宁波市六区法拍住宅成交率竟接近60%！都是什么样的房子被拍走了？这或许可以给二手房东一点启示！
当前楼市形势之下，不少二手房东估摸在着急于手头房子的无人问津。
相比之下，刚刚过去的宁波法拍房市场，却收获了接近60%的一个成交率！
如此差别的原因何在？
今天，我们“宁波楼市报道”就相对细致地来分析一下十一月份宁波市六区法拍住宅的成交情况，试着回答“什么样的法拍房容易被拍走”这个问题——这个问题的答案，或许能为希望尽快出掉手头房子的二手房东，提供一点参考，特别是定价方面……
01
堪称“逆天”高的成交率
据阿里拍卖平台信息统计，十一月份，宁波市六区共挂出司法拍卖的住宅65套（去重后），其中成交38套、流拍27套，整体成交率达58.5%。
成交的38套法拍住宅分地域看，奉化区最多，13套；然后依次是鄞州区6套、镇海区7套、北仑区6套、海曙区3套、江北区1套、高新区1套、东钱湖1套（详见文末表格，高新区、东钱湖并入鄞州区）。
如果我们以十月份市区二手住房的挂牌量、成交量数据作对比（因十一月成交数据尚未公布），则法拍房市场这样的一个成交率，堪称“逆天”的高。
据宁波市房产交易信息服务网数据，截至十月底，市六区二手住房挂牌总套数71659套；而房管部门数据显示，当月市六区二手住房成交套数是1358套。由此可以得出，十月份市区二手住房的总体成交率还不到8%（考虑到并不是所有的二手房都会挂牌到官网，实际成交率应该还要低）。
法拍房市场如此之高的成交率，一方面与宁波对法拍住宅不限购、购买群体相对更大有关，另一方面则与法拍房的起拍价较市场评估价折价普遍比较高、有机会“捡漏”有关。
那么，什么样的法拍房——包括价格、套型面积等，相对更容易被拍走呢？
02
绝大多数市价打七折起拍
统计显示，成交的38套法拍房中，有33套的起拍价是评估公司给出的市场评估价（以下简称市场价）的七折及以下，最低的一套甚至打到了市场价的55折！
而起拍价等于或高于市场价的总共9套法拍房中，有7套流拍，流拍率接近80%。
当然，最终的成交价相较市场价，折让没有那么高。其中，更不乏成交价高于市场价的。
统计显示，这38套法拍房中——
成交价相当于市场价打了七折还不止的，有5套，占比13.2%；
成交价相当于市场价打七几折的，有6套，占比15.8%；
成交价相当于市场价打八几折的，有12套，占比31.6%；
成交价相当于市场价打九几折的，只有2套，占比5.2%；
成交价高于市场价的，有13套，占比34.2%。其中包括2套相对特殊的市场价低于起拍价的房源（个中原因详见本号昨天推文《现在行情下，起拍价比“市场价”高近50万元的这套法拍房，竟成交了！原因是……》）
从以上统计，我们或许可以对急着想出手手头房子的二手房东说，目前楼市形势下，心理价位起码得低于市场价10%—20%，才有可能吸引到购房者、有机会较快成交。
03
最受“嫌弃”的是这类面积的房源
一直以来，市区二手房市场上相对比较容易卖的，是小面积、低总价的房源，法拍房似乎也如是。
统计显示，上月市六区成交的38套法拍住宅中，总价低于300万元的有31套之多，占比近82%。
但从套型面积看，90平方米以下的和140平方米以上的法拍房，成交率差不多太多；而90-140平方米的，成交率明显要低一些。
十一月份市六区总共65套法拍房中——
面积90平方米以下的共18套，成交12套，成交率66.7%；
面积90-140平方米的共31套，成交16套，成交率51.6%；
140平方米以上的共16套，成交10套，成交率62.5%。
也许因为法拍房多多少少有这样那样的缺陷，作为面积一百二三十平方米房源主力购买人群的首次改善型购房者，相对不那么care法拍房市场？
值得一提的是，位于鄞州公园南面的江山万里星耀阁一套面积139.6平方米的法拍房，市场评估价近6.2万元/平方米，而起拍价定在4.3余万元/平方米，相当于市价打了七折，最终仍然流拍。而贝壳平台显示，今年四月份，同小区有一套约130平方米的二手房，当时还以近6.5万元/平方米的单价成交了。
不过，只要价格足够有诱惑力，还是不乏有兴趣者。星耀阁这套法拍房目前已经重新在阿里拍卖平台上挂出，这次起拍单价定在3.45万元/平方米，相当于市场评估价打5.6折，虽然距开拍还有十几天时间，但已经有1人早早缴纳了保证金、报名参拍。
04
“特别”的法拍房很受青睐
而高端改善人群，对于法拍房市场上较为稀缺的房源的兴趣，则似乎愿意不惜重金。
上月有一套江南一品的独栋别墅，证载建筑面积700多平方米，起拍价2260万元不到点，而最终拍了75轮，以近3370万元成交！成交总价较起拍总价高出1100多万元！
江南一品法拍独栋别墅的庭院一角。图据阿里拍卖平台
另外一类特殊的房源，在法拍房市场上也一直是极俏的存在——即有拆迁预期的房子。
上月奉化有2套落地老房，土地性质都是国有的。其中一套位于岳林街道明化村李家（地铁金海路站西面）的法拍房，外面围墙上写了“拆”字，有7人参拍、拍了144轮，最终成交价比市场评估价还高出近30%。
还有一套位于奉化老城区东门小路街弄（奉化区政府东南面）的法拍房，拍了118轮，起拍价38万元，而最终成交价78.5万元，翻了一番还不止。
最后，附上十一月份市六区法拍住宅的成交详表如下，看看有没有你家所在的小区：
据阿里拍卖平台数据。其中溢价率为成交价相较起拍价的溢价。点击可放大查看
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采写：宁波晚报记者 曾梅
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：杨静雅
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都是房子没买成，一个付了4.5万元中介费，一个付了3万多元中介费……
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