800多万买的姚江畔的别墅，交付已8年，业主却一天都没住上，原因是……
前阵子，我们“宁波楼市报道”集中报道了一组因为房屋质量问题而生发的诉讼案例。
其中，有被法院认定不属于“严重影响居住使用”、只是质量瑕疵，业主输了官司的（详见本号报道《宁波一购房者2015年买的期房，2020年才收楼！其要开发商赔付逾期交房违约金，而结果却是……》）。
也有被法院认定质量问题“严重影响居住使用”，业主在房屋交付近10年后赢了官司、成功退房，并让开发商赔偿了70多万元损失的（详见本号报道《交付近10年后，她成功退房，要回全部房款，并让开发商赔了70多万！》）。
今天，我们继续来讲一起同样由房屋质量问题引发的官司——这起案例，堪称大起大落……
NO.1
这起案例中的别墅，建筑面积400多平米，总价接近830万元！
其所在小区叫阳光花园，位于余姚城区姚江畔。
阳光花园当年销售时的效果图
邹先生是于近10年前——2010年10月中旬，签的合同、买的这套别墅。
两年后，2012年12月，开发商通知交房。
纠纷就从这时开始了。
交付时，邹先生发现房屋存在墙体开裂、钢筋外露、窗台空心垮塌、下水道堵塞等诸多质量问题，要求开发商整改、修复。
但直至邹先生2014年8月第一次向法院提起诉讼——这时距交付已一年半多，房屋整改、修复依然未完成。邹先生与开发商也未实质性地进行房屋交接——房屋一直处于闲置状态。
法院认定，涉案房屋质量经鉴定，确实“存在墙体开裂、墙体渗水；墙体水平向开裂；一层南小阳台、楼梯板底露筋、锈蚀；窗台装饰条破损；卫生间漏水等质量瑕疵情形”，且大部分原因可归咎于开发商。
然而，这只是官司的开头……
NO.2
时间来到2019年，一审法院作出了判决。
一审认定，邹先生未去办理房屋的交接手续，缺乏正当而合理之理由。开发商方面当年向邹先生送达《阳光花园房屋交付通知书》以及刊登交房通知等行为，视为已交付涉案房屋，故不应承担逾期交房以及逾期交付不动产权属证书的违约责任。
法院判决的重要依据之一，是浙江省地球物理技术应用研究所对这套别墅出具的《房屋质量鉴定报告》，其中表示：
根据《民用建筑可靠性鉴定标准》规定，确定这套别墅屋的安全性等级为Bsu——即不显著影响整体使用功能，少数构件应采取措施。 在不改变现有建筑物结构状态和使用功能的情况下，这套别墅能满足当前安全使用要求。
但尽管开发商无需承担逾期交房责任、不用赔付违约金，但一审法院指出，这套别墅确乎存在多处质量瑕疵情形，可以认定开发商构成瑕疵交付，应该承担瑕疵交付违约责任。
一审，参照合同约定的逾期交房违约金标准——出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，以2013年4月开发商工作人员书写整改问题清单至2014年3月邹先生通知开发商解除合同这段时间为限，法院判决开发商向邹先生赔偿损失近135万元，同时向邹先生交付房屋。
但事情并未因此了结。
虽然一审判决后开发商于去年9月向邹先生发去书面通知、表示将履行一审判决义务，但随后还是提起了上诉。
二审，又是怎么判的呢？
NO.3
去年末，这起官司的二审即终审判决书公布。
其中最关键的一点是，对于一审法院作出的开发商应支付近135万元的赔偿，二审法院有不同意见。
二审法院认为，涉案房屋确实存在质量瑕疵，开发商应该承担瑕疵交付责任，但对于瑕疵交付的损失，邹先生并未提出诉求。在这种情况下，一审法院直接按逾期交房违约金的标准判赔，属于不当。
二审判决，撤销了这笔近135万元的赔偿。
邹先生如果要得到开发商瑕疵交付的违约赔偿，也许得再打一次官司……
二审判决同时明确，一审、二审的案件受理费、保全费、鉴定费等等共计约13.2万元，由邹先生负担其中的11万余元。
8年时间，房子没住上一天，打官司最终得到的是这样的一个结果，你怎么看？
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来源：宁波晚报记者 曾梅
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：张伟方
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