2020年底，给大多伦多卖房者最后的警告
2020年快要结束了，2021年就要来了，回想整年，你会感慨这个世界比我们预想的要复杂的多。灰犀牛神出鬼没，黑天鹅满天乱飞Covid-19疫情导致一系列问题：美国大选在混乱中至今仍尘埃未定。未来的不确定性强过以前任何一年这个世界正在发生和还将发生我们从未经历的变化和撕裂。
在许许多多不稳定因素之中，只有一样相对稳定，就是大多伦多地区的房市仍然在增长。
大多伦多地区房市才是那个最大的确定性。2020年买了低层（Low Rise）房屋的人们，无疑都赚进了。
人恨话不多，直接上干货。肖郎作为资深地产人，在岁末年初，给未来2021，甚至是2022想要卖房的人们一些建议，尤其是告诉人们卖房时哪些事情是不能做的，自不量力地说，算是忠言逆耳提前的警告吧。
以上图片和文字来自CBC官网
01
尽可能地持有房屋! 可以downsize, downprice，但是不能不持有物业
房价涨不涨，长期看人口、中期看经济、短期看金融。从长期来看，未来10年甚至更长的时间，房价一定是涨的，当然，短期和中期会有波动和涨跌不确定性。
有一些房产是由独特性和稀缺性的，有时候你卖掉了，以后即便是多出钱都不一定能买回来。就如刘若英歌中所唱的“有些房（人），一旦卖掉（错过）就不再（有）”。
在所有的把房子全盘卖掉的理由中，有两条理由看似有道理，实则愚蠢且没药救。
A 房价涨了那么多，卖掉换成钱存起来更保险。
B 有多套房，但还有贷款，卖掉一些房子来还清贷款。
重要的事情说三遍，敲黑板！未来最不值钱的就是钱！最不值钱的就是钱本身！钱最不值钱！在任何时候，把房子换成钱存起来都是愚蠢的。
另外，不要抵触跟银行借钱这件事，能扛贷款是一种幸运和能力，最终房屋的涨幅会帮助我们把贷款变成净资产。能借到钱的时候不要，到了借不到钱的时候你就知道有多难了。
最近我遇到一个和我同期移民的朋友，他告诉我他现在租房子住，我有点不解，因为我亲自给他买了一个house和一个condo啊，他说他在他们老乡的劝说下已经于6年前把房子全部卖掉了，因为他老乡说房价可能会腰斩。因为怕我反对他卖所以都没有告诉我。我问那你的老乡呢？他告诉我他那个老乡虽然也是个经纪，但也是租房住。
不怕狼对手，就怕猪队友！我说那现在买也亡羊补牢为时未晚，他说钱也没多少了。因为多年租房，又被人劝说去炒股、理财都被割了韭菜。我也是服了他，凭运气赚来的钱硬是凭实力一点点都亏掉了！我建议他赶紧存钱借钱，先哪怕买一个“老破小”的共管镇屋也好，因为再差那也是先上了车，租房等于是在走路。
所以，对于房子，肖郎告诉大家一段顺口溜：
能买不要租，长租不如买，晚买不如早买；
能买独立屋不要买半独立；
能买半独立不要买镇屋；
能买FREEHOLD ,不要买CONDO；
买CONDO ,能买新的不要买旧的；
（朝向）能买南和东，不买西和北。
当然，这一切都是看性价比，再好的东西也是有价的。
最后再强调一次：尽可能地持有物业，可以换房子，但尽量不要做“无产阶级”。
当然，实在无法承担的情况下例外，这个时候，如何卖何时卖，请咨询：
微信：markxiao1111
02
哪些情况下一定要把房子卖掉？
没有办法或者有更好的选择时就一定要卖房
有哪些情况属于没有办法不得不卖房？
A 快要没钱断供了。买卖房屋就是现金流的游戏，如果现金流断了，房屋就可能面临被银行和债权人拍卖的局面。与其被银行和债权人拍卖，不如自己主动卖掉，也避免了被拍卖的高昂的费用和不可控的售价。
