2017翻篇 2018杭州猜想：购房资金够吗？高价地会亏损入市？
一
市场特征和结论
1
市场巨量成交 总金额远远刷新历史最高纪录
虽然，2017年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高，但3838.3亿元的商品房巨量成交金额，远远刷新了历史最高纪录。
2017年，杭州市区商品房成交16.26万套，1645.2万方，刷新历史次新高纪录；成交金额3838.3亿元，创历史新高。
2
市场需求强劲
抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场
2016年，杭州举办了G20峰会，并将在2022年举办亚运会，强有力的官方背书和良好预期，加之2016年杭州房价涨幅又远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，同时，2017年又与杭州空前力度的城中村改造重叠，仅杭州主城区全年征迁就超过20000户。市场真实需求与预期需求均极为强劲。
3
投资性购房比例高达70%以上
由于市场投资冲动和热情依然高涨，住宅又受到限购、限贷政策抑制，有部分住宅替代功能又兼具投资功能的酒店式公寓持续热销。
多份抽样调查结果显示，以投资为目的购房比例高达70%以上。其中，仅纯投资属性的酒店式公寓成交就达3.8万套，刷新历史次新高纪录，在商品房成交中占比23.4%（这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓），较2016年上升了3.4个百分点。
市区酒店式公寓价格大幅上涨，12月成交均价较年初1月上涨24.4%，涨幅甚至远超商品住宅。
商铺和写字楼成交套数占比较2016年分别上升3.8个百分点和2.4个百分点。库存快速下降，去化周期大大缩短。商铺和写字楼库存去化周期较2016年分别缩短了17.7个月和12.4个月。
4
开发商的恐慌向公众传导
各地开发商在比较了全国市场之后，认定杭州是最具投资价值的城市之一（甚至没有之一），纷纷不惜代价进入杭州市场，在多个区域和板块创造了多个地王。由于土地价格溢价70%封顶，诸多地块并非是绝对价格的地王，而是高地价和高比例自持。开发商的恐慌情绪，也传导给了市场和公众预期。
5
限价政策适得其反
限价政策给公众传递了两个错误的市场信号：
（1）限价不可能长期下去。限价解除之日就是房价暴涨之时。
（2）政府限制的价格，比市场价格低很多，巨大的福利不买白不买。
限价政策使市场信号完全失真。部分开发商不愿意接受被限制的价格，推迟开盘，堂而皇之的捂盘惜售，更加剧了市场供应的紧张程度。
同时，限价虽然控制住了价格，但市场供需关系严峻，购房门槛提高。大多数热点楼盘都需全额付款。
限价政策也滋生了腐败。托关系甚至炒房号，已经不是个别现象。
6
市场价格数据失真
2017年11月，国家统计局的价格指数显示杭州商品住宅价格环比下跌0.1%，同比下跌0.6%。而杭州市区商品住宅2017年12月均价与2017年1月相比，则上涨13.4%。
2017年，杭州二手房全年价格涨幅则高达38%。
7
商品住宅价格基准线大幅上调
供应结构失衡
2017年，杭州商品住宅成交套数榜单前40位已经没有万元以下楼盘，而2016年同样的榜单中，均价万元以下的楼盘高达12个。
2017年杭州市区商品住宅成交中，90平方米以下房源、单价低于1万元/平方米房源和总价低于150万元房源，较2016年分别下降了10.2个百分点、22.6个百分点和24.0个百分点。
单价2.5万-4万元/平方米房源和总价250万-500万元房源，较2016年分别上升20.8个百分点和16.0个百分点。
8
全年商品房显性库存继续下降
2017年，杭州市区商品房全年成交超16万套，巨量成交使商品房显性库存大幅度下降。
从年初的11.7万套，1383.0万方，下降到年底的7.1万套，928.7万方，创近7年以来新低。其中，商品住宅从年初的4.8万套，635.8万方，下降到年底的2.5万套，341.2万方，创近8年以来新低。
9
隐性库存（潜在供应量）持续大幅下降
2017年杭州商品房销售面积1645.2万方，同期开发商购置土地可建面积1226.8万方，实际库存净流出约418万方。
