宁波总共已有逾198万套城镇住宅，楼市还有多少空间？最大问题或是这个！
今天，市政府新闻办举行庆祝新中国成立70周年新闻发布会，宁波市住建局发布了70年来宁波住房和城乡建设成就（详细报道可参见“宁波发布”推文《70年，宁波城乡巨变！你见证过哪些》）。
会上，有很多数据是首度披露——特别是房地产相关数据。
我们“宁波楼市报道”依据这些数据，并结合统计部门公开资料，尝试对宁波楼市接下来的发展空间，作些简要分析。
先摘录我们认为比较重要的几项数据如下：
至2018年，宁波城镇化率（即城镇人口占总人口的比重）已达72.9%。
目前全市城镇房屋数量为314.66万套，建筑面积5.59亿平方米；其中住宅198.53万套，建筑面积2.28亿平方米。
截至2018年底，宁波城镇居民人均住房建筑面积达46.6平方米。
资料图片。图文无涉。
按照宁波市统计局公开数据——
2018年宁波常住人口820.2万人。
2017年全市户均人口为2.62人/户。
这2项数据结合上面的3项数据，可以得出：
城镇常住人口总数约598万人，总户数约228万户。
城镇居民家庭户均住房面积约为122平方米。
平均每户家庭的住房套数是0.87套。
就上述数据，我们有两方面的结论供参考。
第一个结论：宁波购房需求还会持续较长的时间。
宁波城镇居民家庭户均0.87套住房，这和美国、日本、德国、英国这些发达国家低则1.02套、高则1.16套的水平相比，还有比较大的距离。
如果不考虑人口的流入和增长，也不考虑城镇化和拆迁、旧改带来的购房需求，单按当前约228万户城镇居民家庭户均住房套数达到1套算，就还差不多需要30万套住房。
据我们掌握的房管部门数据，2004—2018这15年，除奉化外的市五区总共卖了44.5万套不到的商品住宅，年均3万套不到。按市五区商品住宅成交量占到全大市的60%计算，则全大市商品住宅年均销售套数为5万套。
也就说，在静态测算下，起码还要过6年，宁波城镇居民家庭的住房套数才能达到平均每户有1套的水平。
第二个结论：改善型需求是宁波楼市的主力需求。
从住建部门公布的数据看，1978年，我市城镇人均住房建筑面积仅6.93平方米——即三口之家也就住20来平方米的房子。而到了2018年，户均住房建筑面积已经到了120多平方米。
从1998年房改至今的20多年间，宁波人显然已经过了缺房子住的阶段，而进入了要住大房子、好房子的阶段。
开发商建大房子没问题，设计出好套型没问题，但要造出好房子——甚至是基本质量过关的房子，就这两年新建楼盘的质量情况看，恐怕还是任重道远。
房改已经超过20年了，都已经是9102年，好多所谓大牌、所谓知名的开发商在宁波开发的楼盘，连最基本的不渗水漏水、外墙不脱落、门窗坚固安全、设施设备能够正常使用等等都还做不到，甚至还会出现雨污同管这种低级失误，更遑论推行精装修之后的质量放心了。
对比同期中国制造的商品在质量上的长足进步，开发商应该脸红！
资料图片。图文无涉。
最后附上今天发布会上另外3个大家可能关心的信息。
第一个是老旧小区改造。
市住建局方面表示，今年要完成125.3万平方米、42个老旧小区的改造任务，计划至2022年全面完成全市699个老旧小区改造任务。
宁波在老旧小区改造过程中，将会积极探索“最多改一次”改造模式，统筹联动推进主干道整治、停车位改建、海绵城市建设、污水零直排创建、加装电梯、垃圾分类等工作，提升老旧小区公共服务设施，推进老旧小区改造与周边公共基础设施建设的配套同步。
第二个是重大城建项目——主要是5条路、2座跨江大桥的进展。
5条路，分别是：
北环东路、东外环、环城南路东段这3条路的快速化改造，计划2019年底建成。截至7月底，北环东路快速化改造已累计完成工程总量的78%、东外环快速化改造累计完成82%、环城南路东段累计完成91%。
机场快速路南延，计划2019年底完成高架主体结构，力争2020年9月建成。
环城南路西延启动段（机场路-薛家路）主线高架已基本建成，确保10月1日前通车。
2座跨江大桥，分别是：
中兴大桥及接线工程已完成大桥主体结构、南引桥总量的80%，计划2020年建成。
三官堂大桥及接线工程南北接线已基本建成，目前正在开展中间跨大节段吊装工作，计划2020年9月建成。
第三个是全装修质量监管。
2018年3月，《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》正式出台，宁波成为全省第一个落实住宅全装修政策的城市。
市住建局方面表态说，下步，各级住建部门将继续真心实意倾听百姓对住宅全装修的呼声、诉求，积极回应群众关切，做到立行立改、雷厉风行。
将加快建立“全市一盘棋、监管一张网”工作机制，持续创新监管模式，把工作重点从现场实体防控转向市场和现场并重，从查找纠正现场隐患转向发现解决管控机制漏洞，从根本上督促企业主体责任落实，解决住宅全装修反映突出、久治不愈的问题顽疾。
总之，希望我们住的房子，不管是房子本身和小区的品质，还是周边的交通、商业、教育、医疗、文化休闲等配套，都能越来越好吧——如果房价也能被控制在大家可承受的水平上，那就更好了。
宁波晚报记者
周科娜
编辑
葛淑雅
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