B 老年屋。老年夫妻年龄在75岁以上，或者单身老人年龄在70岁以上，不管有没有遗嘱都应该卖房，因为一来老人年纪大了单独居住需要有人照顾而且有危险性不安全，需要搬去养老院或者和子女同住；二来加拿大的遗产税是很重的，如果把房子卖了把钱私下给子女用政府是管不着的，但如果万一老人去世了，整个房子需要经由政府拍卖并扣除遗产税后剩余部分的钱才会给到子女用，遗产税占房价的比例相当高。
C 离异。夫妻离异，除非一方有足够的钱将另一方买出或者其中一方完全放弃在婚姻房中的份额，否则夫妻离异第一件要处理的事情就是卖掉婚房。只有卖掉这个房子，才能给未成年子女准备好抚养费，未成年子女才能被保证成长过程中所需资金并受到相比较而言更小的影响。
D 迁徙。人生总有些不可预测的事情发生，不管是好的或者坏的。比如回流，比如在美国或者其他城市找到高薪的工作。比如说小孩子考到外地的好大学，父母或者其中一方需要过去陪读。房子很重要，但和前程，和孩子的未来相比而言又没有那么重要了，所以必须卖掉房子。
E 和房子相克。不是迷信，但有些事也有点邪门讲不清楚，宁信其有不信其无。老人说，如果你早上开车发动三次都没有启动，那今天你就不要开车了。你信不信？反正我有点信。三年前，我帮一个客户卖掉了房子，他才买了一年不到，房屋状况也很不错，我问他为什么要这么着急卖房，他说这个房子住的闹心，所以想卖掉算了，一问才知道他们搬进来后就在自己的停车道上被盗了一辆新车，然后儿子在下地库楼梯时脚滑摔了下去小腿骨折，养了5年一直挺好的狗在搬过来3个月后竟然也病死了，房间里养的花一大半都半死不活的，自己在国内的工厂有又发生了火灾。他这么一说，我很快就帮他把房子卖掉并且给他买另一个新房子。结果今年，结果换了一个房子好事连连，最近他女儿也被藤校提前录取了。他对现在的房子相当满意。
那么，又有哪些情况属于有更好的选择呢？
A 想要买更多的房子。当人们长期持有一个房子，本金和累计升值越来越多，贷款越来越少，相对应的，在相同的涨幅情况下，本金年回报率也越来越低。而我们也没有多余的存款可以作为买第二套房的首付。怎么办？最好的办法是卖掉现有的房产，同时再买进更多的房产。
B 换房。小换大，或者大换小。CONDO 换镇屋，镇屋换半独立或者独立屋。旧房换新屋，一般社区换好社区，一般学区换好学区。年龄老了，楼房换平房，独立屋换condo等。是人住房不是房住人，为了更好的生活，卖房是为了更好的买和更好的生活。
C 吃波段行情。这一点只适应于极少数对行情及其敏感且有大心脏的人。肖郎就有几个这样的投资客，随时准备卖出也随时准备买进。基于这两点原因他们往往操作的很成功，一是即便是一个稳步上涨行情，它也不是一个直线上升的，而是螺旋式上升的，具体到同一年的某些月份或者最近几年的某些月份，最高点和最低点的差价可能达到20-30%；二是就算的同一个时间点同一个市场上，总有卖家由于种种原因，愿意接受比市场价便宜10-15%的价钱卖出，也会有买家愿意出必市场价高10%甚至更多的价钱买进自己特别喜欢的房子。比如肖郎最近在卖的一个RAYMEVILLE社区的安省排名第二的MARKVILLE中学的学区房，我的业主就是今年年初花90万全额无贷款从银行拍卖流程中回来的房子，我的客户做了简单的装修，预计下周上市，现在同样类型的房子至少在125万以上。
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03
卖房一定要请经纪吗？
不一定。您可以自己卖。
