【新闻】安省房产16项重大改革

本文来源于CBC NEWS、THE GLOBE AND MAIL、综合各大英文网站翻译

安省省长韦恩今天(2017年4月20日，周四)早上宣布，将仿效卑诗省（B.C），对海外买家征收15%的转让税，正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。相关系列房产改革政策请看下下文：

租房调控

禁所有房东乱涨租金
省议会将修法，取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，以免房东乱涨租金。

根据1997年制定的 Residential Tenancies Act，1991年之前所建房屋的房东若涨租金要受限制，其涨幅上限不得超过通货膨胀率，只有在房子进行过全面装修才可考虑作为例外;但1991年之后所建房屋若出租便不受此法例的限制。

安大略省正在做什么：

- 扩大对所有私人租赁单位的租金管制

- 引入立法加强“住宅租赁法”

- 确保多住宅公寓楼的房产税与其他住宅物业相同

- 五年以上的1.25亿美元计划“进一步鼓励兴建新租赁公寓”

背景：安大略省当前的两级租赁制度制度是迈克·哈里斯（Mike Harris）时代遗留下来的漏洞。二十世纪九十年代，进步保守党政府撤销了对新出租物业的租金管理，但对1991年前建成的物业完全没有任何限制。其结果是公寓的开发热潮，不受租金管制，居民可以看到租金上涨30％以上。但即使是在租金控制下的楼宇，房东也有办法迫使租户出租或进行装修，让他们收取较高的租金;最近全球分析安大略省房东与租客委员会的数据显示，自2013年以来，驱逐申请量已跃升23％。

海外买家购房及炒房

安大略省正在做什么

- 在大金马蹄地区推出15％的“非居民投机税”

- 与加拿大税务局合作，加强报告要求，并确保对房地产采购和销售征税

（下图分享温哥华海外买家趋势图，深色为增加海外买家税政策前，浅色为政策后）

该政策除了大多伦多和Hamilton地区，还将矿大到整个金马蹄区。（如下图所示）

背景资料：为了打击房地产炒卖，安大略省正在从不列颠哥伦比亚省的手册中收录一页。 去年八月 对不是加拿大公民或永久性居民的业主所购买的住宅物业征收了15％的税款，这些房产几乎立即下跌。 但另一个副作用是财产转移税收的下降，这是该省的主要收入来源之一。

根据消息源的信息， 安省将对非加拿大国籍或非永久居民的，并且不住在安省的住宅住房购买者征收15%的税。该政策和去年温哥华的海外买家税类似，不同之处在与，海外买家如果在购买房产后的一定时间内成为居住者可以获得退款。

以下情况可以把15%的税退回来: 

- 4年之内获得移民身份

- 2年全职上学，留学 

- 1年当地工作经验

打击物业黄牛党

政府将出台的抑制过热房市措施之一将打击炒楼花和把房价炒高的“房产黄牛党”(property scalpers)。

安大略省正在做什么

- 努力“理解和解决”房地产实践，允许“纸张翻转”，其中包括使用转让条款进行房地产投机

- 审查房地产经纪人“确保消费者公平代表”的规则

背景：为杜绝“影子转售”存在，温哥华于2016年5月推出新政，要求房产中介必须跟房产卖家签订合同，明言未来房屋出售不管转手多少次，利润都归售房业主所有。

有投机者购入大批楼花多次重售图利，但却没有缴付应缴税项。那些房产投机客进入新楼盘市场，通过炒卖购房合同，利用契约转让条款漏洞，在房屋正式交割前出售手中合同，牟取暴利同时又逃税。

合约转售并不触犯法律，不过由于资本利润只是从所有资本利润的一半金额中再赋税，变相让投机者毋须把全数从重售楼花所得的收入征税，因此他希望消除物业黄牛把从炒卖投机所得盈利视为资本利润的漏洞。

在地产市场最火爆的温哥华，大型公寓楼的开发商在预售新建单位之前，往往已经把价格最低的单位私售给其亲友和一部分指定代理经纪的客户。这些低价的公寓楼花被内部私售后，买家利用合同中的转让条款以高价转卖，翻高价格，而开发商也从中牟利。

这种俗称“影子转售”或“纸盘交易”(shadow lippping)，引起地产界很大的争议，被认为是助长了当地市场的房屋供应紧张和房价疯涨。普通市民更是心生不满，想要买房的普通人抱怨根本无法进入市场。这种内部私售的现象很普遍，开发商也悄悄鼓励这种做法。

空置税

安大略省正在做什么

- 引入立法让多伦多“和潜在的其他城市”引入空缺税

背景：根据最近的一项研究，去年温哥华6.5％的房屋空置，这个城市在35年来最高的比例 - 成为加拿大第一个征收空置房屋税的城市。 （该市仍在执行1％的税收，首先在2018年到期）。多伦多市长约翰·托利（John Tory）积极寻求跟随温哥华的领先地位。

其他变化

安大略省正在做什么

- 建立省级剩余土地新市场住房和廉价住房单位

- 建立一个“住房供应小组”，以确定住房发展的障碍，并与开发商和市政当局合作解决

- 建立一个小组，就房屋市场向政府提供意见和新发布的变化的影响

- 教育消费者对房地产交易的权利

- 使市政府“灵活地”利用财产税促进发展

- 电梯维修检修标准

- 与市政府进行更新的增长计划，以解决密度和“适当范围的单位规模”

最后附上2005到2015年间的房屋价格指数，紫色为加拿大，红色为大多伦多（GTA）地区

Benny 有话说：

一些關於今日宣佈外籍人士在加拿大買房稅務的重點：

- 徵收房價 15% 的外籍人士購房稅

- 這是加在原有的土地轉讓稅(Land Transfer Tax)之上 

- 適用於黃金馬蹄區域, 包括大瀑布, Hamilton, 多倫多, 一直到Durmham區域， Waterloo, Peterborough. (請看附上的地圖) 

- 2017年4月21日起立即生效

- 2017年4月21日以前簽訂的買賣合同不會受到影響

豁免 Exemptions

- 安大略移民被提名人计划（“被提名人”）身份的外国人可获得对NRST的豁免。为符合豁免条件，外国人在购买或收购时必须有安大略省移民提名方案确认，财产必须作为外国人的主要住宅。

- 外国人在购买或收购时根据“移民和难民保护法”赋予“公约难民”或“需要保护的人”（“难民”）的地位，也可获得豁免。

如果外国人共同购买住宅物业，具有配偶（“土地转让税法”中定义的）外国人，加拿大公民，加拿大永久性居民，“被提名人”或“难民”那配偶。

- 但是，如果加拿大公民，加拿大永久居民，“被提名人”或“难民”及其外国国家配偶連同另一外国国民购买财产，则豁免不适用。例如：

一名加拿大公民及其外国配偶;或是連同作为外国人的第三方一起買房， 该豁免不适用，NRST将被徵收。

可以申請退稅的情況 Rebates

NRST的退稅可能在以下情况下可用：

- 外国人在购买之日起四年内成为加拿大公民或永久居民;

- 外国人是根据安大略省培训，学院和大学部第70/17号条例所规定的从“购买或获得”之日起至少两年全時間full-time入学的学生。

- 外国人在购买或收购之日以来，一直在安大略省全职工作一年以上。

为了符合退税条件，外国人必须完全拥有该财产，或将其财产完全与其配偶持有。该财产在该期间内也必须被用作外国人的主要住宅（如果适用的话，他们的配偶）。

退税将按照“土地转让税法”规定的退税率计息。

需要支持文件来证明所有退税申请。

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