270亿，杭州单日卖地历史第二！可滨江、翠苑、之江地价却回调了，下半年要凉？
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今日，杭州主城区、余杭区10宗土地一同挂牌出让，总成交金额270亿，为杭州土地史上历史第二高，仅次于2016年12月26日的284亿。
未来科技城地铁五常车辆段综合体、滨江区西兴北地块、西湖区原杭师大美术学院地块、之江度假区地块，这几宗涉宅用地，放在平时，每一宗都足以挑动杭州楼市敏感的神经。
而把它们放在同一天挂牌出让，不仅是对开发商们资金实力的一次考验，同时也被视为下半年杭州土地市场的风向标。
令人意外的是，今天，主城区之江、翠苑、西兴三宗宅地，均未溢价封顶，也均未刷新板块楼面价记录，甚至有所回调。
之江宅地由仁恒竞得，楼面价19040元/㎡；翠苑宅地由中海竞得，楼面价36894元/㎡；西兴宅地由绿城竞得，楼面价33625元/㎡。而五常车辆段综合体则无悬念地由杭州地铁集团底价包揽。
今天的土拍结果，不禁让人脊背一凉。下半年才刚拉开序幕，市场风向就要变了吗？
接下来7月11日、7月16日，杭城还有两场大型土地出让，南星、滨江多宗宝地即将登场，杭州土拍凉没凉，有待市场的进一步检验。
7月6日主城区土地出让情况表
7月6日余杭区土地出让情况表
①
仁恒竞得之江度假区宅地
19040元/㎡未刷板块记录
之江度假区单元XH1705-06地块，位于之江旅游度假区核心区，东面即为华润之江九里。
根据挂牌文件，地块出让面积77273㎡，容积率1.0-2.0，建筑面积约15.5万方，用地性质为住宅（设配套公建）用地，起始总价266252万元，起始楼面价17228元/㎡，封顶楼面价25834元/㎡。
值得一提的是，之江度假区单元地块需配建地上面积不少于30909.2㎡的公共租赁住房。
之江度假区单元XH1705-06地块区位图（制图：马梦婷）
令人意外的是，仅19轮竞价，之江度假区单元宅地成交了。
仁恒以294252万总价竞得，楼面价19040元/㎡，溢价率11%。
这宗地块，如果简单地从溢价率来分析，恐怕不太具有参考性，因为地块本身的起始楼面价较早前之江宅地已有较大涨幅。
可19040元/㎡的楼面价，依然具有很强的参考性。
19040元/㎡，这样一个楼面价，不仅离25834元/㎡的封顶楼面价甚远，而且也没有超过此前德信九溪云庄（19695元/㎡）、祥生之江项目（19608元/㎡）的拿地价格。
当然，如果算上配建的3万方左右公租房，仁恒地块的实际楼面价妥妥地要上2万元/㎡，但是，别忘了德信地块还有43%的自持比例，而祥生地块的自持比例更是高达50%。
板块新房方面，祥生云溪新语住宅部分已于去年年末售罄，彼时新房成交均价在3万元/㎡左右。目前板块内待售新盘：德信九溪云庄、祥生之江项目。
二手房方面，周边之江九里、大家之江悦近期二手房成交均价在4万元/㎡左右。
地块周边项目信息表
②
中海竞得原杭师大美术学院地块
楼面价36894元/㎡未溢价封顶
翠苑单元XH0908-02地块（原杭师大美术学院地块）位于华星路与万塘路交叉口东北角，东至工专路，南至华星路，西至万塘路，北至万塘路300号、浙江省教育考试院。
根据地块挂牌文件，地块出让面积39344㎡，容积率2.3，建筑面积90491.2㎡，用地性质为居住、商业、商务用地，起始总价239856万元，起始楼面价26500元/㎡，封顶楼面价39656元/㎡。
其中，商业商务类用地占比20%，不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房；地块住宅部分，要求配建不少于7239.3㎡的公共租赁住房。
翠苑单元XH0908-02地块（原杭师大美术学院地块）区位图（制图：马梦婷）
86轮竞价后，原杭师大美术学院地块成交，由中海以333856万元总价竞得，楼面价36894元/㎡，溢价率39.19%。
根据浙报传媒地产研究院数据，翠苑单元近5年内，仅出让了2宗宅地。
一宗是2014年1月22日，融信竞得的原杭师大钱江学院宅地（杭州公馆），楼面价25785元/㎡，配保面积1.6万方；另一宗是2017年4月26日，中冶竞得的翠苑商住地，楼面价39571元/㎡，自持比例16%，并且需要现房销售。
而今天中海竞得的翠苑宅地，同样，既未溢价封顶，也未超过中冶翠苑项目（39571元/㎡）的拿地价格。
板块二手房方面，地块东面一路之隔是国都房产打造的小区枫华府第，二手房近期成交价在50000元/㎡左右。学院路东，雅戈尔御西湖，二手房近期成交价在70000元/㎡左右。
北面，文二路以北，老小区翠苑一区，二手房近期成交价在45000元/㎡左右。
原杭师大美术学院地块实景图与地块东面的枫华府第
③
绿城摘得滨江西兴北宅地
楼面价33625元/㎡未溢价封顶
滨江区西兴北单元R21/R22-01地块，东至规划桂子路、南至滨和路、西至建设河绿化带、北至启智街。地块位于地铁1号线滨和路站东北角，紧邻地铁站，地段优越。