当您确定要卖房的时候，您其实有两个选项，一是自己卖，二是请专业经纪帮您卖。
自己卖房有哪些好处？
第一：省钱。大多伦多平均买卖双方经纪佣金TOTAL 4%,加上HST,平均独立屋售价120万以上，也就是说买卖双方经纪佣金都省了的话，至少可以省5万。市场上就有很少数卖家自己卖房的情况，佣金给象征性的1元，也就是说希望买家直接和卖家DEAL,不希望通过经纪。
第二：你更了解自己的房子。屋顶、窗户、暖炉的年限和维修记录你自己更清楚，花了多少钱升级，最终成本多少你自己更清楚。
自己卖房有哪些坏处？
第一：不安全。因为没有中间人把关，如果坏人假装成买家来看你的房子，和你谈价，轻则抢劫，重则死伤。如果这时候有请地产经纪，那么也会有地产经纪的libility insurance承担一部分。
第二：你熟悉自己的房子，但你不熟悉市场和别人的房子，缺少相关的数据库。
第三：自己出面帮自己谈价会比较吃亏，而且吃相不好看。
当然，有部分客户有多年房屋买卖和投资经验，也非常熟悉市场行情，自己也善于沟通，自己卖房也没有什么不好。
至于如何发布信息和安全把握，可以咨询肖郎6475151111或者微信markxiao1111,肖郎手把手教您如何DIY 卖房。
04
如何选卖房经纪？3种不能选的卖房经纪
1. 卖房经纪不能选自己的亲戚朋友。
买房你可以选自己的亲戚朋友来帮您买。因为在加拿大，买卖双方的经纪费都是由卖家出，您的朋友经纪带您去买房子，买到了您心仪的房子您的经纪也拿到佣金，大家都高兴。没有买到，您的朋友也没有付出什么，就是浪费了一些时间和花了一点汽油费，作为朋友这些他肯定不会计较。但是卖房就不一样了。一个有经验而且负责任的地产经纪，先不说谈判水平如何，首先卖房需要投入，广告费、拍照费、FLYER 费用、钥匙盒这些少说也上千元，还有staging费用就更贵。按地产局规定卖家不需要付任何费用，除了卖掉了付佣金。现在迟迟没有卖掉，而且看起来他也没有更好的办法，他都投入那么多了，你还给不给他卖？而且好不容易来了一个offer，他认为不错了你认为价钱低了不想接，怎么办？其实卖房需要的资源和技能远远高过买房。看起来差不多其实差很远，卖房是导演买房是演员，卖房是开餐厅买房是点菜。一旦请朋友经纪卖房，即便是你发现他其实不合适，你都很难换他，除非以后朋友没得做（和合同期无关）。肖郎卖掉的房子里有相当一部分房子都是卖家请朋友经纪卖过没卖掉的。请朋友经纪卖房，最后90%的情况是房子没有卖掉，朋友也没有了，你还没法要求甚至没地去说理。
2. 不能选要签长合同的经纪。
有些经纪动不动就要签一年或者至少半年以上的合同。说的好听一点是不自信的表现，希望通过长合同等待市场上涨来卖出。说的难听一点，这是通过长时间合同套牢来误导挖坑并逼迫由于长时间卖房精神高度紧张的卖家不断降价来达到卖出的目的。要签长合同的经纪往往给买家的评估价很高，是高出市场价的，他的目的只有一个，先拿下来，然后慢慢让你降价。这样卖房最后往往卖出的价钱是远低于市场价的，原因很简单，在市场上呆的时间太久买家多少会对这个房子有负面想法。就像一个女性由于刚开始对未来配偶要求过高一直到50岁都没有嫁人，终于50岁嫁人了，你说她会高配还是低配？
3. 不能选在同一个社区有同时多个房源在卖的经纪。
