法院判了！龙岩各小区物业、业主注意

物业服务涉及千家万户，与群众生活息息相关。近年来，物业服务纠纷风险逐年上升。为切实推进物业领域诉源治理工作，进一步发挥典型案例宣传、教育、引导、警示等作用，龙岩市新罗区人民法院发布涉物业服务纠纷典型案例，引导物业服务单位改善物业服务质量，业主提高自我管理能力，妥善预防和化解物业服务纠纷，共同营造和谐人居环境。

案例一：不能因物业管理不到位而拖欠物业费

案情简介

邱某系某小区B区业主，同时，半地库负88号车位也一直由邱某使用。2014年，该小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，对相关物业服务价格进行约定。2015年1月至今，某物业公司根据合同要求，为该小区提供物业管理服务。但邱某认为物业公司服务不到位，陆续拖欠物业服务费及其他费用，其中：欠物业服务费3217.7元、水电公摊费216元、电梯公摊电费266.4元，以及车位管理费1600元，合计5300.1元。某物业公司遂提起诉讼，要求邱某支付物业服务费及其他费用。经法院依法审理，支持该物业公司的诉请。

法官说法

本案系因业主欠缴物业费引发的物业服务合同纠纷。在案件中，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。物业公司根据合同的约定向包括邱某在内的业主提供了物业管理服务，邱某在接受某物业公司提供的物业服务后，应履行向某物业公司交纳物业管理费、公摊水费、公摊电费等费用的义务。故邱某拖欠某物业公司前述费用，已构成违约，应限期支付。对于邱某辩称物业公司管理不到位构成违约，故拒交物业费的问题。只有当物业公司提供的服务存在严重瑕疵才构成违约，而违约应承担的责任系限期整改、解除合同等。物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主如认定物业公司在实施物业服务合同中存在问题，应当选择以合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，但不能成为拒交物业服务费的理由和依据。

案例二：物业公司不得拒绝为车库所有人提供服务

案情简介

叶某系某小区业主，也是该小区2号车库的所有权人，名下登记有小型普通客车一辆。2022年，该小区业主委员会与物业公司签订服务合同，由物业公司为小区提供物业服务。后物业公司以叶某设置围栏占用公共停车位为由，未将叶某的车辆信息录入物业服务管理系统，导致叶某的车辆无法正常通过自动感应的道闸系统驶离小区。叶某多次与物业公司沟通协商未果，遂诉至法院，要求物业公司将车辆信息录入系统，使其车辆正常进出于小区。经法院依法审理，支持叶某的诉讼请求。

法官说法

物业公司作为物业服务企业，根据物业服务合同约定对小区内的共用部分及共有设施进行管理。叶某作为某小区车库的业主，对其名下车库享有占有、使用、收益和处分的权利，物业公司应为业主车辆正常进出小区提供服务保障。物业公司关于叶某设置围栏占用公共停车位的抗辩意见，与本案属不同法律关系，可另行主张权利，但不能成为物业公司拒绝将叶某的车辆信息录入物业服务管理系统的理由。物业公司据此未将叶某的车辆信息录入系统，导致叶某的车辆无法正常通过自动感应的道闸系统驶离小区的行为不合理，应限期改正。

案例三：物业公司退场应将资料完整移交

案情简介

2010年，龙岩某建设公司与甲物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定将某小区安置房委托甲物业公司进行物业服务管理，管理期限至小区业委会成立止，并对管理事项进行了约定。甲物业公司按照约定的时间进驻某小区提供物业服务。2017年10月，某小区业委会成立，随后该业委会与甲物业公司续签物业服务合同。合同履行中，甲物业公司与小区业主间因物业服务产生矛盾。某小区业委会遂新聘用了乙物业公司提供物业服务，并分别在2019年7月21日和28日，发函告知甲物业公司，该小区已聘请了新物业公司，业委会与甲物业公司的合同于2019年7月31日终止，要求甲公司与乙公司进行交接。同月30日，三方召开了“物业交接工作协调会”，在小区业委会的监督下，甲乙物业公司进行交接，但是，甲物业公司并未移交小区的竣工验收资料、技术资料、物业文件以及相关财务资料等。小区业委会向新罗法院提起诉讼，要求甲物业公司移交上述材料并赔偿部分损失，经法院依法审理，支持某小区业委会的部分诉讼请求。

法官说法

本案系因物业退场后交接事宜引发的纠纷。根据《福建省物业管理条例》规定，物业服务合同期满的，原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。本案中，龙岩某建设公司在前期物业服务时，已向甲物业公司移交了竣工总平面图等相关资料。后某小区业委会与甲物业公司终止物业服务合同，甲物业公司退出该小区物业服务时理应将上述资料完整移交给小区业委会或乙物业公司，物业公司进场、退场是常事，物业公司要有正确的认知，坚守底线，理性对待退场，遵守相关规定，及时完整交接，避免引发纠纷，对企业产生不好的影响。

