首付7.5%？！2024年，最强救市政策来了！
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楼市又出大招！
令人惊叹！
近期，各地接连响应 517 新政：
一线新政实施满一周，成效看上去还行，不过其持续性仍需加以审视。
二三线的效果逊色于一线，然而 6 月房企想必会大力推行促销活动，这也颇为值得期盼。
四五线该如何是好呢？
真可谓是用尽一切办法了。
今日见到几项楼市新政，险些让人惊掉下巴。
四五线城市政府为了救市真是大招频出！
青岛胶州7.5%首付横空出世！
近日,山东青岛“胶州市促进房地产市场高质量发展相关政策”新闻发布会举行，据了解此次发布会共出台5项促进房地产市场高质量发展的激励政策和举措
胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措，促进房地产市场高质量发展。参与商品房团购，还有多项优惠政策。
一是年度最低价保障，确保团购池房源为2024年度内同等房源市场最低价，且为网签后半年内最低价。
二是在此基础上，争取开发企业再让利5%～10%。
三是购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1～2年交齐。
胶州楼市政策再升级，不仅保持首套房首付比例在15%的标准，更进一步探索，实现了最低可达7.5%的超低首付比例。
若此政策属实，那么那剩余的7.5%首付究竟由谁来承担？
是政府设立的专项资金先行垫付，还是政府担保，过几年再付，还是另有他法？这些关键细节，文件之中并未明确提及，让人不禁猜测。
胶州低首付的背后：库存积压，去化压力山大
胶州市楼市走到这一步，与其当前的市场环境息息相关。据统计，截至今年4月底，胶州的去化周期长达64.4个月，仅次于市南区的75.08个月，位居青岛第二。
在可售房源方面，胶州市也毫不逊色，新房可售套数高达23953套，可售面积更是达到了279.62万㎡，位列黄岛区之后，成为青岛的又一库存重灾区。
政府财政介入楼市：先例已开，其他城市会否跟进？
当政府财政开始涉足楼市，为购房者垫付首付甚至月供时，这一现象已不再是新鲜事。
早在今年2月18日，四川省宜宾市代管的兴文县便率先迈出了这一步。
这个县城“花式”鼓励购房：预发工资交首付、月供垫付、首付缓付
2月19日，四川省宜宾市兴文县出台购房补贴政策，内容涉及鼓励企业预发工资交购房首付、可申请专项基金垫付月供等。
此次补贴对象适用于兴文县包括但不限于空铁新区范围内就业的产业工人。产业工人是指在企业中从事集体生产劳动，以工资收入为主要生活来源的工人。
根据微信公众号“兴文发布”，此次补贴条件包括团购优惠政策、首付缓付政策、代金券补助政策、鼓励公积金贷款政策、贷款利率优惠政策以及月供垫付政策等六个方面。
从团购优惠来看，此次政策指出，以企业为单位，月度团购商品房5套及以上，优惠总房价的5%（以商品房实际备案价为基础）。鼓励企业出资团购房，用于职工福利周转。
首付缓付政策则是由兴文县住建城管局设立基金专户，兴文县财政投入3000万元建立产业工人购房专项基金，为产业工人提供购房保障。
具体而言，在兴文县空铁新区企业连续工作满6个月，在购房时可享受首付缓付优惠，首付缓付比例不超过50%，总额不超过10万元，总时限不超过2年。其缓付部分经申请由专项基金垫付，1年内免息，超过1年按银行同期贷款计息。
同时，新政策还鼓励企业预发工资交首付。
除此之外，此次购房鼓励还包括代金券补助政策。在同一企业（企业名单以经开区管委会列入名单为准）就业满3年，新购首套房可一次性获得该企业购房补助代金券2万元。
兴文县也鼓励公积金贷款政策，鼓励企业为职工购买公积金，特殊情况下企业承担部分可申请专项基金垫付，垫付金额不超过应付总额的50%，垫付时间1年内免息，超过1年按银行同期贷款计息，总时限不超过2年。
不仅如此，新政策还包括贷款利率优惠政策和月供垫付政策。比如，受贷商业银行按揭按照LPR下浮20个基点给予优惠；产业工人存在特殊困难的可申请专项基金垫付月供，垫付时间不超过2年，垫付资金1年内免息，超过1年按银行同期贷款计息。
