官方数据中的宁波房地产市场“半年报”：推了那么多地，房子还会缺吗？

以疫情最烈的二月份为分界线，2020年上半年宁波房地产市场的走势，或许可以用下面这两个数字概括：

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整个市场，从疫情下的彻底停摆状态中走出后，便迅猛升温至连千万级豪宅都要托关系才能买到，以及中旅城的“万人摇”，以及六月末十几二十个新盘开盘——不管是单价2万+的、3万+的还是4万+的——多数被“抢”到“光盘”、“准光盘”……

这期间，伴随着资规部门周末加班推地、晚上加班推地——以前所未见的力度持续加大宅地的供应，以及货币宽松环境下开发商的纷纷不惜高价来“抢”地……

直到四部门联合出台“7·6”房地产调控新政！

就购房者的实际感受而言，这个上半年，宁波房地产市场是火爆、疯狂的。

那么，在官方统计数据中，上半年宁波房地产市场又呈现何种状态呢？

也许，出乎你意料。

PART.1

下跌！

据市房管中心数据，今年上半年，市六区住宅成交套数是：

商品住宅27264套，较去年上半年下降16.3%。

（市五区18966套，同比跌幅11.4%；奉化8298套，同比跌幅25.7%。）

二手住房30604套，较去年上半年下降21.5%。

（市五区28705套，同比跌幅20.2%；奉化1899套，同比跌幅37.1%。）

对，你没看错，整个上半年，看上去市场温度热到爆，但住宅的实际成交量比起去年上半年，是下降的，而且，降幅还不小——特别是二手房。

资料图片。图文无涉

相比之下，土地市场情况要好很多，资规部门周末加班、晚上加班的辛苦没白费，很大程度上保证了上半年的宅地成交量。

据市自然资源和规划局数据，今年上半年，市六区住宅用地成交情况是：

成交地块数40宗，比去年同期增加5宗。

成交土地面积为173.3万平方米，比去年同期少约10余万平方米，微降7%不到。

成交宅地可建的建筑面积为357.21万平方米，比去年同期少约20万平方米，微降5%多点。

下降的数据，与飞上天的感受，很大程度上都拜疫情影响所赐——

疫情把整个上半年压缩成了一个季度。短时间里，高价盘、高价地四面八方涌出，宛如一场夏日里突然倾盆而下的雷暴雨，给每一个人造成了强烈的感受。

看看上半年里市区住宅陡峭的月度成交曲线吧：

点击可放大查看

如果只看二季度，市五区商品住宅成交套数同比只下降了2.8%，少了不到400套。可见新盘开盘之集中、购房之集中！

不过，值得注意的是，市五区二手住房在整个二季度的成交量，同比跌幅依然高达18%，减少了将近4500套！“公民同招”之下“学区房”的抢手，在某种程度上掩盖了其他二手房的并不容易出手……

而市区的宅地成交量，更是将近90%都集中在二季度——无论地块数、成交土地面积，还是成交的宅地可建住宅建筑面积。六月份单月的宅地各项成交数据，又占到整个二季度的70%左右。

夸张点说，这就好比一个月的雨，集中下在了一个小时里面……

PART.2

巨量！

上半年下下来的市区宅地雨，都蓄积在了宁波楼市中，并一定会在一年半载内化成房子。

这批住宅的量，上面说了，大概有360万平方米。

另一方面还要看到，去年宁波宅地供应量全省第一，其中市区宅地成交面积创下自2014年起六年间的新高。

这批规模庞大的宅地，有一部分已经在建房子、有一部分则尚未开工，计算其中已领取预售证而未售的+已开工尚未领证的+尚未开工的，转换成住宅建筑面积，市六区大概在1500万平方米左右。

简单说，就是截至今年六月底，宁波市区商品住宅的潜在供应量接近1900万平方米。扣除掉其中的配建用房面积、商服用房面积，粗略测算，纯住宅建筑面积大概有1500万平方米——而今年上半年，市区商品住宅成交面积约为320万。

