【2017生活】出租房如何报税？

年初，又要报税了。
关于出租房报税，那些可以报？那些不可以？报税是有什么需要注意的？

出租房报税申报费用时要注意以下问题：

① 出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。

② 出租房的汽车费。申报汽车费的时候，要比较小心。因为原则上来说，国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房，而且签订的是长期租约，申报汽车费比较不太适当。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据，按照税法的规定，每年公里数的前两万零四公里属自用。

③ 出租房的劳务费。如果请人帮你维修照看房子，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。

④ 出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产，而土地价值不能折旧。出租房报税时，较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报，而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外，如果是分租，就是出租房子也是自己的主要居住处所（Principal residence），出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，你的房子就被认为改变了用途，不再是享受免增值税的主要居所。后果是，当你买房子时，房子的增值就会被认为是应征税收入。

⑤ 出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外，如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室（Homeoffice），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份（significantportion），否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字，一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。

出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括：

- 与出租房相关的广告费-出租房的保险费

- 出租房的地税

- 出租房的房屋维修费

- 与出租房相关的汽车费

- 出租房的贷款利息

- 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

- 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋，还包括代理佣金费

- 与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费

- 出租房的剪草费

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