15%非居民税到底针对谁？安省16新政真能降房价？业内人士有话说

安省政府今早如约公布打击房地产市场过热的重大改革举措。

省府将仿效卑诗对海外买家征收15%的转让税。

正式的说法是“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，NRST），如果房屋买家不是加拿大公民，也非永久居民，而且没有住在安省，购房之后必须交15%的税。

省长韦恩表示，非居民投机税适用于在大金马蹄地区买房的非加拿大公民、非永久居民，或非加拿大公司。

不过，如果该买家在买房之后一定时间内身份有变化，也即成为安省居民，那么他或她所交的税可以返还。

以下三种情况可退税：

在买房后四年内身份转成公民或永久居民；

在安省政府认可的学院或大学成为全日制学生两年或以上的外国留学生；

购房后在安省合法全职工作持续至少一年；

申请退税时，买房者或与其配偶必须是房屋唯一业主，拥有房屋期间必须一直是自住用途，同时要提交文件证据。

以下三种情况可豁免：

购房时已接到安省移民提名计划的确认，且所购房必须用于自住；

购房时已获难民身份；

与一位是加拿大公民或永久居民的配偶联名买房；

但是以下情况不能豁免：一位加拿大公民或永久居民，与其外国人身份的配偶，再与第三位外国人联名买房。

具体请参考安省财政部网站: http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/nrst.html

“非居民投机税”的实施范围为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境。

新措施一经省议会通过，将于4月21日起正式生效。

禁所有房东乱涨租金

据CBC新闻网报道，省议会将修法，取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，以免房东乱涨租金。

根据1997年制定的 Residential Tenancies Act，1991年之前所建房屋的房东若涨租金要受限制，其涨幅上限不得超过通货膨胀率，只有在房子进行过全面装修才可考虑作为例外；但1991年之后所建房屋若出租便不受此法例的限制。

总共16条综合措施控房价

据CBC报道，省长韦恩今早在Liberty Village宣布总共16项措施打击房地产市场过热。

这些措施的目的是为大多伦多地区灸热的房地产市场降温。最新数据显示，今年3月多伦多地区独立屋平均价格上涨至$121万元，比一年前涨33.4%。

其它的措施包括：为鼓励建设更多的租住房屋，返还一部分针对开发商所收的开发费；所有租户的租房文件标准化；禁止投机者炒卖楼花；重新审议针对地产经纪的行为规管条例；允许多伦多市对空置屋征税；增加房屋市场供给，腾出更多省府所属的土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。

CBC还报道说，省府还将要求房屋买家在土地登记文件上，必须填报其公民或居民身份等细节，如果买家是一间公司，必须提供公司的拥有人或实际控股人身份；还要求买家的信讬人或指定人，披露实际受益业主的信息。

省长韦恩强调，省府的举措并不是“银弹”，但目的是要重建市场平衡。

业内人士: 没有什么降温作用

多伦多帝国地产公司总裁才贵明表示，除非联邦政府大幅增加资产增值税，其它的措施对目前火热的市场没有什么降温作用。

才贵明表示，造成目前多伦多房地产市场火热的主要原因并不是外国买家，而是本地居民炒房，据统计外国买家只占总买家的3%以下，并不是主要力量，而目前10套房子有3套是本地炒家买的，说明本地居民看到目前房地产火热，都想入市赚一笔，“炒”的味道很浓。

至于造成本地房地产市场如此火热的最主要原因，才贵明认为是刚性需求太大，加拿大每年吸收30多万移民，一半以上到了多伦多，起码有3-4万个家庭，再加上留学生买房和租房，每年增加几万个新房子都不够。

大家容易忽略的是，加拿大中小城市的居民每年涌到大城市寻找机会的也有很多人，每年不下3-4万，他们也需要住房，这些加起来，远远超过多伦多每年新增的房屋，这才是造成房屋短缺的主因。

另外目前的按揭贷款利率太低，令许多买家可以完全不计算成本的入市，也是大家疯狂炒楼的主要原因。

温哥华已经消化了外国买家税

地产经纪肖郎认为，温哥华征海外买家税就是前车之鉴，当初刚一实施，把人全搞蒙了，不知道怎么办。观望半年之后，发现不过如此，结果房价又开始缓慢回升。

温哥华已经消化了外国买家税，房价重新恢复上涨

估计安省情况大同小异，市场会观望一段时间，但是预计房地产修复速度要比温哥华快一倍以上。道理很简单，外国人在市场上的影响毕竟有限，房价上涨的真正原因并不在这里，最根本原因还是贷款利率与土地供给。

实际上在温哥华已经出现这种情况，有外国人找到本地人合作，拿出一两万佣金让本地人代为买房，这在法律上是可行的，于是二人合作成功避过外国买家税。

贷款经纪王永海认为，现在确实有不少海外买家，突然加税毫无疑问会对市场造成冲击，但他认为这种冲击不会持续太长时间，因为真正的买家还是本地人。

王永海说，那些十年前买房的人贷款基本还清或还了大半，而目前的房价已大幅增值，有些地区甚至增值数倍，于是这些人把钱从房子里拿出来开始购买第二、第三套房，这部分市场需求不可低估。

对于炒楼花的打击也是如此，有人确实是靠炒楼花赚钱，但是还有相当一部分买楼花是为了自住或投资的，所以政策真正打击到的只是一部分人。

加国无忧

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