即，接下来宁波楼市的成交走势即便保持上半年的状态，即便不再供应宅地，存量供应也能维持市场两到三年的所需。

我们“宁波楼市报道”根据宁波市房产交易信息服务网数据、浙江省土地使用权网上交易系统数据，粗略整理了一份宁波楼市各大板块内接下来一段时间可供购房者购买的新盘表单。

需要说明的是，一些有新盘或潜在新盘供应、但相对不算主流的板块如鄞州瞻歧、咸祥、横溪等地，海曙的横街、洞桥等地，奉化的滨海区域、溪口、西坞、滕头等地，我们没有列入。另外，接下来整盘的可售商品住宅面积已不多的楼盘，我们也没有列入。

注：上图中未标注楼盘名的，绝大多数是今年上半年新成交的宅地

尽管宁波楼市存量供应已经蛮大，但接下来不供地显然不可能。

据市资规局数据，已挂牌、将在七月份成交的市区宅地共有14宗，面积约995亩。

在这批宅地之外，按照市资规局今年下半年供地计划，市六区拟供宅地（包括商住混合用地）宗数还有120宗之多——这就是120个新盘！其中有6宗宅地很快就会挂牌。

下半年市区计划出让的这批宅地，总出让面积约1万亩。如按平均容积率2.0算，意味着又可以在未来的一年半载里转换成大约1300万平方米的住宅。

细看今年下半年市区拟供的这批宅地，可以媲美徐戎“天价”宅地、江北原白沙菜场宅地、原高塘四村宅地以及江万府、晓著府等豪宅新盘的，不少——包括老江东曙光宅地、王隘宅地、原金钟市场宅地、庆安会馆旁宅地、老海曙天一阁旁宅地等等。东部新城明湖周边，同样也有大体量宅地。

适建刚需盘、改善盘的宅地，同样不少——江北文创港、孔浦、姚江新区、慈城新城，海曙鄞奉片区、城西，鄞州仇毕，东钱湖、云龙、姜山，镇海庄市、骆驼、九龙湖，北仑主城区、小港，奉化老城区、鄞奉线沿线等等区域，都有。

市资规局明确表示，商品住宅库存偏紧、住宅用地供应相对不足的中心城区，接下来会持续加大土地供应，以稳定市场预期。

资规部门同时向我们“宁波楼市报道”透露，在这批拟供宅地之外，已经储备的宅地还很充裕，足以满足相当长一段时间里的市场需求——也就是说，不要担心地没有！

当然，资规部门也表示，宅地供应节奏，会根据宁波楼市的走势，以及各大板块内的住宅供需情况，努力做到科学合理。

PART.3

冷静！

地不缺、供应源源不断，自然未来的房子也不会缺。

但在房地产调控新政出台后，接下来一段时间购房的需求，恐怕不会再像上半年那样多了。

限购圈的扩大，购房资格审核以及银行房贷审核将家庭住房套数核查范围从市三区扩大至市五区，显然会让一部分购房者或者就此失去购房资格，或者因为首付比例提高、房贷利率提高而降低购房能力、购房欲望。

说到底，房地产市场还是一个市场，其走势，终归脱离不了供需规律的影响。

供应增加、需求减少，此消彼长间，期望宁波楼市能归于让人心安的冷静——购房者买房能冷静，开发商买地也能冷静。

资料图片。图文无涉。

最后，特别说一下二手房。

上文已经提及，市房管中心数据显示，在疫情缓解、市场恢复正常后的二季度，市区二手住房的整体成交量同比跌幅，依然高达18%。

而二季度各大板块宅地的密集成交且屡屡拍出高价，却让成交宅地周边的二手房东，价格预期持续提高——地价都拍到两万五了，我原先只卖三万的房子，岂不是应该卖三万五？

事实上，现在的地价，和以前的地价，意义已经不同了。

在去年11月之前，市区宅地出让一般都设了20750元/平方米的封顶价，拍至这个封顶价后转竞人才房配建面积。诸如已开盘的凤起潮鸣府、江万府、晓著府、春风景里等等豪宅项目，当时拿地的名义成交单价，都只有20750元/平方米。

