房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总 （8）| 法宝案例
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职工违背其与单位签署的危旧房改造协议，并擅自转让该在建房屋的，系无权处分，转让合同无效
关键词：无权处分；无效合同；职工危旧房改造协议
裁判要旨：职工与其单位签署的危旧房改造协议，在性质上，属于职工危旧房改造工程，其集资方式为部分享受国家补助，部分集资，所得房屋的权属性质应为部分产权，并不享有完全产权。另外，因该房屋尚在建设中，职工对其仅享有期待物权的部分所有权，而并非完全产权，故其与第三人签订房屋转让协议处分该房屋的行为，属于无权处分行为，在没有取得单位追认的情况下，该转让合同应属无效，且自始无效。
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贾小勇与杜雪琴房屋买卖合同纠纷上诉案（法宝引证码：CLI.C. 8075975）
上诉人（原审原告）贾小勇。
委托代理人 张曜山。
上诉人（原审被告）杜雪琴。
委托代理人 范怀祯。
上诉人贾小勇与上诉人杜雪琴纠纷房屋买卖合同一案，均不服合水县人民法院（2014）合民初字第720号民事判决，向甘肃省庆阳市中级人民法院院提出上诉。庆阳中院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贾小勇及其委托代理人张曜山与上诉人杜雪琴及其委托代理人范怀祯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年8月13人，经蔡淑萍介绍，杜雪琴（甲方）与贾小勇（乙方）签订楼房转让协议，约定：甲方自愿将在合水林业总场住宅建房小区内楼房1套转让给乙方，楼房面积为100平方米，由乙方全部出资，该房屋建成后为乙方私有财产，乙方按照国家政府性危旧房建设补助资金一次性付给甲方叁万元；乙方按照合水林业总场要求分期支付，在乙方交付全部房款后，甲方拿到房屋全部钥匙交给乙方，甲方不得以任何理由向乙方索要超出以上所付资金的任何款项，乙方出资每次按照林业总场指定的账户以甲方名义交款后，甲方将房款票据交由乙方保管；甲方保证自己对该房屋拥有处分权，不涉及第三方权利，甲方对该转让楼房不再加价，在乙方办理房屋产权过程中甲方需提供本人身份证、户口本及相关资料，并配合协助乙方办理相关手续，费用由乙方承担；乙方违反本协议，未按约定时间交付房款，按照总厂建房合同计算缴纳滞纳金，若甲、乙双方违反本协议约定，按总房款的30％承担违约金。合同签订后贾小勇给付杜雪琴房款10万元，2011年10月19日给付房款2万元，杜雪琴给贾小勇出具收条1张：“今收到贾小勇交来危旧房建房款贰万元整（20000元），收款人杜雪琴，2011年10月19日。”杜雪琴将其与合水林业总场签订的“职工危旧房改造建房交款协议书”同时交给贾小勇。该协议书约定：购买国有林场危旧房改造住房的职工拥有有限产权，职工在购买住房不满5年，不得直接上市交易；乙方不得在规定时限内私自转让、买卖或冒名购建。2013年7月，合水林业总场职工危旧房工程整体规划调整，将杜雪琴原来集资的100平方米变更为80平方米，房屋面积调整后杜雪琴电话告知了贾小勇，贾小勇未提出异议。2014年7月10日林业总场通知杜雪琴缴纳第二批房款，杜雪琴电话告知时贾小勇提出要当时约定的100平方米楼房，且将房产证办在他人名下，就此事双方未达成一致意见，贾小勇遂提起诉讼。请求：1．解除双方签订的房屋买卖合同；2．由杜雪琴返还其购房款10万元及银行同等贷款利息；3．由杜雪琴给付非法收取的转让费3万元（实际给付2万元，出具欠据1万元）及利息并承担本案诉讼费用。杜雪琴答辩认为，贾小勇存在违约，要求终止房屋转让协议，并由贾小勇承担违约责任赔偿损失。
原审法院审理认为：贾小勇与杜雪琴签订的房屋转让协议，虽然是双方真实意思的表示，但违背了合水县林业总场职工危旧房改造建房协议书“职工购买住房不满5年，不得直接上市交易，不得私自转让，买卖或者冒名购建”的规定，属于无效合同。贾小勇要求解除房屋买卖合同和退付10万元房款及2万元转让费的请求应予以支持；贾小勇和杜雪琴明知该房屋在五年内不得买卖仍签订转让协议，双方均有一定过错，故贾小勇要求支付利息及杜雪琴辩解贾小勇承担违约责任的理由均不成立。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条之规定，判决：一、解除杜雪琴与贾小勇签订的房屋转让协议；二、杜雪琴返还贾小勇房款及转让费12万元；三、驳回贾小勇的其他诉讼请求；案件受理费2700元，由贾小勇负担500元，杜雪琴负担2200元。
原审原告贾小勇、原审被告杜雪琴均不服上述判决，向庆阳中院提起上诉。
贾小勇对一审法院作出的第一、二判项无异议，对判项三有异议，上诉称：其交付给杜雪琴的房款均系贷款，已经支付利息100250元，杜雪琴因单位发生建房面积缩小无法向其交付100平方米的房子，存在违约，给其造成极大的经济损失，应承担违约责任。请求：1．依法撤销合水县人民法院作出的（2014）合民初字第720号民事判决判项三;2．请求判处杜雪琴因违约给其造成的银行贷款利息100250元；3．本案诉讼费用由杜雪琴负担。
