楼市重磅！

继LPR改革之后，央行再次开出大招，宣布调整新发个人住房贷款利率政策。

上周六（8月17日），央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，以改革的方式达成贷款“降息”的作用。

8月25日下午17时，央行再度重磅官宣，对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，这次轮到了跟老百姓钱袋子密切相关的房贷问题！

01

六大要点，三大原则，看懂央行说了啥！

央行公告表示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行公告。随后，央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问。

来看六大关键点！

1、实施时间：自2019年10月8日起。

2、定价办法：以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成。

3、重定价周期：重定价周期最短为1年。

4、不再打折：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

5、新老划断：2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

6、因城施策：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

进一步来看，本次央行主要确立了住房按揭贷款政策的三大原则。

一是新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；

二是确定住房贷款利率底线，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；

三是“因城施策”，在各地人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

02

房贷利率会不会降？

央行公告指出，2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

央行有关负责人在答记者问中提到，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。

此前，8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR由4.31%降至4.25%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

当时新LPR首次报价出炉后半小时，央行副行长刘国强、银保监会副主席周亮等在国务院政策例行吹风会上对改革做了进一步解读。

被问及个人房贷利率下限的政策会不会做相应调整时，刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”刘国强称，过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。

而今天央行新发布的个人住房贷款利率中指出，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

对于房贷利率是否会随之下降，央行也予以了回应。

此次LPR定价新机制增加5年期以上的期限品种，央行有关负责人在政策发布时介绍，这是为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

对于新政策实施时间和新旧合同的要求，央行规定，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。

关键在于稳！

至于未来房贷是否还有下降空间，国民经略凯风君点评称，除非楼市再次出现大宽松信号，否则定向加息就是常态，房贷利率不会轻易降。要知道，这一次LPR利率改革，主要目的在于挤压银行利润，服务于实体经济，降低实体企业的利率是关键，而房地产则受到严格管控，被排除在外。

前两天，央行有关负责人曾明确指出：房贷利率不会降。就是再明确不过的信号。

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“打折”的住房贷款利率一去不复返

虽然央行方面表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。但由于房地产政策“因城施策”，对于不同城市的实际影响会有所不同。

央行规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。

言外之意是，未来只能加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。

以上海为例，融360大数据研究院监测的数据显示，7月上海首套房贷款平均利率为4.84％，环比下降7个基点，上海地区首套房贷利率降至基准以下，超越厦门成为全国最低。上海地区监测的30家银行分支机构中，7家银行在7月下调了首套房贷款利率，3家银行有所上调。调整后，执行基准利率95折（即4.655%）的银行数量增加至17家，有的银行甚至可以做9折（4.41%）。

因此，10月8日起在上海新发放的首套房住房贷款利率，最低也要4.85%，比基准95折的4.655%水平要高出0.195个百分点。

04

对房地产市场影响如何？

中原地产首席分析师张大伟：总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。此外，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。

克而瑞研究中心总经理林波：央行将确定房贷利率加点下限的权利，下放到央行省级分支机构，此后房贷利率分城施策将强化，房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具，对于此前没有利用利率进行调控的城市，此后优惠政策将消失，我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性。不过如果此后LPR下调，房贷利率也会随大市下调。

同策咨询研究总监张宏伟：目前各地细则还未公布，但我认为从“房住不炒”的内涵来看，对于为首套房刚需购房者可能会是利好，房贷利率直接调控作用将更加明显，可能后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。

天风证券银行业分析师廖志明：银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求，在不突破此下限情况，根据借款人资质等，确定最终贷款利率。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR，比如，地方要求加点幅度不能低于30BP，那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP。倘若，这个借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP。对银行净息差是好事，缓解息差下行压力。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评道:

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。

他还谈到，这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

中国银行主管研究员周景彤点评道：

第一，目的在于和LPR报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二，新老划断，新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

第三，利率从高。首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

第四，重新定价。周期最短为1年，这个与以往政策一致，但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

此外，上海是住房按揭贷款利率最低的大城市，首套房贷款利率95折较普遍，估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降，而基准利率不动，LPR定价可能更划算些。

来源：综合自21世纪经济报道、国民经略、券商中国、中国人民银行官网等

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