潜在供应量在2016年消化687万方的基础上进一步下降。近3年库存持续下降了1500万方左右。
10
土地成交金额、价格全面刷新
高溢价、高自持成常态
虽然2017年出让土地可建面积仅为1226.8万方，但总成交额高达1942.98亿元，远远刷新历史最高纪录，同比上涨21.6%；平均楼面价15838元/平方米，同比上涨24%；这其中，涉宅地更为明显：涉宅地成交额1685.6亿元，同比上涨20.5%；涉宅地平均楼面价18478元/平方米，同比上涨30%。
与此同时，2017年杭州市区总计有36个板块刷新楼面价纪录，价格涨幅较大的板块有小和山、余杭中泰、空港新城、运河新城等。
媒体所报道的北京、杭州卖地突破2000亿元，所指的杭州范围为杭州十区。杭州十区（本报告中八区加上富阳、临安）总成交金额2180.44亿元。
2017年延续了2016年的土地市场高热度。从2017年全年来看，开发商对于土地的争夺势头强劲，尤其在8月现房销售取消后、至9月的“推地潮”中，房企以高溢价、高自持拿地成常态。全年涉宅项目中开发商自持总建筑面积为108.1万方(地块本身的自持比例不计算在内，仅统计招拍挂现场产生的自持比例部分)。但迄今为止，开发商对自持部分尚未找到破解方案。
11
二手房成交量创历史次新高
年度涨幅达38%
2017年，杭州市主城区二手房共成交55305套，同比下降22%，创历史次新高。
主城区二手房成交套数与同期商品房比值为1:1.13，相较于2016年的1:1.17，二手房市场份额再次提高，表明主城区房地产市场进一步由新房市场向存量房市场过渡。
2017年，主城区二手住宅均价为28010元/平方米，相比2016年20505元/平方米大幅上涨37%，刷新历史纪录。
二手房市场年度涨幅显著。12月主城区二手住宅均价相比1月涨幅高达38%，约为商品住宅同期涨幅2倍。
从均价数据来看，28010元/平方米的均价与商品住宅31568元/平方米相差仅3500余元/平方米。部分二手房价格实际已与新房价格发生倒挂。
典型楼盘上涨幅度尤为明显。成交热门的边缘区域次新小区保利东湾年度涨幅约88%，市中心老旧小区朝晖、采荷、翠苑涨幅均为50%左右。
12
外来房企持续关注杭州
2017年，从涉宅土地市场来看，共有15家房企进入杭州市场。分别为金科、联发、中国电建、中建、中治、路劲、三湘印象、温州时代、大名城、禹洲（首次招拍挂拿地）、葛洲坝（首次招拍挂独立拿地）、东方集团、上坤、首创、中锐。
13
杭州版图进一步扩大
2017年，临安撤市设区。杭州市区版图由4876平方公里扩大到8003平方公里。杭州的版图面积已经超过上海，超深圳的四倍。
14
调控背景下
杭州市场表现最为坚强
2017年下半年，“北上深”等一线城市和南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”等热点二线城市，已经开始出现降温迹象时，杭州市场表现仍然极为坚强。不论是商品房市场、二手房市场还是土地市场的表现，均未呈现出明显的降温迹象。
二
2018楼市展望
中共十九大上最高领导人的表态，以及十九大后中央政府释放的态度，使市场对调控松懈的预期几近消失，市场恐慌情绪也略有缓解。
十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议都强调了加快长效机制的建设。轰轰烈烈的提出要发展住房租赁市场，共有产权住房等。
在2017年3月的全国两会上，虽然没有把房地产税草案提请常委会审议，但从年中开始，官方机构和官方人士再度将房地产税之剑高高悬起。
所谓的长效机制，应该涉及到中国房地产市场的基本制度和基本逻辑。即：土地制度、金融制度、税收制度、户籍制度等基本制度，以及绝大多数地方政府对土地财政高度依赖的基本逻辑。
但是，中国房地产市场先天的制度和逻辑设计，注定了今天的局面。
发展租赁住房市场和共有产权房，虽能够解决部分公众的实际住房需求，但并不能直接降低商品房的金融投资属性。
迄今为止，尚没有经过市场检验，明确有效的长效机制形成，长效机制仍在探索之中。
只要长效机制一天没有建立，市场就将在非良性循环中折腾不止。
1
关于调控政策走向
（1）十几天前的中央经济工作会议提出：“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。这是第一次明确地方政府事权。表明2018年可能的政策走向之一是，将权力和责任一并交给地方政府。
