楼市调整期，人人都想高抛低吸 | 住杭楼市咨询 NO.237
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本期答疑专家
王玛咪
住在杭州网记者部主任
01
1字开头的江湾城，又无缘，真的都要绝望了！说下我的情况，和老婆两人都是外地的，我做点送货生意，老婆工作机动，在杭州7年了，就想买一套属于自己的房子安家落户，区域上不限，因为也没法选，手上最多能凑出65万现金做首付。老师，我后续还有单价2万以下的房子可选吗？还是说只能去等二手房降温了买个老破小？
关键词
65万首付 首套 单价1字开头
专家解答
你好，首先不要绝望。市场已经处于调整期，虽然行情没有完全明朗，但对于购房者来说，正在熬过最难的时候，下半年，无论从二手房的议价，还是摇号的中签上，都会对刚需购房者更为友好。心态上要调整好，并且密切关注市场，不要期望能买到最低点，要在自己的承价能力范围内，尽量买到最宜居的产品。
如果不限区域，就按“单价低”这个唯一标准去选，临安、富阳区城2万以下的盘还是很多可选的。塘栖也马上有一个新盘要摇号了，九龙仓君庭，单价才过万，这样的价位对投资可能是个不错的选择，但是你这样的情况，就只有一张珍贵房票的刚性需求，我不会建议你去摇，且不说区域的规划上并没多大亮点和利好，将来考虑到置换，流通性较差。你不能盯着绝对价格低，要筛选自己能承价的更有上升空间的板块。
虽然你对区域没有偏好，但还是更建议沿着轨道去选房，考虑到将来家人的出行和生活，都会因地铁而解除更多的限制，有更多的选择。对于手持65万现金想买首套房自住的你，就沿着轨道交通去寻找还有200万左右房源的区域。
大方向上大江东可重点关注，新盘较多，总价也在你的预算内。未来海岸、江与城是近期热盘，摇号中签率不高，未来海岸，滨江出品，对自住的人来说，无疑是品质保障。江与城的优势在于地铁和商业配套，两盘都会继续加推，机会还是很大。或者空港新城的天空之翼也可关注，毕竟地铁1号线延伸段到下沙也就3站路。坚持一个原则能选到新房尽量选新房。
市场调整期，二手房市场的挂牌量激增，成交价目前仍没有明显回落，但成交量和挂牌价都可预计二手房冲高回落是大概率事件。在这个时期如果可以选到急售的次新房，也是一种机遇，原则还是要选在有轨道交通的主流板块。没有特定学区需求，不建议考虑老破小。
02
杭州楼市开始各种形式的促销上演了，我上周统计了下，接到各类新盘推销+二手房中介询价的电话共计13个，还没有算上那些没接到的或直接被按掉的。口水楼市上还看到有未交付的新盘门口老业主去拉横幅了……从去年底开始想置换，目前自住唯一一套凤起都市花园105方，想换都会森林140多方，手上现金150万。现在我该马上卖到自住房，然后等都会森林吗，怕二手房继续跌，又担心限价放开都会森林太贵，还怕卖了手上一套房子后又摇不到号，纠结啊，怎么操作会比较理想？
关键词
降价促销 二手置换 都会森林 纠结
专家解答
首先，诚如你所言，近两个月以来，由土拍所传导的凉意，加上外部环境的刺激，商品房和二手房市场出现了降温迹象，杭州楼市预期有所转变，市场进入调整期。
在限价政策短期内不退出市场的预期下，开发商开始了金九抢收，刚过去的一周，领出的预售证突破了2位数，房源入市的步伐明显加快。
市场调整时期，对有改善需求的人来说，抛弃非优质不动产，换成一套更迭代的产品，在满足改善家庭居住品质的同时又兼顾了资产的保值增值，是最安全也最合理的操作。当下市场，新房后续供应量充足，摇号中签率提升，无疑是改善置业者的一次机遇，最可怕的是，人人都想高抛低吸，在贪念支配下，往往难以做出理性而决断的选择。
你的情况是略纠结，凤起都市花园105方的户型2室2厅，户型功能略落后点，出手也不太会容易，目前二手成交价4.2万/平左右，没有贷款可到手400-500万左右。都会森林推盘的节点和价格都不明朗，140多方按目前周边的市场价测算，150万现金肯定不够首付。这意味着你必须卖掉手上住房才能撬动置换。
