​宁波楼市如此高温，为了买到房，有多少钱不得不交？

市住建局严格规范开发商收取认筹金等行为的《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》，昨天发布后，瞬间刷爆了朋友圈——地产人在转发，正在或准备买房的人也在转发。

只是，关注点各异。

开发商、房产销售机构等，多少有些忧心于此前通过收钱来提前圈定购房客户、营造“抢购”范围、促进销售的一些“玩法”，今后怕是不能再玩了。

购房者，则多少还有些疑虑——规定虽好，能否不折不扣地得到贯彻执行？能否真正成为可用以维护自己购房权益的有力武器？

不管是怎样的心思，根本的基础，还是在卖房的想要收、买房的不得不交的各种各样名目的动辄数万、十数万甚至几十万、上百万元的钱上面。

事实上，这种种与购房相关的钱，已经在宁波楼市上持续了很多年。由其引发的种种购房纠纷，也不绝如缕——特别是在楼市火爆的时候。

那么，宁波楼市上到底有多少名目的这类钱？

PART.1

认筹金案

先说两起投诉。

付女士的投诉是最近的。

上个月，她看中了镇海区某楼盘一套90多平方米的期房。虽然这个楼盘的房子很紧俏，但付女士还是想要参加摇号，试试运气。

想有摇号资格，付女士得付50万认筹金。

因为一时间拿不出这么大一笔钱，回家后，付女士就想办法向亲戚朋友借，最后凑到了50万元，在6月25日到售楼处交钱。

“当时销售是用POS机刷我的卡的，这个钱就是转出去了，转到哪里我不知道。当时问了如果没买到什么时候可以退钱？销售只说很快的，没说具体几日。”

3天后，开盘了。

资料图片。图文无涉

这次开盘有500多套房源，但开盘现场来了1000多组客户。

根据付女士的回忆，当天大概傍晚六点半开盘，她等到九点多才被摇中。因为进场太晚，付女士心仪的户型已经被认购完了，只剩一些大面积的房子，只好放弃作罢。

摇号结束后，付女士就去办理退筹手续，被告知7月15日后才能退款。

“50万不是一笔小数目，我还是借来的，要还给别人的。我估测了下，就算现场有500人没买到，那就涉及到2.5亿元的资金。这么大一笔钱，为什么要隔这么久才给退？”

付女士向有关部门多次上诉。

终于，在7月10日，开发商将这笔钱退还给了她。

PART.2

定金案

相比之下，刘女士没那么幸运。

刘女士在2018年4月购买了慈溪一个叫月桂府的楼盘的房子。房子面积124平方米，总价110万元，首付44万元，按揭贷款66万元。

但是刘女士在购房时还交了一笔15万元的定金。

蹊跷的是，这笔定金并没有包含在房款里。时隔一年，开发商也没有退还给她。

资料图片。图文无涉

“我第一次去售楼处时，销售说看中要买的话需要先交15万元定金。我也是个生意人，按我的理解，定金是包含在总价里面的，我觉得这也合理，所以当时就交了。”

去年5月，刘女士再次前往售楼处，签订购房合同、支付首付款、办理按揭，这时，刘女士发现15万元定金并没有包含在房子总价内。

“开发商跟我说购房后会退还定金的，但销售给我正式购房发票时，把那15万定金的收据收回去了，当时我还没意识到，觉得反正以后还有各种钱要交的，到时抵扣就好了，不过我拍照留底了。现在回想下，当时是被套路了。”

刘女士向记者展示了这张收据，但收据上的盖章并不是这家开发商，而是上海恒屋置业顾问有限公司。刘女士是隔了很久后才发现，这是一家第三方销售公司。

前几天，刘女士又去往售楼处，要求开发商退还那15万元定金。工作人员给刘女士做了一个登记，但是没有提及何时退钱。

我们记者在采访中发现，关于这笔15万元的定金，还有其他的说法。

刘女士称，在买房时，销售说这个钱是要用来绑定车位的，收据上的交款项目写的则是房屋内购金。

成立了业主群后，业主们熟络了起来，群里讨论定金去向的人越来越多。无一例外，这些收据都被售楼处的工作人员收走了。

随着时间的流逝，售楼处的销售换了一拨又一拨，刘女士已经找不到当初卖她房子的销售。

“开发商自己也说不清楚，互相推卸责任，还说他们正在跟这家第三方公司打官司……”

 目前，刘女士等业主依然没有收到开发商的退款。

PART.3

到底有多少钱要交？

上面两个案例中，付女士交的那50万元，开发商说是认筹金。刘女士交的10万元，开发商说是定金。

如果买过期房，可能你还交过——

“存X万抵X万”的“存抵金”或电商费

可以按日享受开盘时房款优惠的“日进斗金金”

“保证可以让你买到房”的所谓付给开发商内部人士的茶水费

意向金

预订款

……

楼盘开盘前，到底有多少种名目的钱，开发商是要购房者交的？——事实上，在楼市火爆、一房难求时，购房者是不得不交这些钱的。

一位在房产行业从事了9年的案场负责人向记者坦言：

“我也说不清楚到底有多少种钱。”

