宁波一起典型的房产官司：十几年前买的房子拆迁了，但几百万拆迁款要给房东，买家怎么办？
PART.1
这是一起源起于跨村买卖农村房屋、最终因房子拆迁而引发的官司。
2004年，宁海一市镇一村子的村民老叶，到宁海跃龙街道一村子里，以23万元的价格，买下了该村村民小龚祖居的一部分。
后经法院认定，老龚买的这处农房，合法土地面积为119.21平方米，房屋合法建筑面积79.92平方米——这两个数据都很重要，下面都会介绍到。
大家应该都知道，城里人到农村去买农房、买宅基地，是法律明确禁止的。而相关法规也有明确规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，跨村村民间的买卖也是禁止的。
自然，老叶和小龚的这笔买卖，虽然签订了《房地产转让合同》，但产证没法过户，产权人依然是小龚。
这就为日后的纠纷埋下了伏笔。
PART.2
老叶在订立买卖合同后不久就住进了这处房子，一直住了十几年。
前两年，村里拆迁了。
《拆迁补偿安置协议书》，拆迁部门是与作为原房主的小龚签的！
按照协议，包括小龚没卖的那部分房屋和老叶买走的那部分房屋在内，总计土地面积204.5平方米——土地证依然登记在小龚名下，可以获得拆迁补偿款总计362万余元。
拆迁补偿款详细名目如下：
2018年12月初，老叶把小龚告上法庭，要求按上面这样的拆迁补偿标准，就自己所购的房屋及占地面积，按比例分补偿款。
PART.3
2019年8月20日，宁海县人民法院公开开庭审理，一审判定了此案的几大焦点问题。
第一，房子产权归谁？
一审法院判定：2004年双方签订的房屋买卖合同无效。法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还。
也就是说，房子产权仍归原房主小龚所有。
第二，小龚是否应赔偿老叶的损失？
一审法院认为，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；该损失，应包括因房屋买卖合同产生的信赖利益损失。
何为信赖利益损失？根据本案实际情况，法院认定，原告老叶的信赖利益损失，应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益，以及老叶因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失，并综合原、被告的过错程度等因素，予以确定。
第三，最终怎么赔偿？
一审法院认为，原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有，仍进行买卖，各自均有过错；酌定原告老叶承担20%的责任，被告小龚承担80%的责任。
以拆迁补偿款计算方式为据，法院方面具体核算老叶的各方面损失，如下所示：
小龚承担80%责任，应当赔偿老叶经济损失=［（2084347.95元-230000元）×80%］=1483478.36元。
另，法院判决小龚返还老叶购房款230000元、添附的装修价值5703元。
即，小龚某应当赔偿老叶合计1719181.36元。
小龚不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。
市中院于今年5月11日下发判决书，终审驳回上诉，维持原判。
案子讲到这里就结束了。
最后只提醒一点：
农村集体土地性质的房屋，以及宅基地，不要乱买！不是同村村民，即便签了买卖合同，房子和地最终也还不是你的！
注：本文封面图为资料图片，与本文内容无关
来源：宁波晚报记者 曾梅
编辑：王元卓
二审：程旭辉
三审：刘雄飞
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