杜雪琴上诉称：1．其对涉案房屋享有可期待物权，转让行为不违反法律的强制性规定，亦未损害其他人利益，可以依法进行转让，转让行为有效，一审法院依据林业总场关于集资房不得转让的内部规定，判处转让协议无效，违反了《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定；2一审法院对其提交的证据电话录音及短信未予彩信导致本案违约责任认定不清；3．贾小勇并未按照转让协议一次性给付其30000元建房补助金，只付了20000元，剩余1万元经多次催要至今未付，存在违约；4．在合同履行过程中，虽然由于林业总场报批的建设计划总体调整，将其自己的100平方米房子变成80平方米，是其不能预见的客观情况，且其尽力采取补救措施为贾小勇调整了一套100平方米的房子并以电话短信方式告知，但贾小勇仍以各种借口拒绝缴纳集资款存在违约，应承担违约责任。请求：1．撤销合水县人民法院作出的（2014）合民初字第720号民事判决；2．判令由贾小勇承担违约责任并赔偿给其造成的经济损失4万元；3．本案一、二审诉讼费用由贾小勇负担。
经审理查明，一审判决据以认定事实的证据有：当事人陈述，双方身份证复印件，楼房转让协议书，房款收据及收条，合水县林业总场与杜雪琴签订的职工危旧房改造建房交款协议书，以上证据均经过一审举证和质证，来源合法，客观真实，庆阳中院予以确认。
贾小勇二审中未提交新的证据，杜雪琴二审中向法庭提交了2014年7月29日下午与贾小勇电话录音光盘1份，证明其按照约定为贾小勇调整了一套100平方米的大房子并催贾小勇交款，其不存在违约行为。质证中，贾小勇对该份证据的真实性无意义，但认为该份证据不能起到证明目的。经审查，该份证据记载的内容可以证明杜雪琴承诺已经按照约定向贾小勇调整了一套100平方米的房子，且内容真实，可以作为本案认定事实的依据，庆阳中院予以采信。
二审经审理查明，2014年7月10日林业总场通知杜雪琴缴纳第二批房款，杜雪琴电话告知时贾小勇提出要当时约定的100平方米楼房，后杜雪琴从同事处为贾小勇调整了一套100平方米的房子，并于2014年7月29日以电话方式告知，并催促贾小勇尽快缴纳房款，贾小勇以该房是杜雪琴从同事处调整，手续烦琐且无法保障履行为由拒绝缴纳房款并提起诉讼。其与查明事实与一审判决认定一致，庆阳中院予以确认。
庆阳中院认为，本案的争议焦点是：双方签订的房屋转让协议效力如何确定，基于合同效力产生的责任如何分担。经审查，杜雪琴系庆阳市国营合水林业总场职工，其2011年8月12日与合水林业总场签订的职工危旧房改造建房交款协议书明确约定集资房屋的性质属于职工危旧房改造工程，该协议第一条第六项约定：资金的来源为2010年中央每户补助1万元、省级配套0. 2万元、市级配套0. 3万元，2011年中央每户补助1万元，省级配套1万元、市级配套0. 3万元，2012年未定，最终以三年补助到位资金数额，平均补助到每个建房户，其与部分由职工自筹。该条第七项约定：购买国有林场危旧房改造住房的职工拥有有限产权。职工购买住房不满5年，不得直接上市交易；因特殊原因确需转让的，由总厂按原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购或者转让给其他职工居住。购买住房五年后确需上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与危房改造差价的一定比例向政府缴纳土地收益金等相关款项，也可以按照政府规定的标准缴纳土地收益等相关款项后，取得完全产权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中杜雪琴与其单位合水林业总场集资建房的性质属于职工危旧房改造工程，集资方式为部分享受国家补助，部分集资，所得房屋的权属性质为部分产权，并不享有完全产权，因涉案房屋尚在建设中，杜雪琴对涉案房屋享有的期待物权属部分所有权，并非完全产权，杜雪琴与贾小勇签订楼房转让协议处分涉案房屋的行为属于无权处分行为，且集资单位明确禁止职工出售，一审判决据此认定双方签订的房屋转让协议无效并无不妥；该份房屋转让协议属无效协议，自始无效，不存在一方或双方违约的问题，因此贾小勇及杜雪琴均上诉认为对方存在违约的主张不成立；贾小勇在签订协议时对林业总场禁止职工转让涉案房屋是明知的，双方对造成合同无效的后果均存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，各自损失各自承担。贾小勇上诉请求判处杜雪琴因违约给其造成的银行贷款利息100250元及杜雪琴上诉请求判处由贾小勇承担违约责任并赔偿给其造成的经济损失40000元的主张庆阳中院均不予支持；杜雪琴上诉称一审法院对其提交的证据电话录音及短信未予彩信导致本案违约责任认定不清，经审查因其提交证据形式不符合法律规定，一审没有予以采信并无不妥。
综上，一审判决认定本案事实清楚，证据确实充分，但在判处结果部分将判项一表述为解除杜雪琴与贾小勇签订的房屋装让协议与论理部分确认转让协议无效欠妥。经庆阳中院院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合水县人民法院作出（2014）合民初字第720号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分（即：二、杜雪琴返还贾小勇房款及转让费12万元；三、驳回贾小勇的其他诉讼请求；案件受理费2700元，由贾小勇负担500元，杜雪琴负担220）;
二、撤销合水县人民法院作出（2014）合民初字第720号民事判决第一项（即：解除杜雪琴与贾小勇签订的房屋转让协议）；
三、贾小勇与杜雪琴之间签订的房屋转让协议为无效协议。