单价近13500元/㎡买的杭州湾期房，逾期交付超过90天，能解除合同吗？

“逾期交付超过90日，买受人有权解除合同。”——期房购房合同里，一般都会有这么一个条款。

一位海女士（化名），就碰到了这种情况。

她最后成功解除合同、退房了吗？

日前，中国裁判文书网公布的一份宁波市中级人民法院的民事判决书，给出了答案。

01

据判决书显示，2021年4月17日（有点意思的一个日子……），海女士在杭州湾（今前湾新区）那边的一个楼盘，签了合同、买下了一套期房。

结合判决书所示及宁波市房产交易信息服务网资料，这个楼盘由绿地开发，海女士所购房源，建筑面积112平方米不到点，总价150余万元——折合单价接近13500元/平方米！并且，是签合同当天全款一次性付清。

按合同约定，房子交付时间为2022年6月30日前。合同中，当然也有常见的有关逾期交付的如下条款：

逾期交付在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；

超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在买卖双方办理完毕合同解除手续且合同备案撤销公示期满后30个工作日内退换全部已付款项，并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人应按照全部房价款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

02

法院查明，2022年12月1日，绿地开发的这个楼盘完成竣工验收备案。次日，绿地方面向海女士发送《商品房交付通知书》。海女士于2022年12月3日收到上述通知书。

显然，逾期交付远超90天了。

海女士据此向法院诉请解除购房合同，要求开发商返还150余万元的购房款，并按全部购房款的5％支付违约金7.5万余元。

开发商则辩称，案涉房屋是因为疫情导致逾期交付的，属于不可抗力，请求驳回海女士的上诉请求。

法院也查明，2020年1月23日浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应，同年3月2日调整为二级响应，同年3月22日，全省应急响应级别调整至三级。

法院最终怎么判的呢？

03

法院判决书指出，虽然原、被告双方约定逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，被告存在逾期交房超过90日的行为，但对原告要求解除合同的申请，仍应根据被告违约程度以及合同目的是否实现来综合判断，以维护买卖双方的合法利益、维护交易秩序。

法院认为——

首先，从违约行为的程度上看，虽然2020年初本省发布的疫情防控一级响应为37天，但此后疫情对生产、生活仍有一定影响，而商品房开发是系统工程，需各类施工人员及相关原材料、设备等均齐备到位、相互配合才能正常进行，履行周期长、管理难度较大。

其次，从违约行为的后果来看，案涉商品房已具备交付条件，开发商亦向海女士发送了交房通知书，开发商逾期交房的违约行为并不影响商品房买卖合同目的实现，且逾期交房的损失可通过主张相应违约金得到弥补。

综上，法院认为，基于诚实信用及鼓励交易原则，综合考虑疫情影响等因素，案涉合同以不解除为宜。

最终，法院对于海女士请求解除商品房买卖合同的诉请不予支持，对基于合同解除而提出的其余请求亦不予支持。

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采写：宁波晚报记者  施文

编辑：史咏梅

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