热点分享 | 房企纾困迎曙光，“AMC+开发商”新格局化解风险

当前，不良市场不断扩容，监管政策导向明确，不良资产管理功能在区域经济发展和金融风险化解中的“稳定器”作用需求越来越强烈，房地产不良处置的思路愈加清晰，我国不良资产行业未来大有可为。

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当前，地产企业风险逐渐暴露，全国性AMC、地方AMC以及民营AMC近期加速入场。在积极与出险房企沟通、扩充纾困资金的同时，AMC还积极联合优质房企，共同完成不良资产处置。

2021年12月

中国信达加入恒大成立的风险化解委员会，中国信达香港董事长任恒大非执行董事。

2022年3月11日

东方资产在全国银行间债券市场发行金融债（债券通），用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等。

2022年3月14日

中国长城资产披露，其获批在全国银行间债券市场发行100亿元金融债，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

2022年4与5日

招商蛇口公告称，其与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

业内人士认为，国有资管公司并购融资债券的发行为房地产行业提供了新的资金和机会。从房企角度来看，要抓住政策窗口期，顺应政策导向，通过收并购行为提升行业流动性。

房地产如何变不良？

根据金融界统计数据显示，2021年以来全国24家商业银行上半年房地产不良贷款规模超1000亿元，同比增长了36.71%。

从目前各金融机构的房地产相关不良资产来看，在”房住不炒”的主基调下，限购、限售、限贷、土地供应增量等政策调控下，中小房地产企业的周转变现速度下降，债务违约风险加剧。据相关媒体的报道，未来房地产不良资产峰值可能会达到万亿。

房地产优质的不良资产项目，往往是持有资产“主体”的不良状态，而不是单纯资产流通性、变现能力的不良，往往存在一个甚至好几个问题，问题一旦被解开，资产就活了。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，国务院副总理在会上指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，央行、银保监会、证监会、外汇局及财政部就房地产问题纷纷表态。积极推动房地产行业转变发展方式，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

AMC入场

助力处置不良资产

优质的不良资产项目，往往是持有资产“主体”的不良状态，而不是单纯资产流通性、变现能力的不良。不良资产处置的过程，既是风险化解的过程，也是信贷资源重新配置的过程。

从去年年底，房地产金融政策不断适度放松。一个会议，一份政策文件，为AMC出手处置、并购风险房企优质项目铺平了道路。

2021年12月，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

2022年1月，金融管理部门召集几家金融AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

化解金融风险、服务实体经济是AMC的主责主业。市场分析认为，几大AMC在上述领域具有丰富经验，其参与有望加快风险企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

01

 房地产成处置重点 

2020年疫情后，银行业大力处置不良资产，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年末下行7BP。

然而形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显恶化。根据东吴证券统计数据显示，26家上市银行的房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累总体资产质量。

02

 AMC处置经验丰富 

目前，房企主要面临两大困境：实物方面是房子卖不掉，金融方面是融资存在困难，没有流动性支持。

资产管理公司（Asset Management Companies，简称AMC）入场纾困，不仅可以成为单一友好债权人加快化债进程，或更有助于稳住资产价格。

经过二十余年的发展，AMC在项目风险化解、企业重组纾困、危机救助等方面积累了丰富的经验；尤其是收购的银行不良资产涉及大量不动产抵押、烂尾楼项目，房地产不良资产处置盘活经验丰富，业务模式和产品类型全面，具有人才、资源、专业和案例等诸多优势。

从AMC角度来看，房地产的不良处置主要从以下两方面入手：实物方面，需要对资产进行管理，让引进的资金发挥作用；金融方面，需要对之前的信贷和风险予以处置，引进资金，为未来的开发经营做准备。

在政策的指引下，未来AMC还将继续以多种渠道参与纾困房企，加快房地产行业风险化解与市场出清，共同促进房地产市场健康规范有序发展。

“AMC+开发商”