四川南江，推出农村住房抵押贷款
明显是为了激励农民，倘若没有首付款来买房，能够将农村的房子抵押给银行，四川农村的房子能值多少钱，也就几万块吧。
这难道不近乎于零首付吗？
首付是通过抵押得来的，接着再去加杠杆买房，这确定不是次级贷款吗？
此次新政在购房支持上可谓力度空前，但也伴随着不少争议之声。
其中，“预发工资交首付”成为公众瞩目的焦点。首付比例历来由银行主导，鲜少受到财政或地方政府的直接干预。而此次鼓励企业预发薪资作为首付的做法，无疑是一次创新尝试，带有明显的引导色彩。
在以往楼市调控严格的时期，首付来源受到严格审查。但如今，政府文件的出台，无疑昭示着首付款政策的某种松动。
首付政策的调整必然伴随着风险。一旦购房者面临首付款偿付问题，便会引发一系列争议和舆情风险，甚至可能导致交易纠纷。
然而，新政的出台并非无的放矢。当前三四线城市楼市面临严峻的去化压力，市场供求关系失衡。
据中国百城库存报告显示，三四线城市的去化周期已达到15年来的最高点，高达30.2个月。市场的低迷态势迫使政府不得不采取更加积极的政策来刺激楼市。
以宜宾兴文为例，一套房的平均价格约为60万元，即便按100万元计算，首付比例也高达20万元。而此次首付支持政策的出台，无疑将降低购房者的首付压力，提高购房积极性。
然而，要想真正激活三四线楼市，严跃进认为仍面临诸多挑战。在当前的市场环境下，需要更加全面和深入的政策措施来支持楼市的发展。
展望楼市未来，若市场持续“低温”，降首付、降利息等刺激措施或将成为常态。
实际上，当前环境已为首套房首付比例进一步下调至15%以下铺平了道路。
香港10%首付
看看中国香港，通过二按（加按）的灵活机制，购房者早已享受到了低至10%的首套房首付比例，这背后离不开市场化金融机构的积极推动。
美国1%的首付
再放眼全球，以美国为例，首套房首付比例甚至能低至1%，展现了更为宽松的购房环境。对于美国贷款来说，常见的贷款期限有以下几种：15年、30年和40年。其中，30年期贷款是最常见的选择。在1％首付计划中，购房者只需要支付房屋总价的1％作为首付款。这意味着如果一套房屋的总价为100万美元，购房者只需要支付1万美元作为首付款。剩余的99万美元将通过贷款来支付。
澳洲2%首付
根据报道，澳大利亚新州的弱势人群在州政府出资40%的帮扶下，购买新建房屋，或者政府出资30%帮助购买二手房。这也意味着，个人只需2%的首付就能买到一套房子。该计划只对低收入单亲家庭、50岁以上的单身人士，以及包括护士和急救人员在内的关键工作者开放。我们可以把整个计划看作是政府和购房者一起合资买房的方式，政府将出首付的大部分资金，但是同时政府将拥有 30%-40% 的房产所有权。
这样一来，购房者就能以较低的存款、较低的收入和较低的持续住房贷款还款额更快地进入市场。然后，该计划还允许申请人可以选择在日后将政府所占房子的比例进行赎回。
低首付、高杠杆是饮鸩止渴吗？
在金融科技征信的加持下，融合人脸识别、大数据和云计算，
购房首付比例下调已不再是遥不可及的设想。
然而，这样的趋势也引发了一些人的忧虑，他们担心此举可能加剧居民负债，对民生造成压力。
特别是三四线城市的居民，甚至农民，农民本身就不富裕
因此只能给他们加大杠杆比例，只是这杠杆加的太离谱了，也太吓人了。
希望国家规范一下吧，别让地方搞得无法收场啊。
但当我们深入观察楼市现状，不难发现一个事实：那些本无意购房的人，即便首付再低，也未必会动心。
而对于那些收入稳定、现金流健康的购房者来说，政策的优惠无疑是一个改善居住环境的良机。
可以预见，若楼市持续低迷，各地政策将不断加码，以刺激市场回暖。
目前，部分地方已推出先一半首付7.5%的优惠政策，但这仅是地方层面的小试牛刀。
我们预计，在未来一年里，全国范围内的首付比例有望进一步下调，比如从当前的最低15%降至10%。
同时，地方政府为提振楼市，可能会频繁出台类似山东胶州和四川那样的垫首付政策。
至于房贷利率，未来仍有下行空间。关于存量房贷利率的调整，我们不妨拭目以待。
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