从“光盘”到开盘只去化60%多，奉化部分热盘开始卖不动了？还有一项数据值得关注！

临近年末，为全年业绩而冲刺的开发商赶着推盘，所谓的“倒挂”热盘频开，其间又夹杂着个别超级热盘公开摇号出状况的新闻，这段时间的宁波楼市显得很热闹。

不过，据宁波市房管中心最新发布的11月份市区住房成交数据，上月市六区商品住宅成交量却录得了调控新政以来的“四连降”。反而是二手住房成交量，在连跌三个月后止跌回升——

市六区商品住宅共成交5297套，较10月份减少181套，环比小幅下降3.3%.

市六区二手住房共成交5698套，较10月份增加472套，环比上升9%。

在数据背后，有3个情况，颇值得持续关注。

资料图片。图文无涉

NO.1

奉化热盘卖不动了？

先来看一张表格：

数据据宁波市房产交易信息服务网公示数据

奉化地铁沿线以及主城区内的新盘，此前基本上都是开一个“光”一个。但在十一月的数据里，出现了2个“反常”的新盘——

一个是靠近地铁3号线鄞奉段大成路站的大成东境府，开盘去化率从八月份那一批的100%，降到83%不到点。

一个是在奉化主城区西北的和光城樾庭，开盘去化率更是从前一批的准“光盘”，降到60%多点。

可以看到，这两个盘新一批住宅房源的备案均价，都较前一批涨了1500元/平方米左右，两三个月时间，涨幅接近10%！

如果把时间拉长，涨幅更大。

大成东境府这批住宅的备案均价是18500元/平方米。而去年底开盘的、与大成东境府贴隔壁的桂语映月府，当时备案均价还不到16000元/平方米。

和光城樾庭今年六月底首次领证的住宅备案均价，约12240 元/平方米，比这一批涨了约2200元/平方米。

相比之下，同样在十一月新推的林语春风里，价格没变，继续“光盘”；备案均价较前一批涨了约500元/平方米的龙宸璟庭、凤璘府，也都准“光盘”了。

另外，透过数据还可以看到，像龙宸璟庭、大成东境府，新推的房源数比前一批多，而审核通过的认购人数反而明显下降了。

房价上涨对购房需求——不管是自住需求还是投资、投机需求，一定是构成抑制的。这两年，北仑主城区、姜山、杭州湾等地的新盘，在价格涨到一定程度后，均出现了销售趋缓的状况。

奉化，会不会步后尘？

NO.2

摇中却弃购的人越来越多？

也还是先看一张表格：

说明：表中璀璨万镜府数据据机构开盘快报、春风景里数据未见公示，其余均据宁波市房产交易信息服务网。

十一月里，市区共有21个新盘完成网上认购登记并开盘，总房源8300余套，而经审核通过的认购人数超过17000人、是房源总数的两倍还不止。

市场整体上依然还是热！

但是，从认购审核数据与总房源的比较、最终的开盘去化率看，各个新盘间的分化态势，非常明显。

如云潮中心、江汇城、宸之芯里这样在推广阶段就超级热门的新盘，不出意外地“光盘”；而地段位置有缺陷，或者所在板块这两年相对较冷的新盘，就卖得不怎么样。

另外更值得注意的是，将近半数的新盘，都明显有认筹者最终弃购的情况。

其中，无房户弃购现象更为普遍。这21个新盘，供无房户优先购买的房源有4530套，而最终中签购房的无房户才2500人出头——也就是超过2000套供无房户优先购买的房源没有被选购。

即便热如奉化方桥的林语春风、甬江东南岸的璟誉府、九龙湖的桂语风荷等，虽然最终开盘去化“光盘”或准“光盘”，但经审核的无房户人数都超过各自供无房户优先购买的房源数——即无房户只要想买就百分百可以买到，并且，最终公示中签的无房户数都低于审核通过的无房户数——即其中都有无房户弃购了。

我们“宁波楼市报道”一番计算下来，有的新盘，居然有接近40%的无房户弃购！

也有新盘，遭遇了大量有房户弃购。

像和光城樾庭，在无房户优先购完之后可供有房户摇的房源共222套，经审核的有房户是192人——即那个时候有房户也是想买就肯定能买到，而最终中签的有房户是90人，超过一半的有房户最后是弃购了。

为什么会有这么高的弃购率？

无论是自住还是投资，买房的人，普遍都有性价比的概念——差不多的地段，哪个盘的价格更实惠些？或者是，差不多的房价，哪个盘的地段更好些？

而在市区宅地出让“限房价、竞地价”的规则下，每个新盘在拿地时候就已经明确了均价会卖多少，因此，这个关于性价比的问题，答案其实是不难得出的。

也是在这样的环境下，业内人士预计，近期开始显露的购房者在买房时候挑挑拣拣的心态，应该会持续存在；如果宅地供应量充足、各个板块新开楼盘都有可以作比的“竞盘”，一些地段位置相对有缺陷或者房价相对不见得怎么便宜的盘，部分房源被弃购的可能性会更大些。

NO.3

二手房市场要“满血复活”？

相比热闹的新房市场，成交量已经从今年高位位置的超过万套几被“腰斩”至5000多套的市区二手住房市场，在银行房贷额度趋紧、“倒挂”新盘持续“抢客”等因素影响下，竟于上月意外地录得了比较明显的成交回升。

这是要“满血复活”？

有房产中介人士表示，这次的成交涨幅还不到10%，总体来说还是表现平稳。之所以成交有所放大，可能与十月份有个8天的长假、十一月二手房备案多了8天时间有关，现在说二手房市场成交回暖还有点早。

另有中介人士判断，市区二手住房成交的止跌回升，与临近年底了部分要用钱的房东，主动降价以求快速成交或有一定关系。

从贝壳APP上部分二手房的挂牌价变动趋势看，确乎有房东降价的迹象，有的降价幅度还很大。看几张截图：

截图自贝壳APP。点击可放大查看

这4套房源所在的小区，都是贝壳APP上鄞州区成交量、搜索量都比较靠前的。其中降得狠的，总价已经较挂牌之初降了六七十万元！

不过，我们记者在贝壳APP上，同样也发现了近期挂牌价上调的二手房源。

所以，年底前二手房房东主动降价促成交，是个案还是已成普遍现象，房产中介人士认为还难以定论，还需观察接下来两个月的成交数据。

来源：宁波晚报记者  曾梅

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：张伟方

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