二手房跌到3字头！曾“6万人摇”西溪公馆，集体大逃亡？
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近日，好找房数据显示，西溪公馆一套169.7㎡房源以550万总价成交了，折合单价低至32410元/㎡，创小区交付以来成交价格历史新低。
而就在上个月，西溪公馆还曾一度因为“房东悬赏5万卖房”、“最低挂牌单价仅4.3万/㎡”，持续刷屏朋友圈。
仅仅过去了1个月，西溪公馆的房价难道已经“内卷”到3字头了？真实的二手房市场行情究竟是怎样？
天目新闻记者进行了一番走访与调查。
北区5年限售
南区1001套二手房可交易
西溪公馆位于杭州城西未来科技城板块，文一西路与荆长路交叉口东北角。
远洋西溪公馆区位图
在商品房销售阶段，项目曾于2019年12月、2020年6月、2020年9月，进行过三次公开摇号。
其中，最为轰动的是2020年6月，西溪公馆959套房源、毛坯均价约28000元/㎡，一度吸引到了近6万人报名登记，成为杭州首个“6万人摇”楼盘。
制图：方仲辰
2021上半年，西溪公馆南区、北区相继交付。
其中，北区1213套房源，因在摇号前被认定为“热点楼盘”，仅限人才与无房家庭报名，故而，自取得不动产之日起“5年限售”。
南区1001套房源，自取得产证之日起即可交易，现在二手房市场上挂牌的西溪公馆房源，多来自南区。
西溪公馆北区北区、南区平面图
二手房普遍成交价
仍在4万元/㎡以上
3.2万元/㎡的二手房成交价，是真的吗？
记者走访西溪公馆附近的多家中介门店，得到的回复出奇地一致：假的！
“西溪公馆目前普遍成交价在4万元/㎡以上，低于4万元/㎡的，大多是‘做低’的。”
中介告诉记者，西溪公馆有几种房源，价格会特别便宜：
第一种，是大户型。像139方、169方的大户型，4.3万元/㎡价格是很正常的，甚至还可以谈到更低。
第二种，是一楼、顶楼。目前西溪公馆在挂牌的房源中，单价最便宜的是114方、一楼的一套边套房源，单价4万元/㎡左右。
第三种，付款方式不同，房东谈价空间也会有所不同。
中介向记者展示了一套89.48方的小户型房源，房东挂牌价435万，但若能一次性付款，410万也卖。
西溪公馆实景图
虽然小区整体行情仍维持在“4万+”，但中介们也承认，西溪公馆二手房价近月在下行，是事实。
主要原因在于：西溪公馆房源量大、投资客多，受政策面影响，房价的不稳定因素也很多。
“南区刚交付的时候，有很多投资客房子立马拿出来卖，当时成交了10几套房子，价格大约在5万到5万7的样子。8月份，新政一出来，很多人的购房资格被限制了，房价一下子跌了1万多。”
找好房数据显示，截至2021年10月29日，西溪公馆挂牌房源数量达到224套，占到了南区总可售房源套数的22%，挂牌均价在55099元/㎡。
二手房价不稳定
不少房东“转卖为租”
在西溪公馆探访过程中，记者还发现了一个有意思的现象：小区整体入住率并不高，待出租房源出奇的多。
行走于西溪公馆园区之中，鲜少见到晾衣服的阳台、搬家的小推车、遛娃的业主等生活居住场景，穿着工作服的带看中介倒是不少。
小区的地下车库尤为空旷，一点也不像交付近半年的模样。目前，小区南、北区地下车库均对外开放，停车费仅3元/小时。
小区大门口，时不时飘过几辆电动车，架着待租赁房源价格、照片的广告牌，在招揽生意。
西溪公馆空旷的地下车库
据了解，西溪公馆的租赁房源，主要分为三种类型，一种是房东自己装修，直租；一种是委托给租房机构，作为长租公寓来出租；还有一种是二房东，整租过来，再单间分租出去。
“北区的房子，5年限售，不能卖，90%左右都是要出租的，剩下10%房子自住。南区300套在卖，300套自住，剩下400套也是要出租的。”一位中介租赁组的工作人员这样告诉记者。
链家网数据显示，截至2021年10月29日，远洋西溪公馆的租赁房源套数达到339套。
西溪公馆所有在租户型中，60方一房户型最为抢手，租赁价格在4100-4500元/每月。
86方、89方的三房户型其次，整租价格在5400-6000元/每月。
一套西溪公馆60方一方户型，被改造成两房户型来出租
西溪公馆出租房源数量的上涨，一方面，与近期二手房价行情不好，有很大关系。
不少房东觉得，现在的价格低于自己的预期了，就索性不卖了，改为“边出租、边观望”，且西溪公馆本就是毛坯房，出租方便、也不心疼。
另一方面，在产业助力的未来科技城大环境之下，租赁市场行情整体比较“香”。
西溪公馆到阿里巴巴淘宝城的直线距离，仅1.4公里左右，行情好的时候，89方的小三房户型整租价格能到6000元/月以上，这比很多市中心同户型房源的租金价格还要高。
也因此让不少惜售的房东们，有了“转售为租”的勇气。
在未来科技城
西溪公馆性价比，依然很高
尽管，西溪公馆近期二手房价不稳定，甚至有不少房东转售为租。
但不可否认的是，西溪公馆仍然是整个未来科技城近2-3个月，成交最频繁、性价比最高的二手房小区之一。
对比一下同样在近两年交付的未来科技城“三兄弟”，就明了了。
阳光城未来悦，挂牌房源72套，挂牌均价78026元/㎡，最新一套房源成交数据停留在7月14日（89.75㎡、总价320万），二手房已超3个月零成交。
中南樾府，挂牌房源70套，挂牌均价74765元/㎡，最新一套房源成交数据停留在9月17日（129.29㎡、总价600万），二手房近1个半月零成交。
东原印未来，挂牌房源75套，挂牌均价83615元/㎡，最新一套房源成交数据停留在8月30日（138.6㎡、总价600万），二手房近2个月零成交。（以上数据来源：找好房）
西溪公馆实景图
反观西溪公馆，不仅二手房挂牌房源量大、选择余地多，价格还实惠、有谈价空间在。
并且，在记者实际探访过程中发现，西溪公馆的园林、小区环境还是不错的，比较经典的法式园林产品。
虽然外立面不如“三兄弟”看起来更新、更时髦，但户型结构、使用面积上，还是比较实在的。
西溪公馆实景图
截至记者发稿前，10月28日下午，口水楼市上又有消息：西溪公馆刚成交了一套单价3.8万/㎡的房源。
相关中介告诉记者，是一套一楼89方户型的房源，价格还在谈，尚未签合同。
无论这套房，最终以什么样的价格呈现于网签系统上，都足以给到真正想入住未来科技城，又“百摇不中”的刚需们，一些启示。
此刻，去西溪公馆买一套二手房，未尝不是一个好选择。
作者 | 天目新闻记者 詹慧雯
编辑 | 吴洵非
统筹 | 王玛咪 盛哲徽
监制 | 吾维
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