鄞州第一宗“限房价”宅地15900元/平米成交，实际比两年前的地贵了50%多！

鄞州第一宗、也是宁波楼市主流板块内第一宗“限房价、竞地价”的宅地——位于兴宁路上、地铁4号线矮柳站及火车东站旁边的“鄞州区JD13-02-04（宁波市火车东站-潘火地段）地块”，刚刚拍完，拍了166轮。

结果如下——

成交楼面价：15900元/平方米

溢价率：13.6%

成交总价约：8.9亿元

竞得单位：宁波轨道交通绿城东部置业

这宗商住混合用地的起拍价为楼面地价14000元/平方米（商服起始价4604.6元/平方米，住宅起始价15043.9元/平方米）。

从溢价率看，在未来房价提前被限定的情况之下，这宗宅地尽管位置不错，但开发商叫价似乎还比较谨慎。只是在拍到后期阶段有开发商加价有点狠，多次出现50元一平、100元一平的加价。

不过，如果以实际地价比较，与两年前相比，这个区域的住宅地价，却是上涨了54%多，涨幅非常大了。

与这块地邻近的新盘中，景瑞兴宁府2017年年中拿地，楼面价11080元/平方米，溢价率46%；华润未来道2017年年末拿地，楼面价11334元/平方米，溢价率0.3%。

而今天这块地的住宅部分成交楼面价，按溢价率换算，是15043.9元/平方米 X （1+13.6%）=约17090元/平方米。

当然，反过来看，虽然今天这宗地的地价比两年前的地贵了50%多，可限定的房价与兴宁府、未来道当时的销售均价却是差距很小，而还是有开发商拿，可见地价决定房价、面粉贵了面包一定跟着贵这样的论调，也不见得成立。

至于开发商利润空间小了没钱赚了、房屋质量会堪忧这种论调，小编仍然是一贯的态度：这两年所谓品牌开发商、所谓央企、所谓巨头，拿的是低价地，卖的却是豪宅价，而最后做出来的盘乱七八糟一塌糊涂天怒人怨的，还少吗？

不多扯了，来回顾下今天这宗宅地的相关情况。

NO.1 

地段位置

这宗宅地的具体位置在兴宁路与福明路交叉口的东南侧，南面是九和珹雅苑，西面隔福明路与火车东站相望，北面隔兴宁路与东方瑞市小区相望。

地铁4号线矮柳站，就在地块西北。

地块位置应该说还不错，在老江东，兴宁路一路往东是东部新城，福明路一路往南去鄞州新城核心区印象城商圈也不远。

只是目前地块周边环境相对有些嘈杂。

地块位置示意图

地块现状图

NO.2 

限价情况

该宅地用地面积31137平方米，容积率1.0-1.8——照此容积率，楼盘体量约5.6万平方米，不算太大，可能以小高层、高层为主并少量点缀多层洋房。

地块起拍价为楼面地价14000元/平方米（商服起始价4604.6元/平方米，住宅起始价15043.9元/平方米），“限房价”如下——

多层住宅产品类型（4-6层）销售均价，不高于37700元/㎡。

小高层住宅产品类型（7-11层）销售均价，不高于32800元/㎡。

高层住宅产品类型（12层及以上）销售均价，不高于29800元/㎡。

同时出让条件明确，以上各个产品类型的最高销售单价，不超过其最高销售均价的1.1倍，以此计算——

多层最高单价，41470元/平方米

小高层最高单价，36080元/平方米

高层最高单价，32780元/平方米

另外，车位销售价不超过25万元/个。

以最终成交的住宅部分楼面价测算，如果这块地以后都做精装高层产品，从限定的高层均价水平看，开发商的利润恐怕是没多少。

NO.3 

周边房价

据安居客平台数据，目前该地块周边小区二手房挂牌均价为：

东方瑞市（东区），25525元/平方米

东方瑞市（西区），29657元/平方米

安基名府（新交付安置房），27350元/平方米

九和珹雅苑，29056元/平方米

荣安心尚园，32790元/平方米

星河晨光（西区），19482元/平方米

宁波市房产交易信息服务网数据显示——

位于仇毕的高线未来小区（推广名：未来道），住宅备案均价30199.87元/平方米，均为高层。

位于兴宁路与沧海路交叉口的兴宁府，住宅备案均价28500元/平方米，也都是高层。

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宁奉城铁琎琳站旁宅地

下午三点开拍

值得关注的是，今天下午三点，还将拍一宗位于奉化方桥、宁奉城铁琎琳站旁边的宅地。最终结果，我们将第一时间留言置顶告知。

这宗宅地名为“宁波南部新城JK05-01-01K地块”，西距宁奉城际铁路琎琳站大概三四百米。

地块南侧，是今年7月份保亿拿下、开盘在即的“湖风雅园”。当时拍地拍了两个半小时、148轮，最终楼面价拍到8090元/平方米、溢价率高达61.8%。

地块西面约一公里多点位置，是很有名的开一次“光”一次的保亿未来风景里。

地块位置大致示意图如下：

地块现状图如下：

地块主要规划指标如下：

用地面积42747平方米，最高容积率2.3，即可建楼盘规模10万平方米不到点。

起始楼面价6500元/平方米，按“价高者得”的原则确定竞得人，没有封顶价。

据市房产交易信息服务网资料，保亿未来风景里（备案名：亿宁风景里）分别于今年4月、10月领了两次预售证——

第一次领证住宅备案均价12000元/平方米

第二次领证住宅备案均价13600元/平方米

其两次领证的总共823套住宅，目前全部都已网签备案，也就是全部卖光光了。

且等着看当下宁波楼市这个热得发烫的地方，会拍出什么样的一个地价……

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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