不动产租赁免税租期，如何做账？

中道原创文章－周艳

不动产租赁免税租期财税处理

在不动产租赁的业务中，为了体现优惠吸引承租，出租房和承租方往往会签订带有免租期的租赁合同，遇到这种业务增值税是否缴纳、房产税由谁来缴纳、所得税和会计上收入如何确认？今天来通过案例学习了解

例：A企业与B企业签订租赁合同，A企业为出租方，为一般纳税人，合同期限2020年1月1日---2023年12月31日，共4年，2020年一年为免租期， 合同约定自2021年起每年1月1日支付当年租金109万元（含税收入），共计支付327万元，企业如何处理？

一、       增值税

根据增值税暂行条例实施细则规定，不动产租赁属于增值税纳税范围，那么租赁免租期应如何处理呢？

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

备注：营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，出租不动产（注意只是不动产），租赁合同约定免租期的，不需要视同销售缴纳增值税。

结合案例中：B企业2020年为免租期，不发生纳税义务不需要缴纳增值税，2021年—2023年每年年初需要缴纳的增值税=109/1.09*0.09=9万元

二、房产税

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此，免租期内出租人应按房产原值缴纳房产税。

结合案例中：假设A企业房产原值为500万元，2020年从价缴纳房产税，具体计算为：房屋原值500万元*（1-10%~30%）*1.2%；A企业2021-2023年度每年从租计征房产税，具体计算为：房租价格109万元/(1+9%)*12%。

三、    企业所得税

《企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，根据《企业所得税法实施条例》和国税函[2010]79号，出租人免租期的收入可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

结合案例中：A企业应当将房租327万元分期均匀计入相关年度收入（含免租期），2020年—2023年每年确认收入75万元。

四、    会计上遵循权责发生制原则，采用直线法或其他方法，将收到的租金在包含免租期的整个租赁期内确认收益。

具体处理如下：

每年确认租金收入的计算方法为：

109万/年*3年=327万元

327万元/（1+9%）/4年=75万元/年

（1）2020年免租期内，A企业的收入确认、账务处理。

借：应收账款-B企业   ·75

贷：主营业务收入  75

（2）2021-2023年，每年收到年租金时，A企业的收入确认、账务处理。

借：银行存款  109万元

        贷:主营业务收入 75万元

         应收账款- B企业  25

         应交税费-应交增值税-销项税额 9万元

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