白坯均价可卖2.2万元/㎡，地价2190元/㎡！这宗宅地为何拍这么便宜？

相比于前阵子潘火、长丰、奉化方桥等地被开发商们疯抢、拍出高价的宅地，今天开拍的位于北仑大碶的一宗“限房价、竞地价”宅地，很有些低调。

按照出让规定，大碶这宗宅地上今后可由开发商自行销售的商品住宅，白坯均价限在22000元/平方米；如全装修销售，则最高均价可以卖24000元/平方米。

而在这样的限价水平下，这宗宅地最终的成交楼面价，却只拍到了2190元/平方米。

为何？

NO.1

先来看这宗宅地的地段位置：

这宗宅地在北仑大碶街道，甬江路与元宝山路交叉口，与北仑主城区有一定距离。

地块东侧是北仑大碶向阳小学和大碶中学，距地铁1号线大碶站约1公里，与博地影秀城的直线距离大概2公里，周边工厂比较多。

地块现状图

NO.2

该宅地不大，用地面积28983㎡，最高容积率2.2，可建小区体量约6.4万平方米。

事实上，虽然最终成交楼面价看起来不高，但这块地的溢价率还是蛮高的。

其起始楼面价为1450元/平方米，拍了38轮，溢价率达到51%！

最终摘取这宗宅地的，是一家北仑土生土长的开发商，仑江集团。

今年5月底时候，就是这家开发商出面，拍了6个多小时，拍出了奉化的地王——就是前阵子“光盘”的中南樾府（12月17日绿城拿下的方桥宅地取代之成为奉化新地王，详见本号推文《方桥宅地竟拍到近10000元一平！奉化地价新纪录诞生！》）。

而之所以这宗宅地最终成交楼面价不高，与地块性质特殊有关系。

NO.3

这宗宅地名叫“北仑区BL(ZB)07-05-02拆迁安置地块”。从其名称可以看出，以后是要建安置房的。

地块规划条件明确——

未来地块上所建的住宅，90%用于拆迁安置，只有10%可由开发商自行销售。

而在土地出让合同所附的该地块“有关拆迁安置事项的约定”中，规定得更细：

开发商必须将所有住宅无条件服从政府有关部门分批安排，由拆迁户选购。在领取预售证后，需无条件服从政府安排销售或保留。

用于拆迁安置的高层住宅（白坯房），基准价为8350元/平方米。

在“房地产开发项目交付使用备案”取得两年后——也就是交付两年之后，如果届时安置房还没有分配销售完，这时开发商才可以自行销售10%部分的商品住宅房源。

约定中同时明确，该地块住宅不实施装配式建筑，不实施全装修，按白坯房交付。

另外，规划要求，地块内沿元宝山路集中配置社区用房(含居家养老)，建筑面积不小于3500平方米，建成后无偿移交给政府指定单位。

这个地上要建的小区，鸟瞰图都已经出来了——

NO.4

目前距离该地块最近的小区，主要有荣安花园、派舍提香。

据安居客平台数据，目前这两个小区二手房源挂牌均价，都在20000元/平方米不到点的水平。

而按照该地块“限房价”水平以及约定的销售时间，开发商能卖的6500平方米左右的商品住宅，从现在算起，差不多要四年后才能开卖。

现在卖20000元/平方米，四年后只准卖22000元/平方米，即年均涨幅约2.5%。这样一对比，“限房价”还是限得蛮严的。

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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