半年度数据里的宁波楼市：见底了吗？
比“熊市”强
据宁波市房产市场管理中心公布的统计数据，整个上半年，市六区商品住宅共成交16575套、二手住宅共成交13767套，同比当时尚在“牛市尾巴”的去年上半年时候，降幅都在57%左右。
但说这半年的宁波楼市很差很差，却也未必。
把时间拉长看，今年上半年市区住宅这样的成交水平，差不多和2006年、2007年时候相当，与2016-2021这五年“牛市”时候的成交水平比，当然差得很远；但与上一轮2011-2014年的“熊市”比，还是强很多。
另一个值得关注的数据是，被认为是楼市“风向标”的二手房市场，今年上半年市六区的成交量，比起去年下半年，还是增长的！
看表格：
更具体的新房、二手房市场分析，我们下面再分析。
02
业界普遍的一个判断是，今年上半年的宁波楼市，处于一个寻底——更准地说，是确认市场是否已经见底的过程中。
从上半年各月市区住宅的成交走势，可以明显看到，在过完年后的阳春三月，以及“531”新政施行后的六月份，不管是商品住宅还是二手住宅，都有两波显著的成交回升：
三月成交“小阳春”，是因为去年4月17日的调控政策出台后市场由热转冷，已经低迷了大半年时间，期间，一部分新盘和二手房的价格较调控前已有明显回调，“狠”一点的开发商和二手房东，降价幅度甚至已超过20%。
在过完年后的三月上旬，应该有相当一部分购房者认为市场已经见底，因此积极入市。
但四五月份的疫情，终结了这波反弹。
然后，直至“531”新政重新带动市场成交回升。
那么，经历了六月份的这波成交回升，能说宁波楼市的底部得到确认了吗？
有两个方面的变量，也许对于判断市场是否触底，关系重大。
三月份的那波成交反弹，基于房价的回调，和银行房贷额度在年后的趋于宽裕以及房贷利率的持续下调。对于购房者而言，当时的收入预期尚未受到疫情影响，而房价和房贷利率的走低，某种意义上就是见底的信号。
如果没有之后四五月份的那波疫情，也许市场成交就此昂头向上了。
那波疫情后，事情又变得复杂了。特别是新冒出了一个影响购房决策的重大问题——
疫情加大了购房者对未来收入的不确定性。
收入要是预期会下降，甚至预期会失去工作、没有收入来源，这对购房者的购房决策、楼市成交意味着什么，相信无需赘述……
而“531”新政以及与之同步的银行房贷政策变化，某种意义上是在对冲那波疫情带来的这个大问题。
新政后，购房者获得购房资格变得容易，公积金最高贷款额度大幅提高，部分情况下的新房、二手房首付比例下降了10%甚至20%，首套房、二套房的房贷利率更是已降至央行规定的最低水平。
这些，无疑都是在提高购房者的购房能力。
宁波楼市是否已经见底，也许要看接下来提高购房能力的这些政策效用，能否抵得过、更理想的是大过疫情后对收入的影响。
至于政策，据我们“宁波楼市报道”得到的消息是，基本上是应出尽出了，短期内应该不会有更进一步的政策措施出台。
一句话，政策底大概率是见到了，市场底则尚待观察确认。
不管怎么说，今年上半年过完，低迷日久后房价的下调，叠加政策对购房者购房能力的提高，可以肯定的是，一部分新房、二手房已经对购房者具备了吸引力——不然，也不会有六月份市场成交的显著回升。
03
先看两张图表：
看了这两涨图表，不知大家发现没有，被视作宁波新房供应量最大、最难卖区域之一的奉化，在今年上半年成交套数位居市区之首，成交占比也是最高的！
上半年奉化商品住宅的成交套数，比公认的“老大”鄞州高出近1500套，在市区中的占比也高出9个百分点。
这背后，奉化各大新盘打折促销的力度，应该功不可没……
我们说上半年新房市场没有想象的那么差，还得提一个数据。
同样先看一张表格：
房管部门数据显示，今年上半年，市六区领证预售的商品住宅总套数为14892套，相较去年上半年的32883套，减少了约55%——新增供应减少的这个幅度，与成交减少的幅度即57%，大致相当。
从上面这张表格上也可以看出，海曙、江北、鄞州、北仑等地，上半年新房成交下滑的幅度，与各自新增供应减少的幅度，基本一致。
换句话说，上半年新房市场成交下降，很大程度上与新增供应量减少有关。
从个盘表现看，虽然说“冷热分化”明显，但反过来也说明，市场还是保持了一定的热度。
“宁波房产”公众版APP上各新盘认购登记数据显示，上半年里，市区还是有9批次新盘开盘时的报名人数超过了房源数，涉及楼盘包括鄞州的东境润府、堇麟上府-云汀、江上云境，镇海的春语文澜、新桂沁澜，北仑的通山郡、云起府（南区），东钱湖的观棠晴雨。
其中最抢手的一个盘，位于镇海蛟川的绿城春语文澜二批次开盘，总共61套房源，吸引了190人报名，相当于三个人“抢”一套房。
04
分区罗列如下（上半年拿地、已开过盘的，以及现房销售的，均列出）：
去年及更早前拿地的未开过盘的待售项目：无
江北
鄞州
17个
东部新城
2个
高新区
2个
东钱湖
1个
去年及更早前拿地的未开过盘的待售项目：无
镇海
7个
北仑
8个
奉化
16个
从开发周期判断，上面这60个不到的楼盘，应该就是今年内购房者在市区内可以选择的全部全新盘了。
当然，供应情况，除了要看楼盘数，还要看楼盘体量大小。
单以今年大半年成交的商品住宅用地（含商住混合用地、商品住宅与保障性租赁住房混合用地等）所能转化的新房供应量看，鄞州区遥遥领先，江北相对也较大，海曙、高新区、东部新城、东钱湖、镇海都没多少盘也没太多的供应量。
见图：
今年下半年，也许有的板块得且买且珍惜，过了这个村就没那个店了……
05
二手房！二手房！
据宁波市房产交易信息服务网数据，截至发稿，网站上通过房产中介挂牌的市六区二手住宅房源总套数，已经超过9万套！
其中，挂牌时间在2022年上半年内的市六区二手住宅房源，总计近40000套！而挂牌时间在去年上半年内的，总计不到15500套。
可作对比的一个数据是，去年一整年，宁波市六区二手住宅的成交总套数是45000套不到。
要消化目前如此大的挂牌量，本文一开头所说的今年上半年市区二手住宅成交量环比去年下半年上升8%这样的幅度，显然是远远不够的。
也许，下一步宁波楼市走势会如何，新房市场没那么重要，最后还得看二手房市场脸色……
二手房市场同样“冷热不均”。
从成交数据看，今年上半年，还是鄞州二手房卖得最多。镇海的二手房成交量，快追上海曙了。而江北的二手房还不如奉化成交多，有点出乎意料……
但二手住宅成交同比跌幅最小的，是江北，下跌31%。
成交跌幅最大的，则是北仑，下跌71%。其次是东钱湖下跌70%。
海曙、鄞州上半年二手住宅的成交跌幅，都是59%；奉化跌42%。
宁波楼市的“半年报”，就暂且先说这么多吧。
大家如果从数据里看出了更多的信息，欢迎留言评论，也欢迎留言对宁波楼市后市走势发表看法。
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采写：宁波晚报记者 施文
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：杨静雅
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