在一个区域卖的多的经纪无疑在这个社区有经验也有优势。但是过犹不及。尤其是卖房需要亲历亲为，人的精力都是有限的，而且同一个社区房源过多，做为卖方经纪肯定主推卖家心理价位低的卖家好说话的房源，这在另一方面是有损卖家的利益的，一是没有将卖家的利益最大化，另外等他卖掉了其他房源再来卖你的房子很可能错过了最佳时机。就像一个电影明星，他是大众情人，你都知道她已经有7个女朋友了，你还要去做他的第8个女朋友吗？即便他是时间管理大师，可能一周也难得轮到你一天。
那么选地产经纪看什么？
一，看是否知名，名声在外的经纪就像一只漂亮的孔雀，他一定会爱惜自己的尾巴和羽毛，轻易不敢坏掉自己的名声，因为这是他吃职业饭的根本，他不至于做出下三滥的事情来套路顾客；
二，看是否有较多成功卖房的案列；
三，看沟通说服能力，拥有强大的说服能力才能打动买家。卖房卖的不仅仅是房子，还卖房屋对应的社区和资源，还卖一种让买家心动的生活方式；
四，看是否有最合适的客路，不同的文化背景其实有难以逾越的鸿沟。看看哪一类买家可以出价最多就尽量找类似背景的经纪。
如果可以，找经纪尽量找“四不”经纪。不丑不美不老不年轻。太丑的经纪让人不舒服，太帅、太美的“妖艳”经纪有点喧宾夺主，而且也让配偶不放心。太老的经纪连现代的社交工具都不会使用，太年轻的经纪无法看懂人心，说话太直，容易得罪人。
自吹自擂一下，肖郎就是这样一位“四不”经纪，2011-2015年HOMELIFE地产集团华人销量冠军。2016、2017年REMAX REALTRON 百万DIAMOND CLUB大奖获得者。2018年金融街最佳团队大奖，主席大奖获得者。建筑名校背景，多个主流地产媒体的专栏作家，中国国内8家顶级移民公司和数十家留学中介机构指定首席地产经纪。具有超强的策划能力，精准估价、卖点提炼，创意宣传，包装定位，装修装饰，专业谈判。
无忧卖房，就找肖郎。
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05
选定卖房经纪后就需要尽快确定卖房策略
所谓的策略就是“借势“，顺势而为才能水到渠成。势指的是趋势。
古人云：凡事顺天、因时、依人，就是我们常说的天时、地利、人和。作为地产从业人员需要透过现象看本质，预测并掌握着趋势 的发展，再加上因势利导，这样就能事半功倍并走向成功 。卖房策略就是要确定卖房的时机、定价、方式。
经常有一些听说了不少我卖房的事迹前来咨询的客户问我，当他发生他同一个社区同一条街上有人卖出超高价后，而且自己的房子比卖掉的那个更好，即便找同一个经纪来卖，却发现自己的房子却无法卖出那么高的价钱甚至无人问津。或者时自己的房子挂到市场上好久都卖不掉，好不容易接受一个低价卖掉了，结果不久后这个社区房价莫名其妙的涨了许多。真的会这样吗？
是的，一般人是后知后觉和随大流。即便是你看到新闻说房价大涨了，也并不意味着房价就一直会涨下去。这个时候不仅你意识到房价涨了不少可以出手了，政府部门可能也意识到了房价涨的有点失控，如果不管控会导致社会问题。政府很快就会采取相应措施。比如提高利率，严控贷款、出台政策等，房价可能很快就掉头向下。即便是在很相近的两个时间点，大家对后市的展望不一样，比如看涨和看跌，出价可能会相差30%以上，一整个首付的价钱。行情总是在你还没有意识到的时候悄悄来临了，在全世界人都知道行情来临之后它又莫名其妙的消失了。所以，房屋买卖，尤其是换房的客户，选择好买卖顺序和时机是非常重要的，先卖后买还是先买后卖，看起来差别不大，但有的时候却是天差地别。