而把它们配建的且建成后需无偿移交相关政府部门的人才房价值算进后，实际地价水平，像江万府、春风景里估算在2.5万元/平方米左右，未开盘的新芝源境府即原高塘四村地块此前估算超过2.8万元/平方米，已开盘的凤起潮鸣府按开发商申报价格测算则已在3.1万元/平方米左右。

这批宅地，尽管实际地价高，但并不“限房价”。

而从去年11月起，除奉化外的市五区宅地，统一实行“竞地价、限房价”方式出让，地价不再设封顶价，于是拍到2万+的高价宅地忽然就多了很多。但这批宅地，都是“限房价”的。

比较今年上半年成交的宅地与其所限的房价，“房地价差”小至只有七八千元甚至四五千元一平的，不在少数——这也是市场上开发商“做慈善”之声四起，进而忧虑未来新房质量的一个重要原因。

按市住建局最新全装修政策，上表中原高塘二村地块、徐戎宅地今后的销售均价，可在“限房价”水平上最高加2000元/平方米的基础装修包。从中可以约略看出，拍地规则调整前后实际地价的变化情况，以及“限房价”的松紧程度。

凤起潮鸣府、江万府备案均价数据，据宁波市房产交易信息服务网。

而不少二手房东只看到了拍地规则调整后地价的高企，然后跟着地价去调高自己房子的挂牌价，却忽略了新的宅地“限房价”的问题。

当宅地周边的二手房挂牌价持续上调后，可以想见，等“限房价”的宅地变成新盘开卖时，“一二手倒挂”现象会愈加明显——现在你看着旁边地价拍得高、把挂牌价调高到了三万五一平，它变成房子后均价只能卖三万二一平……

届时，开发商应该会很高兴的——有价格更低的新房可选，应该没有多少人会去买旁边房子老旧、价格更贵且还要交更多税费的二手房。

而对于高周转的房企来说，只要能够快速卖掉房子、尽快回笼资金，即便利润微薄，也是可以接受的——这也可以解释为何宅地都“限房价”，而开发商依然在不惜高价、看似“盲目”地拿地。

宁波市五区于2017年10月1日起施行限售政策。据此推算，业界普遍预测，到2021年四季度后，会有大批两年限售期满的次新房涌入二手房市场。而那个时候，今年新成交的宅地，也应该已大量转换成可售新房入市。

也许，我们届时可以看到二手房东和开发商争客户的场景？

资料图片。图文无涉

不过，开发商内部，也可能出现阵营的分化。

据我们“宁波楼市报道”探悉，下半年市五区出让的宅地，除了继续严格“限房价”外，还将变原先的竞单价为竞总价。

什么意思呢？

比如，原来一宗宅地，起拍价设的是单价2万元/平方米，每轮次叫价最少是加价10元/平方米。这宗宅地假设总建筑面积是10万平方米，那么开发商一次加价10元/平方米，地块总价就是增加100万元。

而按照新的出让规则，起拍价转设成了地块总价，像上面举例的这块地，起拍价就是20亿元。每轮加价，最少要加200万元——据悉以后有可能会逐步调整至300万元甚至500万元。

这样一来，一方面开发商竞价轮次应该会减少，另一方面，因为每一轮要付出的真金白银比以往多了，原本还会再叫一轮的可能因此就放弃叫价了，最终拍出的总价折算成单价后，就可能不如以往那般高。

同样的地段，“限房价”水平差不多的宅地，如果地价差别很大——比如下半年供地计划里位于曙光菜场旁边的东胜宅地，如果在新规则下拍出的地价，远低于上半年拍出的徐戎“天价”宅地——那明年宁波楼市内新盘间的竞争，就有趣了……

毕竟，“限房价”限的是最高均价，开发商拿地便宜、想低于限价卖，也是没问题的。

而对于自住型购房者而言，在看了那么多“房地价差”很小的宅地被拍出后，也许应该特别关注调控新政中的这一条——

“对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管。”

住建部门已经表态，对这类楼盘，会从建设规划许可、施工设计审查、施工许可、施工过程、竣工验收，及商品房预售等全过程加强监管，确保项目建设质量。

所以，还期望接下来的新盘，品质能让购房者放心！

来源：宁波晚报记者  曾梅

编辑：王元卓

二审：程旭辉

三审：张伟方

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