限价或放开？环杭有风险？17家房企大佬开了个闭门会，他们都说了些什么
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尽管调控的基本面没有改变，但2018年上半年的杭州楼市却未有明显降温。摇号新政的到来，改变了杭州楼市固有的框架和规则，却并没有刹停急剧膨胀的需求。土地市场仍然高热，上半年杭州八区土地成交金额累计近1300亿元，创历史同期新高，位居全国第一。
然而当时间转入下半年，市场的风向却变了。由土地市场开始的这波降温，已经席卷二手房，并有向新房市场蔓延的趋势。买卖双方的预期变了？下半年楼市会怎么走？
针对上述市场高度关切的问题，已连续举办五年的浙报传媒地产研究院高端闭门研讨会，邀请了17家杭州本土及外来主流开发商的主要负责人，对楼市现状以及未来预判进行研讨，通过这些“重量级”嘉宾现场“论道”，为杭州楼市的未来走向带来一些答案与启示。
关键词：下半年
声音：
“楼市将在半年到一年内迎来调整期”
时间步入下半年，原本火热的杭州楼市突然感到了一丝凉意。在会上，这一变化几乎得到了17家房企大佬的一致认可，绝大多数人认为下半年的楼市将逐渐归于理性和平稳。
闭门会现场（摄影：曹杨）
“尽管从成交率来看，现在谈市场降温好像还早，但如果看客户的登记数量，还是有些微妙的变化。我觉得这还是和预期有关，所以对于下半年，我们在看好的同时也要存有一颗敬畏之心，要稳重。”新城控股杭州区域公司总经理贺亮如是说道。
金隅杭州房地产开发有限公司总经理吴建新则认为，过去一两年杭州的巨量成交，实际上是有问题的，不正常的，存在太多前置的、透支型的消费。他认为接下去杭州楼市可能在半年到一年内迎来调整期，无论是新房还是二手房都会慢慢回到一个相对健康合理的状态。
对于扩张，多数房企认为机会将出现在三季度末和四季度初，以及明年上半年。
上海绿都杭州事业部总经理欧阳龙在解释上半年为何没在杭州扩张时表示，集团曾和他们强调过，2018年下半年和2019年上半年，市场可能存在窗口期，因而上半年要控制发展。
如何应对下半年？
“修炼内功”，这是提到最多的一个词。
旭辉集团高级副总裁、浙江区域集团总裁汝海林表示：“核心还是回到企业，市场客户买的是产品，你的产品和服务是他购买最核心的本质，还是要做好这些。”
关键词：限价
声音：
“即便限价放松 也不会是大的放松”
自2016年起，杭州为达到“房价零增长”的目标，从预售证发放和网签两个端口进行价格限制。
在限价之后，杭州房价的增长势头得到了有效抑制，但受此影响，一些热点区域的二手房价格明显高于新房，一些开发商不愿屈服于限价，迟迟不开盘，也影响了市场的供应。
（制图：马梦婷）
在会上，围绕着限价会否放开，房企之间出现了不小的争议。
绿城、安徽置地、金茂、天阳等房企认为，下半年限价政策可能会出现一定的松动。
天阳地产董事长蔡学伦表示：“调控的本意还是保持楼市的平稳，所以如果市场真的发生较大波动，那我觉得调控是会适当调整的，只不过什么时候调整，调整的力度，这是无法预测的。”
持同样观点的还有安徽置地浙江区域公司总经理柴伏斌，他直言，如果限价不放松，杭州去年拍出的很多高价地都将面临亏损。“照现在的限价模式，这些地下半年根本开不出来。”
阳光城、新城、越秀则持不同意见，认为下半年限价的口子仍难以被打开。
“即便是有些地方限价放松了，这种放松也不会是大的放松，会是零碎的、节奏较慢的放松，所以还是要做好过冬的准备。”越秀地产华东区域公司总经理何小军如是说。
关键词：周期性规律
声音：
“三年一周期，这个规律已经没了”
回顾中国几十年的楼市调控来看，房价始终是在阶段性的下滑和触底反弹之间来回运行。有专家曾做过分析，认为中国房价的涨幅存在周期性变化规律，短周期约三年左右。
然而在研讨会上，有不少房企大佬认为，房地产市场的周期性规律已经被打破了。
（制图：章嵘嵘）
