宁波普通家庭不吃不喝多少年可以买下一套房？中国社科院专家得出的结论是……

中国社会科学院和经济日报社，今天联合发布了一份报告，叫“2018中国城市竞争力报告”。报告给出了中国城市4大方面竞争力的排名，宁波的名次，大家可以拉到本文后面部分看图示——宁波排名有惊喜！

我们“宁波楼市报道”今天想重点介绍的，是这份报告里面单独的一个分析房价与经济社会发展关系的章节。

先给出报告的一个重要结论——

房价收入比达到9，是一个拐点！2018年，这个拐点已经到来！

所谓房价收入比，简单点说，就是一座城市里的一户普通家庭，要不吃不喝多少年，才能买下一套房子。

宁波的房价收入比是多少呢？

我们“宁波楼市报道”记者采访到了中国社科院城市与竞争力研究中心课题组的一位专家。这位专家给出了一个明确的数字。

NO.1

通用的房价收入比的计算公式是这样的——

房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=（新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均住房面积）/（城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口）

中国社科院课题组专家给出的宁波房价收入比，是7。

也就是说，宁波一户普通家庭，不吃不喝，7年的收入，就可以买下一套面积大小为城市平均水准的住房。

这个结论，与你的实际感受是否相符？

事实上，问度娘的话，有很多专业机构也给出过宁波的房价收入比数据，各不相同。

有机构计算得出，2016年宁波房价收入比是10，2017年上升到12.02。另一家机构则算出来2016年宁波房价收入比是14.6，2017年是15.6……

这里面的差异，恐怕就是各自所依据的宁波的房价数据、宁波人的住房面积数据和收入数据不同所导致的。

中国社科院的专家没有透露宁波房价收入比为7，是按照什么样的数据来计算得出的。

实际上，鉴于家庭户均住房面积=户均人口×人均住房面积，上面的房价收入比公式可以简化为：

（新建商品住宅均价×城镇居民人均住房面积）/城镇居民人均可支配收入

这个公式里面，有2项数据是经权威渠道公布过的。

据宁波市统计局数据，2017年，宁波城镇居民人均可支配收入55656元；2018年，这个数字是60134元。

据2018年10月发布的宁波改革开放40周年经济社会发展情况，宁波城镇居民人均自有现住房面积为43.3平方米。

但是，新建商品住宅——也就是一手房的平均房价数据，已经很多很多年没有官方发布过了。所以，不管是2017年还是2018年的房价数据，可以说目前市面上没有一个是绝对权威的，只能作为借鉴、参考。

有市场机构根据商品住宅的成交总面积、成交总金额数据，计算得出2017年宁波市六区商品住宅成交均价为18156元/平方米，2018年为21697元/平方米。

根据上述数据计算得出的宁波房价收入比，显然是远远超过7的——也超过10。

这意味着什么呢？

NO.2

在“2018中国城市竞争力”报告中指出，基于2010年—2016年中国家庭追踪调查数据，以及2003年—2015年中国285座城市数据，可以得出这样一个结论——

房地产对经济增长负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9

也就是说，房价收入比9是一个拐点。

在9以下，房地产的发展有利于经济增长；在9以上，则房地产的发展将不利于经济增长。

报告说，2000年以来，虽然房地产对经济增长的贡献度基本维持在10%的水平，但这可能掩盖了房地产对经济增长的真实贡献，特别是没有考虑房地产对其他行业的负向影响，从而导致高估房地产对经济增长的贡献度。

报告计算得出的2018年中国房价收入比为9.3，刚超过拐点9，这意味着如果未来中国城市房价继续上涨，那对经济增长就不是个好事。

报告建议全面考察房地产在经济增长中所扮演的角色。对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展的同时，应切实提高居民可支配收入，让收入跑赢房价，将房价收入比保持在合理区间内。

我们还注意到，报告指出，2018年以来，制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性，投资房地产成为重要的选择。

由此导致的影响是——

实体经济内的企业将更多资源投入到房地产投资性资产中，抽空生产性投资和创新性投资，甚至最终退出实体经济生产。

报告据实证结果发现，在微观层面上，在房价增速较高的城市，此种“房价挤出生产”的现象更为明显。

宁波楼市自2016年开始复苏以来，近两年半间，无论是市场成交量还是房价，相信大家都有一致的感受——飙涨！

在这个意义上，中国社科院报告关于房价影响经济增长、损害实体经济的损害的分析，是值得重视的！

另外，报告还指出——

居民部门的房地产金融风险正在上升，但尚未出现大的金融风险。

房企的房地产金融风险正在快速积累。

金融机构的房地产金融风险也在加速积累，但总体而言，金融风险依然在可控范围内。

报告另外提到了一个房价数据——13359元/平方米。

在报告看来，这也是一个拐点性质的数据，影响企业流动性。

当房价低于13359元/平方米时，房价对企业流动性的挤出效应要大于挤入效应；而当房价高于13359元/平方米时，房价对企业流动性的挤入效应则要大于挤出效应。

换句话说，房价低的时候，企业进入房地产业或购入房产的兴趣会比较缺缺，反之，就会趋之若鹜。

NO.3

最后我们来看一下在“2018中国城市竞争力报告”中，宁波在4大方面的排名。

既然是地产号，那我们就先说“宜居竞争力”排名。宁波这项排名非常不错，第9，跻身全国前十。排前三的，是香港、无锡、杭州。

宜居竞争力50强城市榜单看图：

中国社科院城市与竞争力研究中心课题组专家徐海东，在接受我们“宁波楼市报道”记者采访时介绍说，影响宜居城市的评价指标主要有7项，分别是——

优质的教育环境、健康的医疗环境、绿色的生态环境、安全的社会环境、舒适的居住环境、便捷的基础设施、活跃的经济环境

参与排名的城市一共288个。

宁波在宜居城市竞争力各评价指标上的全国排名如下：

指标	宁波排名
优质的教育环境	26
健康的医疗环境	39
绿色的生态环境	49
安全的社会环境	230
舒适的居住环境	117
便捷的基础设施	190
活跃的经济环境	10

从各项指标排名可见，宁波的教育环境、医疗环境、生态环境和经济环境，在全国排名较为靠前。但在社会环境、基础设施和居住环境上，排名较为靠后。

基础设施的便捷度排名靠后，与宁波铁路的通达性、空港的航线航班等相较国内其他枢纽型城市有一定差距有关，但城市安全度方面的排名如此靠后，与市民实际感受恐怕难符。

在提升城市宜居竞争力上，专家给出的建议是，针对目前的现状补“短板”，建立完善的基本公共服务体系，提高民生保障水平，这是建设国际一流宜居城市的重要前提。

同时，要及时弥补交通拥堵、停车难、公共服务差距大等城市公共服务短板，努力提供高质量、均等化的城市基本公共服务，增强居民幸福感获得感。

一座城市，只有构筑具有吸引力的宜居环境，才能为打造创新环境、培养集聚优质人才创造基础。

接下来看其他3方面的城市排名，分别是城市综合经济竞争力排名、城市可持续竞争力排名、城市宜商竞争力排名。宁波在这三方面的名次，分别是第23、第18、第24。

以上排名图表均据经济日报官微

希望我们工作、生活的这座城市，越来越好——最好是房价不高而大家的收入芝麻开花节节高。

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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