（2）中央经济工作会议结束后，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：“2018年将对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。”明确的指向了2018年对刚性需求首套房的支持政策，可以期望首付和利率会较为宽松。
（3）面对房地产税立法困难重重的现实，为抑制炒房行为，选择增加反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数，实行差别化的交易环节税负。如梯级契税，或类似于香港的短期交易额外印花税等。
住建部政策研究中心主任秦虹也认为，这是目前最可行的政策选项之一。
2
关于房地产税
多年来，官方一直寄予期望的房地产税，是长效机制之一。但其与现行的土地制度，与土地出让金制度，有很大的法理冲突。
尽管2017年下半年，官方又将房地产税之剑高高悬起，但在2018年落地的可能性极小，甚至没有。
除非按照以下思路：
（1）新房新办法，老房老办法，对存量房不予追溯。
按此思路，只能起到警示人们购买数量的作用。上海从2011年开始的房产税试点，就是按这一思路进行，但实际上无论是征税的额度还是对市场的警示效果，都不尽理想。
（2）对存量房征税进行大幅度赦免。
每个家庭至少免税一套，甚至两套，或人均大面积免税。但大幅度、大面积的免征，同样无法起到警示投资和降低对土地财政依赖的作用。
（3）延长土地使用年限。
这需要修改多部法律。
3
杭州在可预期的未来
市场表现仍会继续突出
杭州现阶段的房价与城市天然禀赋、经济和社会发展的价值比值（可以称之为一个城市的性价比），普遍高于其他一二线城市。且杭州2022年举办亚运会，包括十条地铁线路在内的城市基础设施建设，是排定的无法推迟的倒计时时间表。
4
杭州虽然离本轮城市总体规划（2001-2020）到期还有两年时间 但新一轮城市总体规划的主题已经呼之欲出
杭州市区的版图已经扩大为8003平方公里，东西南北四面出击，但城市发展的主题是“拥江发展”。
从2018年起，在新旧城市总体规划尚未衔接的背景下，以《杭州市拥江发展四年行动计划（2018-2021年）》，提前实施“拥江发展”战略。
5
2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念
无论是城中村改造所整理出的大量土地，还是城市建设所需要的巨量资金，都决定了2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念。
至2018年2月1日，杭州市区已挂牌土地33宗地，可建面积290.6万方，达到2017年全年的1/4。
6
2018年市场资金可供量成悬疑
2017年，超过3800亿的商品房销售额，加上二手房销售额，杭州房地产市场成交金额超过5000亿（当然其中有部分是同时买卖，即买入商品房，卖出二手房）。
5000亿的巨量资金，如果没有杠杆，可将杭州市全部住户储蓄的8500亿消灭掉一大半。如果按照一半的杠杆率估算，2017年房地产交易额也消灭掉杭州住户储蓄的30%。
除了中央政府比较明确释放的货币政策，特别是对房地产市场的金融货币政策不会放松的信号以外，在限购背景下，已经连续两年高额成交的杭州市场，购房者资金量也成悬疑。
7
土地价格稳中有降
原来部分高价地块亏损入市可能性较大
综合判断土地的供应量和货币政策，以及公众购买力，2018年杭州市区土地价格稳中有降（或表现为自持比例下降），原来部分高价地块亏损入市可能性较大。
备注：
数据截至2017年12月31日
二手房数据来源：我爱我家市场研究中心
本报告中杭州市区范围为市八区（不含富阳、临安），杭州主城区范围为市六区（不含萧山、余杭、富阳、临安）
作者 | 浙报传媒地产研究院
院长 丁建刚
高级研究员 冯慧霞 罗兰 魏盼
研究员 张怡 章嵘嵘 李成 何肖霞 马梦婷 丰方旭 郑青青
编辑 | 周杭
【买房攻略】2018年1月 | 一季度
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