旭辉集团高级副总裁、浙江区域集团总裁汝海林认为，相比于过去的一刀切，现在国家在调控手段上更加科学了。国家只是给出一个指导意见，具体的方式由地方政府来制定的，由于每个城市的调控手段是不同的，因而每个城市的周期性也很难是一样的。
“过去我们常说要踩准节奏，把握周期进行投资，但现在，市场对房地产商提出了更高的要求。”
中海杭州公司总经理孙文治则表示：“之前我们一直说三年一周期，但现在看来可能不一定，或者说这个规律已经没了，就拿杭州来说，我觉得短期内会一直是平稳的状态。”
本土房企滨江、德信则认为，周期性规律仍然存在，只是更加的难以判断了。
德信地产总裁费中敏说：“周期性规律我觉得还是存在的，只不过在政府的各种政策下，出现了延缓，过去是三年，现在可能是四年、四年半，周期的频次和波幅不一样了。”
关键词：杭州
声音：
“杭州或发展为下一个千万人口城市”
与会的17家房企主要负责人，均坚定的看好杭州的城市发展前景。
泰禾上海区域公司副总经理、杭州城市公司总经理邵昶魁表示，泰禾对全国的形势是持谨慎乐观的态度，但对杭州却是极为看好。
理由有二：其一、从杭州这两年的新人口导入情况看，其很有可能发展为下一个千万人口的城市，且导入人口的购买力强；其二、相对其他一二线城市，杭州各板块间的价格梯度很大，说明杭州非核心区的房价上升空间还很大。
浙报传媒地产研究院院长 丁建刚
“杭州目前的状态，比长三角其它城市都要好。上海早就降温了，二手房降得更早，江苏也是一样，杭州即便是现在，也没有很明显的降温。”
金科地产浙沪区域公司董事长单磊磊认为，无论是从产业结构的调整，还是目前高端人口的集聚看，杭州都仍有巨大潜力。
绿城中国助理总裁肖力表示，就算是市场整体的预期在往下走，但杭州，尤其是杭州的核心城区，它的价值和刚性需求还是客观存在的。
针对厦门、南京等周边城市的降温会否被传导到杭州这一问题，多数房企代表认为要具体问题具体分析。
阳光城浙江区域总裁李晓冬说：“还是要看需求，在我看来杭州和厦门还是很不一样的，因为它的产业所引起的人口聚集效应，相比厦门还是要强不少。”
关键词：环杭
声音：
“环杭地区的客户预期正回归理性”
自从杭州楼市被限购、摇号等各种调控手段插手之后，“环杭买房潮”就汹涌而至。安吉、德清、海宁、柯桥……目前环杭部队的成员，一只手已经数不过来了。
在杭州楼市火爆的时候，它们自然是一荣俱荣，然而当前杭州楼市已有降温的迹象，这些区域还会被看好吗？
祥生集团总裁赵红卫明确表示，祥生会坚定不移的加大对环杭城市的投资力度，但不会什么地都去拿，具体的选择标准将贯彻“四个倾斜”：投资向根据地倾斜、向高地货比项目倾斜、向能够出现高溢价的项目倾斜、向高去化城市倾斜。
“我们在大本营诸暨已经连续放弃了好多土地，在主要的根据地湖州也是，这些变化和四个倾斜的标准是高度相关的。”
滨江控股副总经理朱立东也提到，环杭的这些城市，滨江之前都少有进入过，但接下去不排除通过合作的方式进入到这些城市中去。“整个长三角范围将作为我们布局的重点。”
相对而言，德信对环杭城市的前景则持谨慎乐观态度。费中敏表示：“目前我们比较直观的一个感受是，客户预期正在回归理性，当然每个城市有它自身的周期轮动特点，不能‘一刀切’，所以我们对环杭城市的前景的预判还是谨慎乐观。”
尽管去年下半年在嘉兴、湖州等地都有拿地，但金茂的观点却和德信完全一致。中国金茂上海区域副总经理、杭州公司总经理周小枫坦言压力还是有的。“金茂在深耕杭州主城的同时，会机会性、选择性地把握一些优质三线好城市。”
作者 | 浙江在线记者 盛哲徽
编辑 | 叶露
摄影 | 曹杨 朱骅超
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维
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