房产能否通过家族信托实现传承？
中国人喜欢买房，房产在居民家庭资产中的占比也最高，据相关数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产的比重高达六成甚至七成。如何将房产传承给下一代成为高净值客户最为关心的话题之一。
说到财富传承，许多高净值客户都会想到家族信托。部分高净值客户也已经设立了家族信托，但装入家族信托的财产主要为资金、股权和股票三类。那么在居民总财富中占比最高的房产是否可以装入家族信托呢？
房产类家族信托的两种模式
其实，我国《信托法》对于装入信托的财产类型没有严格限制，现金、金融产品、保单、房产或股权等资产都可以放入信托，也就是说将境内房产装入家族信托，并没有法律或制度上的障碍。甚至，国内少数信托公司已经有设立房产类家族信托的成功案例。结合目前的制度环境和市场成功经验，现有的可行模式有以下两种：
综合来看，模式二显著优于模式一，除早期有信托公司选择模式一设立房产类家族信托之外，后期基本采用模式二（具体见下图）。
房产类家族信托的功能
1、防范后代挥霍，实现房产永续传承
当房产装入家族信托后，名义上的所有者已经变为信托公司或SPV。可在信托合同中约定信托利益的分配，子孙后代仅享受房产出租的收益权或房产使用权，无权对房产进行处置，从而可防范子孙后代挥霍，实现房产的永续传承。对于北京四合院、上海洋房及各地的祖屋等具备传承价值的房产来说，设立房产类家族信托意义重大。
2、防范婚姻风险，实现债务隔离
生活中因为夫妻双方离婚而导致的房产分割，或是因为巨额债务使得房产被法拍的案例屡见不鲜。设立房产类家族信托之后，房产的所有权不属于委托人夫妻双方的任何一方，即使发生婚变、破产等风险事件，已装入家族信托的房产也不会被分割或强制执行。
3、防范继承纠纷，促进家庭和谐
对于多子女家庭，房产继承纠纷时有发生，其中最重要的原因是被继承人身故时房产所有权尚未让渡，如果继承者们意见不能统一，房产继承就很难顺利完成。房产所有者可以在生前设立房产类家族信托，将房产所有权率先转移形成既定事实，即使委托人身故后子女们有异议也很难打破家族信托。
房产类家族信托的发展障碍
近年来，家族信托业务高速发展，截至2021年年底，国内家族信托存续规模已超3000亿。其中资金型家族信托占比最大，其次为股权和股票型家族信托。然而房产虽然在居民总财富中占比最高，房产类家族信托的设立案例在国内却是凤毛麟角，房产类家族信托在国内有什么发展障碍呢？
1、设立房产类家族信托的经济成本较高
首先，由于目前国内没有关于信托财产登记的法律制度，设立房产类家族信托需采用交易过户的形式。因此，委托人需要准备一笔过桥资金先设立资金型家族信托，然后用家族信托的资金去购买委托人持有的房产，在买卖过程中需承担房产过户的相关税费（如契税、增值税、个人所得税等）。并且设立家族信托后，房产的所有者已变成法人机构，每年需缴纳房产税。除此之外，信托公司每年还要收取一笔信托管理费。综合来看，设立房产类家族信托的经济成本较高。
2、设立房产类家族信托受到各地购房政策的限制
因为设立房产类家族信托需进行交易过户，所以房产类家族信托的设立还要受到各地购房政策的影响。自国家提出“房住不炒”的口号以来，各地“因城施策”，许多热门城市都出台了限购和限售的房地产调控政策，其中部分城市如上海、深圳、杭州等限制企业购买商品房，房产类家族信托的设立也受到一定影响。
关于房产分类传承的建议
从上文可以看出，房产类家族信托有其独特的功能，但同时目前也存在一些发展上的障碍。那么什么样的房产应该装入家族信托呢？
我们认为可将房产分为自住型房产、投资型房产和传承型房产三类。其中传承型房产主要是指具有纪念意义或较为稀缺的房产（如北京四合院、上海洋房、各地祖屋及一线城市核心地段房产等），对于传承型房产我们建议装入家族信托，以防范房产被后代出售或分割，实现传承型房产的永续传承。对于投资型房产可考虑生前赠予，或者直接出售以所得资金设立资金型家族信托。对于自住型房产，所有者可以权衡利弊，选择用生前赠予或遗嘱的方式实现房产传承。
来源：雪松信托
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