化解房企风险

随着我国经济步入高质量发展阶段，不良资产管理行业也进入新常态，表现出市场总量持续增加，业务领域更具多元化，处置手段日益丰富等基本特征。

几大AMC通过参与房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务等方式进行风险化解。但是，在AMC处置“不良”房地产的现有模式中，金融和资本的操作是AMC房产子公司的优势，但相比专业大型开发商，其在开发经营中所能实现的品牌溢价是较低的。

为了解决AMC面临的问题，“AMC+开发商”两方联手共同处置“不良”房产的新模式应运而生。

对于AMC来说，开发商可利用自身对房地产市场的经验，在开发、规模布局和品牌形成有利影响。

对于房企来说，可以借助AMC处理不良资产背后的复杂信贷问题，并在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，享受融资便利。

业内预计，“AMC+开发商”合作主要有三种模式：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建。

重组再开发较为主流，由AMC利用自身优势，负责不良资产的处理和重组，然后由房企作为重组方再开发和运营。

具体而言，不良资产重组包括债务重组、资产重组、人员重组、技术重组、管理重组等，而实质性重组则不仅仅提供阶段性资金支持进行债务重组，更要通过多种重组方式的综合运用，盘活存量资产、实现资产价值最大化。

具体而言，不良资产重组包括债务重组、资产重组、人员重组、技术重组、管理重组等，而实质性重组则不仅仅提供阶段性资金支持进行债务重组，更要通过多种重组方式的综合运用，盘活存量资产、实现资产价值最大化。

面对日趋扩大的“不良”房地产市场，“AMC+房企”的新型处置模式可以说是一场“及时雨”。然而新模式从诞生到成熟，再到对房地产市场有明显改善还有很长的路要走。

地产纾困时代

不良处置迎黄金时期

当前，不良市场不断扩容，监管政策导向明确，不良资产管理功能在区域经济发展和金融风险化解中的“稳定器”作用需求越来越强烈，房地产不良处置的思路愈加清晰，我国不良资产行业未来大有可为。

经济下行周期正是收购不良资产的好时候，以期在上行周期利用估值修复实现较高的处置收益。不良资产处置，高利润关键是要盘活、运营与管理得当，各式资产具有不同回收价值，以最大限度获取价值回报。无论是房地产类债权包，还是单一债权，亦或是单一困境房地产项目，对于现金在手的各类资本而言，目前都已到了最佳介入时机，与此同时，中国不良资产市场也迎来绝佳的发展机会。

面对困境资产广阔的市场机遇，不少实力强劲的房地产国企央企、民营房企、投行、基金、产业投资者瞄准困境地产投资的高收益机会，纷纷下场布局困境资产处置领域。

近日，银保监会官网正式发布了《地方资产管理公司名单》，明确我国目前有地方AMC共59家；民间投资机构经过前两轮市场的一个培育，在这一轮不良资产周期中，开始大量出现；此外，大量的银行系金融资产投资公司（AIC）及外资不良投资机构也大量涌入。

不良资产处置主体和方式日益多元，机构间跨行业的合作也会越来越多，跨行业机构专业团队合作将大大提高处置效率。化解房地产行业风险是一个系统性工程，处置做好了，对银行、企业和资管机构来说，是多赢的局面。

国内不良资产供给的增加正吸引越来越多的机构参与其中，竞争格局已经发生显著变化，竞争程度显著提升。民营资本、境外资本大量涌入，市场环境和基础设施不断优化，产业链日趋完善，各类不良资产的参与主体逐步增多。不良资产经营已经从原来的政策指示，演变成为有商业逻辑、经济价值的商业化业务。

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资料来源：不良资产头条、JIC投资观察、每日经济新闻、贝壳财经、中金、中信建投、新京报、第一财经、券商中国、不良资产头条、地产线上线下交易平台、不良资产评道、李宇嘉地产笔记、搜狐新闻、FR资产阶界、融中财经等。

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