最近我接待了一个客户，她是在2017年3月份300多万买进的现在XX山庄三车库的大房子的，这个房子上不仅有200万的银行贷款，还有60万的私人贷款。现在这个私人贷款不给她renew了，她也没有更多的钱来付清这个私人贷款，所以只好卖房。我给她做了一个大致的评估，她的房子目前能卖掉的价钱也就是270多万，和她买进的时候的价钱还差90万。卖掉后刚够还清银行贷款。也就是说以后她只能租房子住了。她说她非常后悔，在2017年3月份听她以前的经纪建议先买了这个三车库大房子然后才准备卖掉她自己以前在万锦的房子。结果2017年4月份政府出台了外国人买家税，房价掉头向下，由于是做的有时间限制的过桥贷款，所以她在2017年8月份几乎是最低点被迫卖掉了自己的双车库房子，当时只卖了120多万元，现在这个社区同样的房子大概可以卖到150多万（这几年这个社区学校排名一直稳定攀升，已经是安省排民第二的好学区）。这样一顿神操作，她几乎亏掉了一生的积蓄，差不多150万。
房地产买卖看起来波澜不惊，实则暗流涌动，蕴含巨大的风险。随大流的大流却紧急调了头，一顿反向操作，结果是：辛辛苦苦一辈子，一夜回到解放前 。
想要知道如何选择卖房的时机，一买一卖如何操作，房屋买卖忌讳哪些事情？如何判断一个学区会变好还是变坏？请加肖郎微信：markxiao1111 咨询。
06
在卖房策略中，时机和定价最为重要
时机TIMING更多靠经验和对时局的判断，有点玄学了，短篇幅也说不清楚。
定价定天下：定价不准，不管是过高还是过低，都将最终导致售价过低或者干脆卖不出去。
买家总是想买的超值，高估了金钱的价值；而卖家总是盯着市场上曾经的最高价，加上对自己的房子有感情分在里面，所以总是高估了自己房子的价值。大家都想更有话事权，怎样才能平衡买卖双方的利益，让双方都认为可以接受和reasonable？唯有定价，所以说：定价定天下。
通常而言，有以下三种常用的定价方法：
A 成本加成法。就是把所有的成本确定后再加上买进至今这个社区类似房屋的平均涨幅来决定价钱。
B 横向比较法。就是把该区域所有正在卖的，最近卖掉的，和最近卖过但没卖掉又收回去不卖了的房源都拿出来和目标房源相比较，得出一个房价或者是差别很小的价格区间。
除此之外，还有一种定价方法叫：
C 主观定价法，就是我们的房子有其他房子没有的独特的卖点，完全和其他房子没法比，这个时候卖家有一定的定价权，所以卖家可以根据自己的主观想法来定一个价钱。
除此之外，肖郎用的相对比较多的定价方法还有：竞争定价法、差异化定价法、分割定价法、浮动定价法。由于篇幅有限，在这里就不再一一展开。有兴趣探讨如何定价的朋友，可以加肖郎微信markxiao1111一起交流。
07
巧妇难为无米之炊！
找卖房经纪要找有独特客路的经纪
买房子出钱最多的一定是自住的买家。为什么呢？因为投资客是需要靠房子赚钱的，而且他们也没有紧迫性，一定要感觉到房子性价比高、划算他们才会买，所以他们出的价钱一般是低于市场价的，最多是市场价区间的相对低点。
而自主的人，他们是刚需，一定要买，而且有时间限制，不嫩等太久。不管是新移民登陆，还是年轻人结婚，他们对房子的需求是紧迫的，所以他们会愿意随行就市，甚至出到市场价区间的相对高点。
在自住房买家中，按出价意愿高低，我们也可以分成几类：
有购买力但没时间的，如跨国买家、新移民买家、候鸟家庭。
购买力也有时间的，如留学生、首次购房者。
换房者。一买一卖。
这三类买家正好是肖郎及其团队，以及与肖郎紧密合作的上千经纪的主力客户。正所谓：2021不卖房 ，要卖就要找肖郎；专业诚信，值得信赖。
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