需、房企需求。
1月8日主城五宗地块成交情况表
解读
湖墅的中心“宝地”为什么便宜？
① 不利因素多：体量小（住宅部分仅2.5万方）、形状不方正、城市界面不优，虽在核心地段且为准地铁项目，但以上因素将导致豪宅客群接受度低，从而无法开发高溢价产品；
② 如果没有丰富成熟的产品体系、没有强烈的战略布局需求，该地很难成为盈利项目，也很难成为品牌落地项目，从而变成高成本“鸡肋”；
③ 相对同样有属性不利因素的申花地块，湖墅该地是杭州四年后重启“配建”的首批地块之一，项目自身体量已经很小，还需配建10%公共租赁用房，对产品设计、开发、后续运营都提出了高要求，是一个不小的挑战。
上塘宅地为什么能刷新板块地价？
① 上塘自2017年开始就是主城区土地“升值”最快的板块之一，背后的推手是上塘板块的拆旧利好，拆旧带来的是购买人群和资金；
② 由于上塘板块的商品房市场不算成熟，历史供应小且供应点不集中，所以出现数次新建商品房断层，一直没有形成规模供应，当前已经出现比较严重的新房和二手房价格倒挂，而地块周围也没有新建竞品作为参照物，发展空间大，早落位可以享有更大话语权；
③ 虽然同湖墅商住地一样，大家的上塘宅地有10%配建，但该地块自身区位、属性，相较板块的历史标杆地块，更有优势：双地铁、形状方正，现已有发达的地面交通网络：上塘高架直通市中心。
之江宅地竞争为什么最激烈？
① 之江宅地是今天唯一一宗不需要配建保障房的涉宅地，如果将上塘的配建进行简单这算，可知上塘宅地楼面价涨幅更大，而之江在溢价封顶压制下，从拿地金额成本上较此前德信的之江标杆价没有大的差别；
② 虽然祥生的之江宅地在地块属性上不如德信项目，在产品溢价能力上收到了容积率1.8和限低36米的制约，但参考之江当前的二手房价格，该地块仍存在账面上的盈利空间；
③ 6号线在2019年就将开通，该地块是标准地铁项目。而祥生在之江已经开发有云溪新语和云浦新语，此次是“三进宫”。该区域算得上是祥生的福地，此前两个项目都属于出业绩的楼盘。
展望
2017年杭州市八区（不含富阳、临安）土地成交金额近2000亿，主城区占了半壁江山。无论是单价还是总金额，主城区无疑能代表杭州土地的走向。
本周五，杭州主城区还将有一场重量级的土地出让，其中有五宗涉宅地及两宗商地，五宗宅地分别位于桃源、大学城北、西兴、丁兰新城和申花板块。
再下一场是2月1日，又是七宗土地出让……
在关注楼面地价和出让金额的同时，或许更值得注意的是杭州土地供应的体量。因为供需关系才是影响地价、房价的核心因素。
今天的主城区首战虽无意外，但也呈现了2017年没有的一个现象：地价有了分化——属性有劣势、区域有风险或者房企自身需求不强烈的地块，不会再盲目高热。但是优质的、有发展空间的土地，竞争必将持续激烈。
作者 | 浙报传媒地产研究院 浙江在线记者 罗兰
编辑 | 周杭
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