根据挂牌文件，地块出让面积44260㎡，容积率1.0-2.8，建筑面积约14.3万方，用地性质为住宅（设配套公建）兼容服务设施用地，起始总价344053万元，起始楼面价24049元/㎡，封顶楼面价36072元/㎡。
值得一提的是，西兴北单元地块需配建一个18班幼儿园，用地面积不少于9000㎡，地上建筑面积不少于6065㎡，建成后须无偿移交滨江区政府有关部门。
西兴北单元R21/R22-01地块区位图
128轮竞价，滨江区西兴北地块成交，由绿城以481053万元总价，楼面价33625元/㎡，溢价率39.82%。
根据浙报传媒地产研究院数据，在近1年左右时间里，滨江区共出让了三宗涉宅用地：
一、2017年6月的保利襄七房地块（保利·天汇），楼面价28390元/㎡，住宅自持比例36%，商业自持2.5万方，需现房销售；
二、2017年9月的温州时代西兴地块，楼面价31851元/㎡，自持比例25%；
三、2018年1月的中海襄七房地块，楼面价34464元/㎡，自持比例13%。
而今天挂牌的这宗西兴北单元宅地，实则比上述已出让地块的地理位置都要好，但楼面价却要低于中海襄七房地块，也进一步印证了区域地价的回调。
地块的西南角，是滨江区昔日神盘——东方郡，从2008年的9000多一平，到现在89方小户型二手房价已接近6万元/㎡。
而地块正北方1.3公里处，是滨江区近年神盘——滨江金茂府，不久前刚卖完了最后一批高层住宅房源，摇号精装均价47100元/㎡。
西兴北单元R21/R22-01地块航拍图
④
杭州地铁底价包揽五常车辆段综合体
与谁合作暂时成“谜”
地铁5号线五常车辆段综合体项目，东至杭州绕城高速公路，南至余杭塘路和地铁5号线五常站，西至荆长大道，北至余杭塘河。地块西面即是未来科技城红盘华夏四季，南侧为北大资源未名府。
三宗地块土地面积合计44.8公顷，总可建面积78万方，起始总价138亿。
这也是继七堡车辆段综合体（杨柳郡）后，杭州第二个车辆段上盖综合体项目。
根据挂牌文件，地块竞买要求中竞买人“需具备轨道交通线路建设及运营技术能力”，不仅需要资格证明，还不允许联合体报名。
未来科技城五常车辆段综合体项目地块区位图（制图：马梦婷）
毫无悬念，五常车辆段综合体由杭州地铁集团底价包揽，成交总价138亿，成交楼面价分别为18600元/㎡（18号地块）、14490元/㎡（19号地块）、18530元/㎡（20号地块）。
从地段上来说，五常车辆段综合体区位优越。南面有西溪湿地，东北方向接壤三墩西云谷区域，而且作为地铁5号线五常车辆段综合体项目，交通优势显而易见。
这三宗地块，难就难在技术层面上。
地铁车辆段上盖，并不是普通地铁线路上的上盖，而是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地，简单说，是地铁“停车场”上盖。
车辆段项目本身就具有地铁运营安全，项目规划、绿化、减震、抗噪音等方面操盘难度，再加上3宗地块还具有一定的商业配比、幼儿园配建、道路建设、限高等一系列复杂规划要求。
整体而言，开发难度不小。而国内具有此类车辆段上盖综合体开发经验的房企并不多。
2014年10月30日，杭州地铁竞得杭州首个地铁车辆段——七堡车辆段上盖综合体，后联合本土绿城房产一起开发，打造了大盘杨柳郡。
今天，杭州地铁又包揽下了五常车辆段综合体三宗地块，后续会与哪家房企联合开发，是今日土拍后的第一重疑雾。
无论与谁合作，对于合作方而言，都是一块不可多得的地产“大蛋糕”，近80万方的总体量，约1.5个杨柳郡（54万方）的建设规模，未来势必会奠定这家房企在杭州市场中的销售额与排名地位。
当然，机遇与挑战并存。
诚如昨日的一场暴雨，成为了检验房企施工质量的试金石。第一个车辆段综合体在今日看来，并不算成功，这也为第二个的施工方、操盘方带来了更多的警示与挑战。
地块周边项目信息表
⑤
下城区城投包揽东新两商地
德信底价竞得蒋村商地
此外，今日主城区还有4宗商地挂牌出让，分别为下城区东新单元XC0607-B1/B2-14地块、东新单元XC0607-B1/B2-16地块、东新单元XC0607-B1/B2-17地块，西湖区蒋村单元C-29地块。
下城区东新单元商地区位图（制图：方仲辰）
17号，东新单元XC0607-B1/B2-14地块，由下城区城投以80531万元总价竞得，楼面价14443元/㎡，溢价率67.7%。
18号，东新单元XC0607-B1/B2-16地块，由杭州胜利经济合作社以12735万元总价竞得，楼面价7749元/㎡，溢价率1.6%。
19号，东新单元XC0607-B1/B2-17地块，由下城区城投以100203万元总价竞得，楼面价14273元/㎡，溢价率66.44%。
值得一提的是，包揽下面积较大，17、19号两宗地块的下城区城投正是杭州武林新城的投资建设方。
西湖区蒋村单元商地区位图（制图：方仲辰）
而20号，蒋村单元C-29地块，则由德信以15746万元底价竞得，楼面价6548元/㎡。
作者 | 浙江在线记者 詹慧雯
编辑 | 周杭
统筹 | 吴洵非
监制 | 吾维
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