房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总 （7）| 法宝案例
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因市场价格的变动引起房价上涨数倍，但卖方无证据证明合同订立时价格明显低于当时市场价格的，卖方能否以此要求解除合同？
关键词：房屋买卖合同；情势变更；诚实信用原则
裁判要旨：在房屋买卖合同中，双方当事人应该对市场的情势变更有正确的预测。因市场价格变动引起的物价上涨，是市场经济规律决定的，属于市场交易的正常风险。依据《合同法》的规定，有失公平的合同是可以撤销的。衡量合同是否有失公平，除去正常的市场风险、交易风险，应当以合同订立时的市场价格为参考。同时，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，在上述情况下，仅因市场价格发生变化就解除合同的，违背诚实信用原则，不予支持。
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某市代办服务部与马某等房屋租购合同纠纷上诉案（法宝引证码：CLI.C. 3924299）
一审法院审理查明：马某、陈某系夫妻关系。北京市西城区XX轩X号楼XX号房屋系马某、陈某名下的私产房屋，建筑面积137.5平方米。2005年7月17日，马某、陈某与某市代办服务部签订《房屋租购协议书》，约定马某、陈某将涉案房屋出租给某市代办服务部经营业务使用，某市代办服务部向马某、陈某承诺租用该房是为了在租用期内购买该房，收购价80万元，马某、陈某是在得到某市代办服务部以上承诺后才同意将该房出租给某市代办服务部的，并且同意某市代办服务部根据自己需求改动房间结构，同时不再对外出售该房；某市代办服务部租用该房时间为10年，自2005年8月1日起至2015年8月1日止（在租房期内某市代办服务部可以提前按收购价80万元购买，但不得延期），年租金4万元，实行一年一付，一年一清，每年房租到期提前半个月支付，自2005年8月1日起向马某、陈某支付租金；如任何一方违约，违约方按该房总房款的30%向守约方进行赔付。某市代办服务部于2011年6月向法院提起诉讼，要求马某、陈某履行协议书约定的房屋出售义务，将涉案房屋出售给某市代办服务部并协助办理过户手续。该案审理中，马某、陈某以协议书履行过程中某市代办服务部存在拖延给付租金的情况，以及涉案房屋价格现已上涨至400万元以上，继续履行合同对马某、陈某明显不公为由诉至法院，要求某市代办服务部支付违约金24万元，并解除马某、陈某、某市代办服务部双方签订的《房屋租购协议书》。某市代办服务部以其答辩意见，不同意马某、陈某的诉讼请求。另查，2007年至2010年某市代办服务部每年给付租金时间均在7月23日至8月1日之间，2011年某市代办服务部给付租金时间为2011年7月15日。本案经调解，双方当事人各执己见。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，马某、陈某与某市代办服务部签订的《房屋租购协议书》系双方自愿订立，且内容不违反法律、法规规定，该合同当属合法、有效。马某、陈某称某市代办服务部延期支付房租，根据本案证据显示某市代办服务部支付房屋租金的时间均不迟于每年房租到期日，某市代办服务部的行为尚不足以构成对马某、陈某的违约，故对于马某、陈某要求某市代办服务部支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。依据《房屋租购协议书》内容，某市代办服务部租用马某、陈某的房屋是为了在租用期内以80万元的价格购买该房。合同履行期间，受国家调控政策、市场波动等多方面因素影响，涉案房屋价值已远超双方当事人在签订合同时所能预见到的市场价值范围；且某市代办服务部自2005年合同签订后，至2011年起诉前从未向马某、陈某提出过购买房屋的主张，现某市代办服务部要求履行协议，但涉案房屋价值与协议约定的价格相差巨大，不符合等价有偿的原则；审理中，经法院多次调解，双方当事人亦无法达成一致意见。综合上述情况，若马某、陈某与某市代办服务部此时按照协议书约定办理房屋出售事宜，对马某、陈某显失公平。故对于马某、陈某要求解除《房屋租购协议书》的诉讼请求，法院予以支持。应当指出，某市代办服务部在合同履行中并无过错，合同解除后，马某、陈某应就合同解除一事承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第4条、《中华人民共和国合同法》第8条之规定，判决如下：一、解除马某、陈某与某市代办服务部于二○○五年七月十七日签订的《房屋租购协议书》。二、驳回马某、陈某的其他诉讼请求。
一审判决后，某市代办服务部不服提起上诉。
二审法院认为，双方当事人之间订立的合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。某市代办服务部支付租金的时间并未违反合同约定，未构成违约。本案中，双方当事人于2005年签订合同，约定某市代办服务部可以以80万元的价格购买诉争房屋，现诉争房屋价格已经上涨数倍。诉争房屋的价格上涨是因市场价格变动引起的，是市场经济规律决定的，属于正常的市场风险。如果仅因市场价格发生变化就解除合同，不利于维护诚信的市场交易秩序、合同的确定性与可信赖性。马某、陈某应当正确认识变更的情势与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高对市场变化的预见性。关于价格是否有失公平，除去正常市场风险，应当以合同订立时的市场价格为参考，但马某、陈某并未提供相应证据证明合同订立时诉争房屋价格明显低于当时的市场价格。一审法院以涉案房屋价值已远超双方当事人在签订合同时所能预见到的市场价值范围为由，认定若马某、陈某与某市代办服务部此时按照协议书约定办理房屋出售事宜对马某、陈某显失公平，不符合现行法律法规规定，亦不能维护正常交易安全及信赖，应当予以更正。马某、陈某要求解除合同，不符合法律规定，不予支持。为此，二审法院撤销一审判决，驳回原告马某、陈某全部诉讼请求。