案例四：业主应按调整后的标准交纳物业费

案情简介

2012年，龙岩某房地产公司与某物业公司签订某小区《前期物业服务合同》，约定普通商品房住宅按每月每平方米1元计算，保障性住房按每月每平方米0.8元计算，双方在该合同中亦约定物业服务费“实际收取依据房屋交付时市物价部门公布的标准作相应调整”。2014年，该物业公司根据2013年发布《龙岩市物价局、龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》的相关规定向龙岩市新罗区物价局备案，调整并执行物业服务费为每月每平方米1.3元。某小区业主龚某认为其住房属保障性住房，某物业公司违反合同约定擅自提高物业费且提供的物业服务未达标，从2015年12月起拒绝缴纳物业服务费。某物业公司遂向新罗法院提起诉讼要求龚某支付物业服务费、公摊水电费及违约金。经法院依法审理，判决支持某物业公司的诉求。

法官说法

本案系因物业服务企业调整物业服务费收费标准引发的纠纷。本案中，虽然龙岩某房地产开发有限公司与某物业公司于2012年6月签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费标准为普通商品房住宅按每月每平方米1元计算，保障性住房按每月每平方米0.8元计算，但双方在该合同中还约定物业服务费“实际收取依据房屋交付时市物价部门公布的标准做相应调整”。2014年11月，某物业公司根据2013年10月发布的《龙岩市物价局、龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》的相关规定，调整并执行物业服务费每月每平方米1.3元，同时向龙岩市新罗区物价局备案，符合双方合同约定，物业服务费收费标准亦未违反物价部门公布的标准。2014年12月20日，龚某对物业服务费每月每平方米1.3元未提出异议，而且龚某也已按该收费标准缴纳了部分物业服务费。所以，龚某应按照调整后的标准交纳物业费。

案例五：依法成立的业委会自行服务管理小区不违法

案情简介

某小区于2017年依法成立业主委员会并备案，后出台《小区物业自行管理办法》明确其负责某小区的物业管理、服务，物业管理费按住宅（以房产证登记面积计算）0.3元/平方米按月收取。洪某系该小区业主，其以某小区业主委员会在成立时未经小区业主表决，不具有提供物业管理服务的资格为由，拒绝交纳物业服务费。该小区业主委员会向新罗法院提起诉讼，要求洪某交纳物业服务费。经法院依法审理，支持某小区业主委员会的诉讼请求。

法官说法

本案系因业委会出台物业服务费收取规定引发的纠纷。根据《中华人民共和国民法典》规定，业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。某小区业主委员会依法成立并备案，其为了小区的利益，出台了《小区物业自行管理办法》，明确由其对小区的公共环境卫生、水电、出入车辆、安全保卫等进行管理和服务，该业委会实质上履行了小区的物业管理职责，兼有了物业管理服务的职责，达到了物业管理的基本要求。其为包括洪某在内的全体业主提供了物业管理服务，洪某在接受或享受了某小区业主委员会的物业管理服务后，理应参照《小区物业自行管理办法》的约定以及公示的收费标准交纳物业服务费。

案例六：物业费的收取应根据建筑住宅的实际状况确定

案情简介

2016年，某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，约定“物业服务费按建筑面积计算，其中多层住宅物业服务费按每月每平方米0.4元计算、高层住宅按每月每平方米1元计算，别墅按每月每平方米1元计算”。合同签订后，业主邱某认为其所住房屋系多层住宅而非别墅，物业费应按多层建筑收取，某物业公司以别墅的标准向其收取物业费不符合合同约定，因此拒交物业费及公摊水电费。实际上，邱某所有房屋构造为四层，均为其所有，单独一户且附带独立小花园，明显区别于小区中的多层、高层住宅。某物业公司遂向新罗法院提起诉讼，要求邱某交纳物业服务费、公摊水电费及违约金。经法院依法审理，判令邱某支付某物业公司管理服务费、公摊水电费及相应的违约金。

法官说法

本案系因物业服务费的收取标准引发的纠纷。物业费用的收取应根据建筑住宅的实际状况确定。虽然邱某提供的相关证据反映案涉房屋用途为住宅，但别墅性质的房屋用途亦属于住宅；另根据案涉房屋的外观及购房合同、权属证书等反映，案涉房屋构造为四层均为邱某所有，为单独一户且附带独立小花园，明显区别于小区中的多层、高层住宅，不存在和其他业主上下层居住的情形，因此物业费用的收取应根据建筑住宅的实际状况确定，即按别墅类别交纳物业费。某物业公司根据合同的约定向包括邱某在内的业主提供了物业管理服务，邱某在接受某物业管理公司提供的物业服务后，应履行向某物业管理公司交纳物业服务费、公摊水电费的义务。

龙岩市融媒体中心出品

来源：龙岩新罗法院

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