资料图片。图文无涉

其实“存抵金”、意向金、电商费等等这些费用，本质是一样的——

通常是楼盘在尚未领取预售许可证前，开发商委托第三方收取，目的是提前锁定购房客户、营造购房气氛，进而用以作为确定开盘套数、开盘价格等的参考。

总之，就是开发商销售手段之一种。

而在领了预售证后收的钱，可能就会变成认筹金、定金了。

一般而言，像付女士交的认筹金，就是常说的开发商要求意向客户验资或冻资的钱，最后如果买了房，就会转成首付款的一部分，如果没买到或放弃买房，这笔钱会在一定时间内退还。

至于定金，一般是不退的，最终会变成首付款的一部分。像刘女士交的可以退的“定金”，不是严格意义上的定金，更像是意向金。

不过，各家开发商各有各的操作规则，有些钱，在这家开发商那里是同一类钱，在那家开发商处可能就是两类钱了——比如意向金和认筹金

就在市住建局下发通知的同一天，购房者姜先生收到了下应一楼盘的通知。通知大意是：楼盘从7月17日17:30正式启动认筹活动，本次认筹活动只针对验资客户，认筹金额10万元。

这里面，验资、认筹，便是两笔钱。

昨日，记者在该售楼处门口随机采访了几位购房者。

一位刚办理完认筹手续的王大妈表示，这是第二次交钱，上一次也交了10万元，但不清楚交的是什么钱，也不知道钱的去向，不知道这个楼盘有没有领到预售许可证。

“开发商让我交，我就交了。”

“大概一周前交过一笔10万元的意向金，没有打给第三方，就是冻结了，开发商说要等开盘以后才解冻。”另一位购房者陈小姐如是说。

随后，记者通过电话联系到该楼盘开发商方面一位营销负责人。该负责人解释：“让客户交的第一笔十万元资金是冻结在客户账上，就是验资的一种操作。这次是认筹金。”

在采访“开盘前购房者到底要交多少种钱”这个问题的过程中，记者得到的答案多到把自己完全搞晕了——

有的钱，是开发商收的

有的钱，是开发商委托第三方机构收的

有的钱，没买到房可以退

有的钱，不能退

有的钱，用以证明你的购房诚意

有的钱，用以证明你的购房实力

……

但不管怎样的千变万化，其实有一点，早在五年前政策就已明确——

在楼盘未领取预售许可证之前，不管什么费用，开发商或第三方机构都是不允许收取的。

市住建局在2014年4月23日曾发过一个《关于进一步规范商品房预售行为的通知》，通知第七条明确：

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业和房地产经纪（销售代理）机构……不得在项目售楼处（销售现场）以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、“认筹金”、“诚意金”、“存抵活动”等性质的资金。

也是因为早有对开发商收取各种名目资金的规定，此次新规出来，才会有购房者对之能否得到贯彻执行的疑虑。

PART.4

新规能否治“痼疾”？

此前的规定，对于开发商或代销、分销、电商这些机构在楼盘未领证前就收钱的行为，只是说了“不能做”，没有说“做了会怎么样”。

但可以看到，这次新规明确规定，开发商在这方面犯规的话，住建部门会暂缓受理楼盘预售许可申请，“情节严重的，依法追究法律责任。”

领不到预售证，就卖不了房，这对于当前普遍奉行高周转模式、希望尽快卖房尽快回笼资金的开发商来说，业内人士认为，还是有一定威慑力的。

另外，此次新规明确，预订款额度不得超过房源商业按揭的首付款；同时规定，在购房意向人数与预售房源套数比达到或超过2:1时，如公开摇号，应聘请公证机构全程监督，就摇号过程和结果出具公证书并公示。

业内人士也认为，这可以刹一刹开发商在房子不愁卖的情况下，动不动就把验资、冻资的金额提高到“吓人”程度的风气——像前不久东部新城一楼盘的一次开盘，要求冻资额高达170万元。

所谓——

“全款的往里走、按揭的不要堵门口、公积金的把小黄车挪走”……

资料图片。图文无涉

相比之下，此次新规对于验资资金、冻资资金、预订款等退还时限的规定，业内人士认为，可能在实际操作中会有难度。

新规要求，冻资的资金应在购房者未买到房或放弃购房之日起3个工作日内解除冻结；预订款则应在7个工作日内予以全额退还。

“冻资款还好说，银行解冻就可以了，但一般打进开发商账户的预订款，一些全国性的大房企退还时，有可能需要通过总部走流程，时间上恐怕不一定能够做到这么快。”

上述昨天认筹的位于下应的那个楼盘，此前在发给购房者的通知中说明，开盘未选房成功的客户，认筹金将在售楼处办理退筹手续后20个工作日原卡退还。

在新规出台后，楼盘开发商方面营销负责人就此表示：“接下来我们会严格按照住建局的要求更改。”

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新规的威力，或许尚待观察。

但不管如何，对于购房者来说，有了市住建局这份规定相对比较细致的通知，在碰上开发商要收取各种各样名目的钱的时候，至少有了一件维护自身权益的“武器”。

但愿今后所有购房者都不用再遭遇到与付女士、刘女士类似的遭遇。

宁波晚报记者

钟婷婷

编辑

葛淑雅

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