既然不奢望卖在最高点买在最低点，身处二手房冲高回落，新房限价又供应充足的市场环境中的你，当务之急先把凤起都市花园挂牌起来，二手的成交周期在拉长，如果有合适的价位也不排除先把都市花园卖了，先租房过度。有了资格和现金， 即便摇不到都会森林，在接下来的市场上，不愁没有机会，毕竟下半年，限价退出市场的几率很低，而新盘的供应量在加大，手持现金的人在买方市场中将掌握更大的话语权，不愁置换不到中意房源。
03
老师你好，家里拆迁10多年了，之前拿了两套，一套自住，一套出租。马上另外两套房子也可以拿了，是原拆原建，在江干区，现在市值700多万。趁现在市场开始调整，想要卖掉置换一套好一些的房子，给儿子，孙女马上出生，可能会要二胎，最好离我们现在住的地方近一点（现住城站边上），我们不会开车，最好能电瓶车开到的距离，方便照顾。求推荐几个小区。
关键词
700万 城站附近 二胎 自住改善
专家解答
你好，根据你描述的需求，在城站边上开电瓶车能抵达，置业的范围其实就很窄了，基本就圈定在钱江新城周围，或沿着建国路往北去看，新房的可选度并不多。
700万，如果作为首付，你的承价能力还是高的。马上面市的上品可以关注，在甬江路与秋涛路交叉口，滨江与保利合作开发的，产品定位、价位、品质都可以参照隔壁刚刚售罄的壹品。周边地铁和学区配套都较好。如果不是很急，也可以等等滨江今年刚刚拍下的望江地块，在地理上应该更符合你就近照顾的原则，因为地价相对有优势，产品价位也会更有想象力。
考虑次新二手房的话，可选会更多。钱江新城可关注刚交付的金隅学府，品质、学区都有保障，考虑二胎的话，推荐170多方的大户型，格局很优秀，精装品质也好，可一步到位。马上要交付的侯潮府也可关注，从目前小区呈现的外立面来看，小区的品质和档次都较高，户型和精装配置上，也是更新一代的产品。700万作为全款的话，可关注下这两个小区的小户型。
04
你好，说下我的困惑。目前全家住衙前镇上一套150平公寓里，父亲户口在村里，批出自建房的地。平面面积110多方，可造地上地下4层，造价+后续装修应该也要个300万，你说我是去造房子好呢，还是拿这笔钱到萧山核心一点的区域买个商品房？主要考虑到儿子要读书有点纠结。
关键词
萧山、自建房or商品房、300万
专家解答
你好，自建房和商品房，确实是两种完全不同的思路，决定的是你和家人今后的生活方式。
300万，用来自建房，就是500方的精装修排屋。300万，用来买商品房，只能全款在萧山市北或城南买一个90方的精装公寓。如若追求名牌校区，300万的预算可能还不是太充裕。
随着城市化进度加大，萧山的自建房会越来越少，这种资源会越来越稀缺，也不是谁都轮得到，所以有能力去建还是不要丢失机会。至于孩子读书，上民办或者置换掉目前住的公寓，都是一种选择。
目前镇上自住的公寓，可置换到萧山有地铁规划的更主流区域的新房，比如买在5号线通达的城南，新盘御江南，滨江的品质，300万可以买到90方的精装修房，周边配套丰富、学校也不少，不追求名牌学校，也基本能满足学区需求，这样你就有两手准备，孩子至少有学区打底。自建房满足自住舒适性的同时，合理的置换既能提供你享受更新更丰富功能和配套的城市生活方式，也能保证家庭资产的保值和增值。
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作者 | 浙江在线记者 王玛咪
编辑 | 周杭
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维
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